La rédaction du bail commercial est une étape cruciale pour l’entreprise.
Cette dernière peut être amenée à verser un pas de porte au propriétaire du local commercial qu’elle désire occuper.
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Le blog du dirigeant vous propose de revenir en détail sur le pas de porte.
La notion de pas-de-porte
Le pas-de-porte (ou droit d’entrée) est une somme versée par l’entreprise au propriétaire du local et ce à titre définitif.
Plusieurs motifs peuvent inciter le propriétaire à exiger de son futur locataire la conclusion d’un pas-de-porte :
Le pas-de-porte assimilé à un supplément de loyer
Le propriétaire peut être désireux de se prémunir contre une augmentation des loyers qui serait inférieure à l’augmentation de la valeur locative du bien. Les sommes versées au titre du pas-de-porte seront prises en compte au moment du renouvellement du bail.
Exemple :
Le loyer connait une augmentation de 5% alors que, dans le même temps, la construction d’un musée à proximité du local commercial va engendrer une hausse de sa valeur locative de 20% en raison d’une attractivité accrue pour le secteur.
Le pas-de-porte de type indemnitaire
Dans cette hypothèse, le propriétaire du local exige un pas-de-porte en contrepartie d’avantages commerciaux spécifiques accordés au locataire ou en contrepartie de la perte de la valeur vénale du bien.
Exemple :
Le locataire, de par son activité, va générer une forte pollution qui viendra, à terme, engendrer une dépréciation de la valeur vénale du bien.
Il convient de préciser que le pas-de-porte peut avoir une nature pour partie indemnitaire et pour partie « supplément de loyer ». Dans cette hypothèse, il est nécessaire de bien circonscrire la part de chacun des aspects du pas-de-porte dans son montant total (par exemple, un pas-de-porte de 10 000 euros représentera, pour 6 000 euros, une indemnité et pour 4 000 euros, un supplément de loyer).
La rédaction du pas-de-porte
Le pas-de-porte est une clause insérée dans le bail commercial. Cette clause ne répond à aucun formalisme particulier.
Le pas-de-porte répond à la logique de la liberté contractuelle. Il doit donc être librement débattu entre le propriétaire et le locataire.
Pour sécuriser la situation des parties, il convient de préciser expressément :
- la qualification expresse de « pas-de-porte »
- la qualification de la nature de type « indemnitaire » ou de type « supplément de loyer » du pas-de-porte
- le montant total du pas-de-porte
- ses modalités de paiement
Le créateur d’entreprise doit veiller à bien qualifier la nature du pas-de-porte. En effet, la nature indemnitaire ou « supplément de loyer » engendre des conséquences importantes en termes de fiscalité.
Les conséquences fiscales du pas-de-porte
Les conséquences fiscales du pas de porte dépendent de la qualification qui lui est donnée.
Pour un pas-de-porte de type indemnitaire
- Pour le propriétaire
Le propriétaire qui perçoit une somme au titre d’un pas-de-porte de type indemnitaire n’est pas imposable sur celle-ci. Il ne doit donc pas la déclarer.
- Pour le locataire
Le locataire qui verse une somme au titre d’un pas-de-porte de type indemnitaire ne peut pas la déduire fiscalement.
Pour un pas-de-porte de type supplément de loyer »
- Pour le propriétaire
La perception d’un tel pas-de-porte est assimilée à un revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu.
Le propriétaire pourra bénéficier, sous conditions, d’une imposition étalée dans le temps (4 ans).
- Pour le locataire
Le versement du pas-de-porte est déductible sur le plan fiscal. Cette déduction pourra, là encore, s’étaler dans le temps sur la durée du contrat de bail commercial.
Conclusion
Le dirigeant doit veiller à une sécurisation maximale du pas-de-porte. Cette sécurisation passe par une bonne qualification de la nature du pas-de-porte qui doit correspondre à son objectif réel (le juge disposant du pouvoir de requalifier). Une mauvaise qualification du pas-de-porte aurait des effets conséquents tant pour le locataire que pour le propriétaire.
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Par Elodie Janquert, le 16/11/2020