Qu’est-ce qu’un pas-de-porte ?

Par Elodie Janquert, le 16/11/2020

La rédaction du bail commercial est une étape cruciale pour l’entreprise.
Cette dernière peut être amenée à verser un pas de porte au propriétaire du local commercial qu’elle désire occuper.

Qu’est-ce qu’un pas-de-porte ?

Le blog du dirigeant vous propose de revenir en détail sur le pas de porte.

La notion de pas-de-porte

Les modalités du pas-de-porteLe pas-de-porte (ou droit d’entrée) est une somme versée par l’entreprise au propriétaire du local et ce à titre définitif.

Plusieurs motifs peuvent inciter le propriétaire à exiger de son futur locataire la conclusion d’un pas-de-porte :

Le pas-de-porte assimilé à un supplément de loyer

Le propriétaire peut être désireux de se prémunir contre une augmentation des loyers qui serait inférieure à l’augmentation de la valeur locative du bien. Les sommes versées au titre du pas-de-porte seront prises en compte au moment du renouvellement du bail.

Exemple :

Le loyer connait une augmentation de 5% alors que, dans le même temps, la construction d’un musée à proximité du local commercial va engendrer une hausse de sa valeur locative de 20% en raison d’une attractivité accrue pour le secteur.

Le pas-de-porte de type indemnitaire

Dans cette hypothèse, le propriétaire du local exige un pas-de-porte en contrepartie d’avantages commerciaux spécifiques accordés au locataire ou en contrepartie de la perte de la valeur vénale du bien.

Exemple :

Le locataire, de par son activité, va générer une forte pollution qui viendra, à terme, engendrer une dépréciation de la valeur vénale du bien.

Conseil LBdD :
Il convient de préciser que le pas-de-porte peut avoir une nature pour partie indemnitaire et pour partie « supplément de loyer ». Dans cette hypothèse, il est nécessaire de bien circonscrire la part de chacun des aspects du pas-de-porte dans son montant total (par exemple, un pas-de-porte de 10 000 euros représentera, pour 6 000 euros, une indemnité et pour 4 000 euros, un supplément de loyer).

La rédaction du pas-de-porte

Le pas-de-porte est une clause insérée dans le bail commercial. Cette clause ne répond à aucun formalisme particulier.

Le pas-de-porte répond à la logique de la liberté contractuelle. Il doit donc être librement débattu entre le propriétaire et le locataire.

Pour sécuriser la situation des parties, il convient de préciser expressément :

  • la qualification expresse de « pas-de-porte »
  • la qualification de la nature de type « indemnitaire » ou de type « supplément de loyer » du pas-de-porte
  • le montant total du pas-de-porte
  • ses modalités de paiement
Conseil LBdD :
Le créateur d’entreprise doit veiller à bien qualifier la nature du pas-de-porte. En effet, la nature indemnitaire ou « supplément de loyer » engendre des conséquences importantes en termes de fiscalité.

Les conséquences fiscales du pas-de-porte

Les conséquences fiscales du pas de porte dépendent de la qualification qui lui est donnée.

Pour un pas-de-porte de type indemnitaire

  • Pour le propriétaire

Le propriétaire qui perçoit une somme au titre d’un pas-de-porte de type indemnitaire n’est pas imposable sur celle-ci. Il ne doit donc pas la déclarer.

  • Pour le locataire

Le locataire qui verse une somme au titre d’un pas-de-porte de type indemnitaire ne peut pas la déduire fiscalement.

Pour un pas-de-porte de type supplément de loyer »

  • Pour le propriétaire

La perception d’un tel pas-de-porte est assimilée à un revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu.

Le propriétaire pourra bénéficier, sous conditions, d’une imposition étalée dans le temps (4 ans).

  • Pour le locataire

Le versement du pas-de-porte est déductible sur le plan fiscal. Cette déduction pourra, là encore, s’étaler dans le temps sur la durée du contrat de bail commercial.

Conclusion

Le dirigeant doit veiller à une sécurisation maximale du pas-de-porte. Cette sécurisation passe par une bonne qualification de la nature du pas-de-porte qui doit correspondre à son objectif réel (le juge disposant du pouvoir de requalifier). Une mauvaise qualification du pas-de-porte aurait des effets conséquents tant pour le locataire que pour le propriétaire.

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Elodie Janquert

Elodie (nom d'auteur) est avocate fiscaliste. Elle exerce en cabinet et est chargée d'enseignement en droit fiscal


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