Les différences entre un bail professionnel et un bail commercial

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L’exercice de deux activités différentes

Le bail professionnel

Le bail professionnel est le contrant liant un propriétaire d’un immeuble ou local et un professionnel libéral. Le local concerné par le bail doit avoir un usage exclusivement en lien avec une activité libérale.

Qu’est-ce qu’un professionnel libéral ?

Les professionnels libéraux exécutent une prestation de service d’ordre intellectuel accomplie dans le cadre d’un art ou d’une science. Ils ne spéculent pas sur la valeur d’un produit ou d’un service. Ils sont généralement encadrés par un Ordre.

Le bail commercial

Le bail commercial est le contrat liant un propriétaire d’immeuble (bailleur) ou local et un commerçant exploitant un fonds de commerce (locataire). Le bailleur consent alors l’utilisation de sa propriété pour un usage commercial, artisanal ou industriel.

Qu’est-ce qu’un commerçant ?

Les commerçants spéculent sur la valeur d’un bien et sont indépendant dans le cadre de leur profession.

Quelques points à savoir

Le bail professionnel doit obligatoirement être écrit contrairement au bail commercial.

Avec un bail commercial, vous avez la possibilité d’utiliser le local pour une activité libérale contrairement au bail professionnel qui n’est pas du tout compatible avec l’exploitation d’une activité commerciale.

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Durée et résiliation du bail

Le bail commercial

La durée du bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans.

Il faut attendre la période triennale sauf si le bail est prévu pour une durée supérieure à 9 ans et si le local concerné est à usage exclusif de bureaux, de stockage ou des locaux construits en vue d’une seule utilisation.

Cependant, si vous pouvez bénéficier de vos droits à la retraite vous pouvez demander la résiliation du bail, toujours en respectant un préavis de six mois. Il en est de même si vous êtes héritiers d’un locataire décédé, vous êtes dans la possibilité de procéder à la résiliation.

Si vous êtes bailleur, il est possible de résilier votre bail commercial dans ces situations :

• Si vous souhaitez construire, reconstruire ou surélever l’immeuble
• Si vous souhaitez exécuter des travaux prescrits ou autorisés
• S’il y a démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

Vous aurez à payer une indemnité d’éviction qui servira à compenser le préjudice (sauf si la résiliation fait suite à une faute grave du locataire) lié à l’exploitation du fonds de commerce et préciser le motif de la résiliation.

Comme pour le locataire, vous devez agir en prenant congé six mois avant l’expiration de la période triennale. Vous devez impérativement renseigner les motifs pour lesquels vous résiliez et par ailleurs informer votre locataire le délai dans lequel il pourra contester le congé.

Le bail professionnel

Un bail professionnel doit être conclu pour une durée de 6 ans minimum. Au-delà des 6 ans obligatoire, il faudra alors faire appel à un notaire pour la rédaction du contrat.

Si vous voulez résilier votre bail professionnel (locataire ou bailleur), vous devez l’informer par LRAR en respectant bien évidemment un préavis de six mois. Si vous êtes le bailleur, aucune indemnité d’éviction ne sera à verser à votre locataire.

Le bail peut-il faire l’objet d’un renouvellement ?

Contrairement au bail commercial, il n’est pas possible de renouveler un bail professionnel. Le bail professionnel sera reconduit tacitement sauf en cas de désaccord.

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Fixation et révision du loyer

Le bail commercial

La fixation du loyer initial est libre. Il peut s’agir d’un loyer fixe ou d’un loyer variable. Le loyer est variable à raison de la stipulation soit d’une clause d’indexation du loyer ou d’une clause de loyer-recettes.

Révision du loyer

Réviser son loyer peut vous permettre d’obtenir un réajustement du loyer à la valeur locative. Si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord avec l’autre partie pour réviser le montant du loyer, la révision se fera en prenant compte de plusieurs critères :

• Les caractéristiques du local
• La destination des lieux prévue et autorisée par le bail
• Les obligations respectives des parties
• Les facteurs locaux de commercialité
• Les prix couramment pratiqués dans le voisinage 

Révision triennale

La révision triennale se déroule tous les trois ans. En principe, la révision triennale du loyer ne peut excéder la variation de l’indice des loyaux commerciaux (lLC) ou, pour les activités relevant du secteur tertiaire, de l’indice des activités tertiaires (IAT), intervenue depuis la précédente fixation du loyer.

Selon la situation, le loyer ne sera pas fixé sur la même base :

– Si la valeur locative est supérieure au plafond, le loyer est fixé au plafond

– Si la valeur locative est comprise entre le loyer en cours et le plafond, le loyer est fixé à la valeur locative

– Si la valeur locative est inférieure au loyer en cours, le loyer reste le même.

Le bail professionnel

La fixation du loyer est libre et peut être révisée à n’importe quel moment. Cependant, les conditions de la révision du loyer doivent être expressément prévues dans le contrat de bail. Elle devra être calculée en prenant en compte l’ILAT ou l’indice du coût de la construction (ICC).

L’état des lieux

Pour limiter le contentieux, l’état des lieux est obligatoire d’établir en cas de conclusion d’un bail, de cession de droit au bail, de cession du fonds et lors de la restitution des locaux.

Le bail commercial

En l’absence d’état des lieux, c’est au bailleur de démontrer que les locaux n’ont pas été restitués dans l’état où ils se trouvaient lorsque le locataire en a pris possession.

Le bail professionnel

Ici, c’est le locataire qui sera dans l’obligation de démontrer que les locaux n’ont pas été dégradé par sa faute. Sans état des lieux, le local est présumé être en bon état au moment de la prise des lieux par le locataire.

Les charges

Le bail commercial

Votre bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail qui précise leur répartition entre le bailleur et le locataire. Attention, s’il y a une charge destinée initialement au bailleur mais qui devra être payé par le locataire, il faudra le prévoir dans une clause.

Lors de la conclusion du bail commercial, puis à chaque période triennale, le bailleur doit communiquer à son locataire :

• Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;
• Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

La situation est différente lorsque le bail commercial porte sur un ensemble immobilier comprenant plusieurs locataires car il faudra communiquer : la répartition en fonction de la surface exploitée et le montant des impôts, taxes et redevances imputés à un locataire.

Il y a certaines charges qui ne sont pas à la charge du locataire comme par exemple les dépenses relatives aux grosses réparations ou encore dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Le bail professionnel

La répartition des charges est également fixée librement dans le contrat.

Vous voulez sous-louer votre local ou le céder ?

Pour sous louer un local dans le cadre d’un bail commercial, il vous faudra l’autorisation écrite du bailleur ou la sous location peut être prévu avec une clause dans le contrat. Cependant, vous pouvez céder votre bail commercial lorsque vous céder votre fonds de commerce (le contrat de bail faisant partis du fonds de commerce).

Concernant le bail professionnel, vous pouvez sous louer votre local sauf en cas d’interdiction prévue dans le contrat par le bailleur. Il en est de même pour la cession du bail professionnel, il ne faut pas que votre contrat vous l’interdît.

En conclusion, un bail commercial dispose de beaucoup plus de dispositions à respecter par rapport à un bail professionnel. Mais c’est également le bail commercial qui peut vous offrir et vous garantir un peu plus de sécurité concernant votre activité professionnelle.