Introduction

Au-delà de ses conséquences juridiques, la cession du droit au bail emporte d’importantes conséquences fiscales.  qui peuvent se révéler plus ou moins importantes en fonction du cadre dans lequel le droit au bail à été effectué.

fiscalité du dirigeant

Lorsqu’une cession de droit au bail est envisagée, il est important que le cédant appréhende la question fiscale en amont de l’opération afin d’éviter les mauvaises surprises. Le blog du dirigeant vous propose de revenir en détail sur ce point.

Cession de droit au bail et droits d’enregistrement

La cession de droit au bail est assujettie aux droits d’enregistrement applicables aux cessions de fonds de commerce et n’est en conséquence pas soumise à la TVA.

Plusieurs conditions doivent être remplies pour que la cession de droit au bail soit soumise aux droits d’enregistrement :

  • le droit au bail doit être cédé indépendamment du fonds,
  • un bail doit avoir été conclu,
  • la cession doit intervenir entre un preneur sortant et un preneur entrant.

De manière générale, les conventions, quelles qu’en soient la nature, les modalités, la forme ou la qualification, ayant pour effet de transférer de quelque manière que ce soit le droit à la jouissance de locaux, sont soumises aux droits d’enregistrement.

Sont concernés les locaux soumis au régime du bail commercial (locaux à usage commercial, industriel ou artisanal…).

Les droits d’enregistrement sont calculés :

  • soit sur le montant de la somme ou de l’indemnité stipulée au profit du cédant,
  • soit sur la valeur vénale réelle du droit cédé, déterminée par une déclaration estimative des parties.

La cession du droit au bail est soumise comme suit au barème progressif :

  • de 0 à 23 000 euros : 0 %
  • de 23 000 à 200 000 : 3 %
  • au-delà de 200 000 € : 5 %

La cession du droit au bail

doit être enregistrée dans un délai d’un mois à compter de sa date.

Le cédant et le cessionnaire sont solidaires pour le paiement des droits.

Cession de droit au bail et plus-value

Le droit au bail commercial constitue un élément de l’actif immobilisé (qu’il soit inscrit ou non au bilan de l’entreprise).

Sa cession entraîne une plus-value ou une moins-value professionnelle.

La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du droit au bail.

Si le prix de cession est inférieur au prix d’acquisition, la différence représente la moins-value subie à l’occasion de la cession.

Lorsque la société relève de l’impôt sur le revenu, la cession du droit au bail est soumise au régime des plus-values et moins-values professionnelles à court terme (moins de deux ans) et à long terme (plus de deux ans) :

  • La plus-value à court terme fait partie des résultats imposables dans les conditions et au taux de droit commun,
  • la plus-value à long terme est en principe taxée au taux réduit de 12,8 % auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global d’imposition de 30 %.
Remarque :

La plus-value générée par la cession peut, sous conditions, bénéficier d’une exonération totale ou partielle (exonérations en fonctions des recettes de l’entreprise, exonération fondée sur la valeur des éléments cédés).

Si l’entreprise est soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value vient s’ajouter au résultat ordinaire de l’exercice.

La plus-value peut, sous conditions, bénéficier de l’exonération en fonction de la valeur des éléments cédés

Cession de droit au bail et CET

Pour mémoire, la CET se compose de la CFE et de la CVAE.

Ces impositions sont en principe dues pour l’année entière par les personnes physiques ou morales, qui, au 1er janvier de l’année d’imposition.

Toutefois, le cédant du droit au bail qui cesse toute activité dans un établissement n’est pas redevable de la CFE pour les mois restant à courir (sauf s’il transfère son activité dans un autre établissement).
Le cessionnaire n’est quant à lui pas imposable l’année de la création.

Cette correction ne s’applique pas en matière de CVAE puisque le cédant du droit au bail qui exerce l’activité au 1er janvier doit la CVAE sur la valeur ajoutée produite jusqu’à la date de cessation d’activité.

Conclusion

La maîtrise des aspects fiscaux liés à la cession du droit au bail apparaît indispensable en vue de bien préparer l’opération. À cet égard, le recours aux conseils d’un professionnel est conseillé pour sécuriser l’opération sur les plans juridique et fiscal tant pour le cédant que pour le cessionnaire.

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Sommaire
  • Cession de droit au bail et droits d’enregistrement
  • Cession de droit au bail et plus-value
  • Cession de droit au bail et CET
  • Conclusion
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Commentaires
6 commentaires
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  1. journo
    3 mai 2023, 14:06
    lors du cession de droit au bail avec du materiel ( paiement des droits enregistrements ) : merci de me confirmer que la cession n'est pas soumis à la tva ainsi que le materiel ? Merci pour votre retour
    • Camille Fleury
      9 mai 2023, 14:36
      Bonjour, En principe, la cession de bail n'est pas soumise à TVA. De même, la cession de materiel, effectuée dans le cadre d'une cession de bail n'est pas soumise à TVA, sauf si le materiel est considéré comme neuf (jamais été mis en service auparavant). Cordialement, L'équipe créer son entreprise le Blog du Dirigeant !
  2. MONCUIT Sandrine
    25 mars 2023, 11:22
    bonjour, Entreprise individuelle créée en février 2020, soumise à l'impot sur le revenu, je souhaite céder mon droit au bail pour un montant de 25000e. J ai donc une plus value de 25000€. quelle sera mon imposition ? comment est payé l'impot ? puis je bénéficer d'une éxonération ? sous quelles conditions ? merci
    • Gabrielle Lasson
      27 mars 2023, 15:04
      Bonjour, L’imposition dépend de comment vous calculer votre plus-value et notamment de si celle-ci a été faite à court terme ou à long terme. Concernant l’exonération, elle est soumise à 3 conditions : l’activité est de nature commerciale, artisanale, libérale ou agricole, a été exercée pendant plus de 5 ans et les recettes ne dépassent pas une certaines sommes. Cependant, compte tenu des éléments mentionnés il nous est impossible de vous apporter une réponse plus précise. Nous vous conseillons de vous reporter à nos différents articles traitant du sujet ou encore au site du gouvernement : <a href="https://www.impots.gouv.fr/professionnel/questions/comment-beneficier-de-lexoneration-des-plus-values-reservees-aux-petites" rel="nofollow ugc">impôts.gouv.fr</a> Cordialement, L’équipe crée son entreprise LBdD
  3. GROUAS Stephane
    14 mars 2023, 13:28
    Bonjour, Je suis surpris d'apprendre qu'une entreprise relevant de l'impôt sur le revenu peut sous certaines conditions, échapper à l'imposition de 30% en cas de plus-value. Je croyais que cela était réservé à la cession de fonds de commerce, c'est à dire la cession de la branche complète d'activité !! Merci d'avance de nous éclairer Cordialement
  4. HERAULT
    10 janvier 2023, 09:20
    y a t'il une incidence en cas de cession de bail commercial avec une moins value? Merci
    • Laurent Dufour
      6 mars 2023, 16:34
      Bonjour, Oui. Les conséquences sont essentiellement fiscales. Il est souvent intéressant d'échanger avec votre conseil pour essayer de tirer profit de cette situation souvent délicate. Cordialement, L'équipe créer sont entreprise leblogdudirigeant.com