Révision du loyer du bail commercial : quelles règles ?

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Lorsque vous louez vos locaux d’entreprise sous le statut du bail commercial, le loyer doit correspondre à la véritable valeur locative des locaux.

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Révision du loyer du bail commercial : quelles règles ?

La loi offre, au propriétaire comme au locataire, la possibilité de demander la révision du loyer du bail commercial.

La révision du loyer du bail commercial répond à des exigences de forme et de fond. Comment demander la révision du loyer du bail commercial auquel on est parti ? Comment déterminer le nouveau loyer ? Le blog du dirigeant vous apporte quelques précisions.

1. Comment demander la révision du loyer du bail commercial ?

La révision peut être demandée tous les 3 ans :

Révision du loyer du bail commercial : quelles règles ?La révision est dite « triennale », c’est-à-dire que le loyer peut être révisé à la demande du propriétaire ou du locataire tous les 3 ans, ou chaque fois que le jeu d’une clause d’échelle mobile, de clause-recettes ou une autre clause d’indexation choisie par les parties a provoqué une variation du plus du quart par rapport au loyer précédent.

Le délai court à compter de l’entrée du locataire dans les lieux, du renouvellement du bail commercial, ou lorsque le loyer a été révisé.

Il n’est pas utile que le bail commercial prévoit cette révision, car elle est de droit. En outre, il est impossible de stipuler dans le bail commercial une clause qui serait contraire à ces principes.

Remarque :
En tous les cas, les parties peuvent toujours, d’un commun accord, réviser le loyer quand elles le désirent.

La demande de révision du loyer

La demande de révision doit être formée par un acte extrajudiciaire (c’est-à-dire par l’intermédiaire d’un huissier de justice), soit par lettre recommandée avec accusé de réception. Une lettre simple, remise en mains propres contre décharge, est possible, mais préférez la lettre recommandée ou l’huissier de justice, pour des raisons de preuve. La demande est généralement notifiée à l’adresse du local.

Le contenu de la lettre de révision

La demande de révision doit préciser le montant de loyer souhaité. Il n’est pas nécessaire que le montant soit chiffré avec précision, les éléments permettant de déterminer le futur loyer, comme par exemple le taux de variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE.

Remarque :
Si dans votre demande vous avez proposé un montant précis, vous pourrez le modifier tant que votre cocontractant n’a pas accepté l’offre.

2. Comment déterminer le nouveau loyer ?

La détermination du nouveau loyer est limitée :

Révision du loyer du bail commercial : quelles règles ?Le montant du loyer proposé ne peut pas dépasser le plafond légal, ou être inférieur au plancher légal, sauf « modification des facteurs locaux de commercialité » (importance de la ville, du quartier ou de la rue où est situé le local, lieu d’implantation, de répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier de l’emplacement pour l’activité considérée …), ou modification matérielle ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer devant dans ces cas correspondre à la valeur locative.

L’augmentation ou la diminution du loyer ne peut pas excéder :

  • L’indice trimestriel du coût de la construction (ICC), ou l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC), pour les activités commerciales et artisanales
  • L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.
Remarque :
Les règles de limitation ne s’appliquent aux baux concernant les terrains, les locaux construits pour une seule activité (hôtel, garage, cinéma…), les bureaux. De plus, le loyer peut être indexé sur un clause-recettes, qui elle aussi ne fait pas jouer les règles de plafonnement.

Exemple :

Le calcul du nouveau loyer se fait comme suit : loyer en cours X (dernier indice de référence connu / indice de référence en vigueur au jour de la fixation initiale du loyer).

Ainsi, un bail commercial signé le 1er juin 2011, pour un loyer de 1 000 euros, basé selon l’ICC (1615 au second trimestre 2014, et 1533 au second trimestre 2011), est calculé comme suit : 1 000 X (1533/1615) = 1053, 49 euros.

Le nouveau loyer est dû au jour de la demande, sauf accord différent des parties.

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