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Les baux : bail d’habitation vs bail commercial

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Le bail est un contrat par lequel un propriétaire d’un logement (appelé bailleur) s’engage à procurer la jouissance d’un logement à une autre personne (appelée locataire ou preneur) pour une durée donnée, moyennant une somme d’argent (appelée loyer).
Le bail peut porter sur un bien mobilier ou un bien immobilier.

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Les baux : bail d'habitation vs bail commercial

Dans la pratique, on distingue plusieurs types de baux ; dans le présent article, le blog du dirigeant s’intéresse au bail commercial et au bail d’habitation.

Le bail commercial

Pour l’exécution de leur métier, les entreprises et les personnes physiques immatriculées au registre du commerce doivent souvent chercher un local et recourent au bail commercial.

Les baux : bail d'habitation vs bail commercial

Le bail commercial est un contrat entre un bailleur et un locataire d’un logement pour l’exploitation d’un fonds de commerce, qu’il soit industriel, commercial ou artisanal. Ce contrat permet de garantir les droits des deux parties.

  • Pour le locataire, le bail commercial ouvre le droit au preneur de renouveler son contrat une fois arrivé à son terme.
  • Il ouvre aussi droit à un plafonnement du loyer au cas du renouvellement. On note que le montant du loyer initial est fixé librement entre les parties du contrat. En revanche, l’augmentation du loyer à l’occasion du renouvellement doit respecter certaines règles de plafonnement.
  • De l’autre part, le bailleur, par le contrat du bail, se garantit un ensemble d’avantages ; entre autres le droit d’être payé aux échéances définies dans le bail.

Durée du bail commercial et résiliation

La durée du contrat du bail commercial ne peut pas être indéterminée. Le bail commercial doit être établi pour une durée de 9 ans, sauf en cas de locations saisonnières ou de bail dérogatoire. Toutefois, le locataire peut prendre congé avant ce délai en respectant les deux règles suivantes :

  • Il ne peut résilier le contrat qu’après une période triennale (3, 6 ou 9 ans).
  • Avant de pouvoir résilier le contrat du bail, le locataire doit envoyer une lettre recommandée de préavis au bailleur, dans un délai de six mois avant son départ.

Le refus du renouvellement du bail

La durée du contrat du bail commercial est de 9 ans minimum. Le locataire, après expiration de ce délai, peut demander le renouvellement du contrat du bail. Cette demande peut être tacite ou formulée par une demande explicite.

Dans le premier cas, le locataire continue d’exploiter son fond commercial sans formuler aucune demande de renouvellement ni recevoir une proposition de renouvellement.

Pour le deuxième cas de figure, le locataire envoie, avant l’expiration du délai, une demande de renouvellement à son bailleur. Ce dernier peut soit répondre favorablement à cette demande, soit refuser de renouveler le bail, soit ne pas répondre. Dans ce dernier cas, l’acceptation est implicite.

L’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement

Dans le cas de refus de renouvellement, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction au preneur pour couvrir le préjudice provoqué par le non-renouvellement du bail. Le montant de cette indemnité est fixé par le juge en prenant en considération un ensemble d’indices, comme la valeur marchande du fonds du commerce, les frais de déménagement, l’attractivité de l’emplacement, etc. Néanmoins, l’article L145-14 du code de commerce offre la possibilité au bailleur de refuser le renouvellement sans avoir à verser aucune indemnité dans les deux cas suivants :

  • la présence d’un motif grave et légitime,
  • L’état insalubre et dangereux de l’immeuble.

Le contrat du bail résidentiel en France

Qu’est ce qu’un bail résidentiel ?

Les baux : bail d'habitation vs bail commercialLe bail résidentiel est un contrat de location d’un logement pour un usage d’habitation entre un propriétaire et un locataire. Ce contrat définit les droits et les obligations de chaque partie.

La résiliation du contrat locatif

La résiliation du contrat du bail avant le délai légal de préavis n’est possible que dans les cas suivants :

  • Négligence du propriétaire d’une obligation importante ; en l’occurrence le chauffage du logement, les réparations lorsque le logement en a besoin.
  • La situation de violence sexuelle ou conjugale : si la sécurité du locataire ou celle d’un enfant est menacée.
  • La résiliation en raison de besoins particuliers : par exemple aller habiter un logement à loyer modique ; les personnes âgées qui partent pour vivre dans un lieu d’hébergement, les handicapés, un décret du tribunal de reloger un locataire.
  • Une entente entre le locataire et le propriétaire.

Si jamais le locataire décide de résilier son contrat sans motif et avant le préavis légal, il est obligé de payer le loyer pour toute la période convenue du contrat en plus des dommages causés au bailleur.

La loi Alur et la signature du contrat du bail

La loi dite Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) est entrée en vigueur depuis sa publication au bulletin officiel du 26 mars 2014. Il a pour objectif l’encadrement des loyers dans certaines villes françaises appartenant aux zones tendues comme Paris, Lille, etc. En effet, la loi Alur assigne la fixation de loyers maximums à l’Observatoire des loyers, en fonction de plusieurs indices qu’il est chargé de suivre pour les villes répertoriées.

Ainsi, tout locataire ayant un contrat de bail ou voulant signer son contrat peut demander la révision à la baisse du montant de son loyer s’il est supérieur au montant fixé par l’Observatoire des loyers. De même pour le bailleur, il a la possibilité de demander une augmentation du montant du loyer s’il est inférieur à celui fixé par ledit Observatoire.

Un autre cas de figure pour le bailleur est celui où il peut demander un complément de loyer exceptionnel, s’il justifie d’une particularité caractérisant son logement (hauteur sous plafond, une terrasse large…). À noter que cette loi ne concerne pas les baux commerciaux, mais seulement les baux pour résidence à titre particulier.

L’élaboration du contrat de bail

Les baux : bail d'habitation vs bail commercialL’élaboration d’un contrat de bail doit respecter un certain nombre de conditions de forme et de fond pour assurer sa validité. Le contrat du bail doit contenir nécessairement des informations concernant les parties du contrat, l’immeuble en question, la durée de location, les formalités de prendre congé, etc. le contrat doit être écrit et signée par les parties.

La signature du contrat de bail est accompagnée d’un document annexe, aussi important, qui s’appelle « l’état des lieux ». Il est facultatif et établi en début et à la fin du contrat du bail. Il a pour rôle de décrire l’état du logement en question avant occupation et après évacuation. Cette description offre des garanties aux parties du contrat concernant la maintenance des locaux. Si jamais le contrat du bail est conclu sans « état des lieux », ceux-ci sont supposés être dans un mauvais état.

Le modèle de contrat de location

Qu’il soit un bail commercial ou un bail à usage d’habitation, il y a un nombre d’informations obligatoires que le contrat doit contenir : des informations concernant le propriétaire et le locataire, puis une exposition des termes du contrat. Ces termes peuvent être résumés comme suit :

  • La désignation : qui identifie le local en question ; sa superficie, nombre de pièces qui le compose, son adresse, et toute autre information relative au local.
  • La durée : qui fixe le début et la fin du contrat du bail.
  • La destination des lieux loués, c’est-à-dire le type d’usage de l’immeuble concerné : commerce, habitat…
  • Le loyer : détermination du montant du loyer et la date fixe pour le paiement.
  • Impôts et charges : dans cette rubrique les parties se mettent d’accord sur les impôts et les charges à partager et les modalités de partage.
  • Obligations des parties : les droits et les obligations des chaque contractant
  • Les assurances : au profit du bailleur et du locataire.
  • Sous location et la cession : présente les conditions de sous location ou de la cession du logement.
  • Clause résolutoire : prévoit les situations qui peuvent entraîner la résolution du présent contrat
  • Travaux du bailleur : les travaux à réaliser par le bailleur dans les trois années après la conclusion du contrat.

La loi française a instauré un système de protection des droits du bailleur et du locataire pour faciliter la conquête d’un logement à usage domestique ou professionnel. Ainsi les commerçants peuvent, en toute tranquillité, profiter de leurs fonds commerciaux à durée indéterminée grâce au mécanisme de renouvellement.

Dans le cas inverse, ils recevront les indemnités correspondantes. De même, la loi prévoit des plafonds pour la fixation des augmentations des loyers en cas de renouvellement, dans le même souci de protection des locataires.

Enfin pour encourager les propriétaires à offrir leurs logements pour location avec des prix abordables, le Parlement français a voté une multitude de lois prévoyant des avantages fiscaux pour tout propriétaire respectant ces dispositifs.

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