Introduction

Le bail est un contrat par lequel un propriétaire d’un logement (appelé bailleur) s’engage à procurer la jouissance d’un logement à une autre personne (appelée locataire ou preneur) pour une durée donnée, moyennant une somme d’argent (appelée loyer).
Le bail peut porter sur un bien mobilier ou un bien immobilier.

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Dans la pratique, on distingue plusieurs types de baux. Dans le présent article, le Blog du Dirigeant s’intéresse au bail commercial et au bail d’habitation.

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Le bail commercial

Pour l’exécution de leur métier, les entreprises et les personnes physiques immatriculées au registre du commerce doivent souvent chercher un local et recourent au bail commercial.

Les Baux

Le bail commercial est un contrat entre un bailleur et un locataire d’un logement pour l’exploitation d’un fonds de commerce, qu’il soit industriel, commercial ou artisanal. Ce contrat permet de garantir les droits des deux parties.

  • Pour le locataire, le bail commercial ouvre le droit au preneur de renouveler son contrat une fois arrivé à son terme.
  • Il ouvre aussi droit à un plafonnement du loyer au cas du renouvellement. On note qu’il y a une liberté des parties au contrat dans la fixation du montant du loyer initial. En revanche, l’augmentation du loyer à l’occasion du renouvellement doit respecter certaines règles de plafonnement.
  • De l’autre part, le bailleur, par le contrat du bail, se garantit un ensemble d’avantages ; entre autres le droit d’être payé aux échéances définies dans le bail.

Durée du bail commercial et résiliation

La durée du contrat du bail commercial ne peut pas être indéterminée.

 Le bail commercial doit être établi pour une durée de 9 ans, sauf en cas de locations saisonnières ou de bail dérogatoire. Toutefois, le locataire peut prendre congé avant ce délai en respectant les deux règles suivantes :

  • Il ne peut résilier le contrat qu’après une période triennale (3, 6 ou 9 ans).
  • Avant de pouvoir résilier le contrat du bail, le locataire doit envoyer une lettre recommandée de préavis au bailleur, dans un délai de six mois avant son départ.

Le renouvellement du bail

La durée du contrat du bail commercial est de 9 ans minimum. Le locataire, après expiration de ce délai, peut demander le renouvellement du contrat du bail.

 Cette demande peut être tacite ou formulée par une demande explicite.

Dans le premier cas, le locataire continue d’exploiter son fond commercial sans formuler aucune demande de renouvellement ni recevoir une proposition de renouvellement.

Pour le deuxième cas de figure, le locataire envoie, avant l’expiration du délai, une demande de renouvellement à son bailleur. Ce dernier peut soit répondre favorablement à cette demande, soit refuser de renouveler le bail, soit ne pas répondre. Dans ce dernier cas, l’acceptation est implicite.

L’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement

Dans le cas de refus de renouvellement, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction au preneur pour couvrir le préjudice provoqué par le non-renouvellement du bail.

 Le montant de cette indemnité est fixé par le juge en prenant en considération un ensemble d’indices, comme la valeur marchande du fonds du commerce, les frais de déménagement, l’attractivité de l’emplacement, etc.

Néanmoins, l’article L145-14 du code de commerce offre la possibilité au bailleur de refuser le renouvellement sans avoir à verser aucune indemnité dans les deux cas suivants :

  • la présence d’un motif grave et légitime,
  • L’état insalubre et dangereux de l’immeuble.

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Le contrat du bail résidentiel en France

Qu’est ce qu’un bail résidentiel ?

Les BauxLe bail résidentiel est un contrat de location d’un logement pour un usage d’habitation entre un propriétaire et un locataire.

 Ce contrat définit les droits et les obligations de chaque partie.

La résiliation du contrat locatif

La résiliation du contrat du bail

 avant le délai légal de préavis n’est possible que dans les cas suivants :

  • Négligence du propriétaire d’une obligation importante ; en l’occurrence le chauffage du logement, les réparations lorsque le logement en a besoin.
  • La situation de violence sexuelle ou conjugale : si la sécurité du locataire ou celle d’un enfant est menacée.
  • La résiliation en raison de besoins particuliers : par exemple aller habiter un logement à loyer modique ; les personnes âgées qui partent pour vivre dans un lieu d’hébergement, les handicapés, un décret du tribunal de reloger un locataire.
  • Une entente entre le locataire et le propriétaire.

Si jamais le locataire décide de résilier son contrat sans motif et avant le préavis légal, il est obligé de payer le loyer pour toute la période convenue du contrat en plus des dommages causés au bailleur.

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La loi Alur et la signature du contrat du bail

La loi dite Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) est entrée en vigueur depuis sa publication au bulletin officiel du 26 mars 2014. Il a pour objectif l’encadrement des loyers dans certaines villes françaises appartenant aux zones tendues comme Paris, Lille, etc. En effet, la loi Alur assigne la fixation de loyers maximums à l’Observatoire des loyers, en fonction de plusieurs indices qu’il est chargé de suivre pour les villes répertoriées.

Ainsi, tout locataire ayant un contrat de bail ou voulant signer son contrat peut demander la révision à la baisse du montant de son loyer s’il est supérieur au montant fixé par l’Observatoire des loyers. De même pour le bailleur, il a la possibilité de demander une augmentation du montant du loyer s’il est inférieur à celui fixé par ledit Observatoire.

Un autre cas de figure pour le bailleur est celui où il peut demander un complément de loyer exceptionnel, s’il justifie d’une particularité caractérisant son logement (hauteur sous plafond, une terrasse large…). À noter que cette loi ne concerne pas les baux commerciaux, mais seulement les baux pour résidence à titre particulier.

L’élaboration du contrat de bail

Les BauxL’élaboration d’un contrat de bail doit respecter un certain nombre de conditions de forme et de fond pour assurer sa validité

. Le contrat du bail doit contenir nécessairement des informations concernant les parties du contrat, l’immeuble en question, la durée de location, les formalités de prendre congé, etc. le contrat doit être écrit et signée par les parties.

La signature du contrat de bail est accompagnée d’un document annexe, aussi important, qui s’appelle « l’état des lieux ». Il est facultatif et établi en début et à la fin du contrat du bail. Il a pour rôle de décrire l’état du logement en question avant occupation et après évacuation. Cette description offre des garanties aux parties du contrat concernant la maintenance des locaux. Si jamais le contrat du bail est conclu sans « état des lieux », ceux-ci sont supposés être dans un mauvais état.

Le modèle de contrat de location

Qu’il soit un bail commercial ou un bail à usage d’habitation, il y a un nombre d’informations obligatoires que le contrat doit contenir. On peut citer des informations concernant le propriétaire et le locataire, puis une exposition des termes du contrat. Ces termes peuvent être résumés comme suit :

  • La désignation : qui identifie le local en question ; sa superficie, nombre de pièces qui le compose, son adresse, et toute autre information relative au local.
  • La durée : qui fixe le début et la fin du contrat du bail.
  • La destination des lieux loués, c’est-à-dire le type d’usage de l’immeuble concerné : commerce, habitat…
  • Le loyer : détermination du montant du loyer et la date fixe pour le paiement.
  • Impôts et charges : dans cette rubrique les parties se mettent d’accord sur les impôts et les charges à partager et les modalités de partage.
  • Obligations des parties : les droits et les obligations des chaque contractant
  • Les assurances : au profit du bailleur et du locataire.
  • Sous location et la cession : présente les conditions de sous location ou de la cession du logement.
  • Clause résolutoire : prévoit les situations qui peuvent entraîner la résolution du présent contrat
  • Travaux du bailleur : les travaux à réaliser par le bailleur dans les trois années après la conclusion du contrat.

La mise en place d’un système de protection des droits

La loi française a instauré un système de protection des droits du bailleur et du locataire. Cette mesure a pour objectif de faciliter la conquête d’un logement à usage domestique ou professionnel

. Ainsi les commerçants peuvent, en toute tranquillité, profiter de leurs fonds commerciaux à durée indéterminée grâce au mécanisme de renouvellement.

Dans le cas inverse, ils recevront les indemnités correspondantes. De même, la loi prévoit des plafonds pour la fixation des augmentations des loyers en cas de renouvellement. Et ce, toujours dans un souci de protection des locataires.
Enfin pour encourager les propriétaires à offrir leurs logements pour location avec des prix abordables, le Parlement français a voté une multitude de lois prévoyant des avantages fiscaux pour tout propriétaire respectant ces dispositifs.

En conclusion, notre article vous explique les caractéristiques du bail d’habitation et du bail commercial !

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Sommaire
  • Le bail commercial
  • Le contrat du bail résidentiel en France
  • La loi Alur et la signature du contrat du bail
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Commentaires
12 commentaires
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  1. GEORGES
    20 avril 2023, 11:46
    Bonjour ayant un appartement libre en rez de chaussée de notre villa, complétement indépendant, avec au dessus un autre appartement, une entreprise commerciale souhaite louer le rez de chaussée de cet appartement qui a toujours été non commercial mais habitation. Quelles sont les implications vis à vis de différentes structures pour la constitution d'un bail de location et ai-je le droit? Merci pour votre réponse urgente. Cordialement_Georges Luc
    • Gabrielle Lasson
      3 mai 2023, 14:57
      Bonjour, Il est tout à fait possible de transformer un bail d'habitation en bail commercial. Cependant il vous faudra obtenir auprès de votre mairie une autorisation de changement d’usage, ainsi qu’une autorisation de changement de destination. Vous pouvez vous référer à ce lien pour plus de détail : <a href="https://www.economie.gouv.fr/entreprises/logement-local-professionnel#:~:text=Il%20est%20possible%20de%20convertir,construction%20et%20de%20l%27habitation" rel="nofollow ugc">https://www.economie.gouv.fr/entreprises/logement-local-professionnel</a> Cordialement, L'équipe créer son entreprise, leblogdudirigeant
  2. VILLETTE
    19 mai 2022, 15:54
    Bonjour, Nous sommes en négociation avec le propriétaire d'un local situé à côté de notre usine dans le but d'en faire notre futur showroom. Ce local est divisé en deux lots appartenant à des propriétaires différents (mais dont la cloison vient d'être abattue = il n'y a plus qu'une grande surface au total). Un lot est à usage d'habitation et l'autre à usage commercial. Est il possible pour le propriétaire du local à usage d'habitation de nous imposer un bail de cette nature alors que nous l'exploiterons dans un but commercial? cela est il interdit ? quelles seraient les conséquences ? Merci beaucoup,
    • Eloïse Vairon
      25 mai 2022, 16:08
      Bonjour, Un immeuble est construit pour une destination précise, définie dans le permis de construire. Pour qu'un contrat de bail soit valide, il faut que l’immeuble ou le local donné à bail soit à usage commercial, industriel ou artisanal. Autrement dit, il n’est pas possible de conclure un bail commercial pour un local dont l’usage est l’habitation. Votre contrat de bail ne serait ni valide ni conforme à la loi. Ainsi, pour changer la destination de tout ou d'une partie d'un bâtiment, il faut demander à la mairie une autorisation d'urbanisme. Cordialement, L’équipe créer son entreprise LBdD
  3. Jacquette Julie
    10 mars 2022, 00:02
    Bonjour Il s'avère que le bail de location de notre maison est un bail de nature commerciale. Notre propriétaire (malhonnête auparavant) est-il en droit ? Merci
    • Eloise Vairon
      10 mars 2022, 15:50
      Bonjour, Deux types de baux existent : le bail commercial et le bail d’habitation. Pour qu’un bail soit dit « commercial », il faut impérativement que l’immeuble ou le local donné à bail soit à usage commercial, industriel ou artisanal. Par conséquent, conclure un bail commercial pour un usage strictement d’habitation n’est pas autorisé. Nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseiller juridique ou d’un avocat, qui saura répondre à votre question. Souhaitez-vous être mis en relation avec un avocat ? Cordialement, L’équipe créer son entreprise LBdD
  4. el hadef
    14 août 2020, 14:35
    quel est le sort d'un local à usage d'habitation converti en un local commercial par le preneur sans accord du propriétaire
    • Sarah Jarwe
      1 septembre 2020, 18:33
      Bonjour, Si vous êtes titulaire d’un bail à usage exclusif d’habitation, vous devrez absolument obtenir l’autorisation de votre bailleur. En l’absence d’autorisation, vous vous exposez à la résiliation de votre bail. Cordialement, L'équipe créer son entreprise LBdD.
  5. Chataignier
    15 mai 2020, 10:57
    Peut-on être à son compte et rester dans une maison en location avec un bail d'habitation (tout en ayant le siège de l'entreprise dans cette maison) ?
    • Sarah Jarwe
      27 mai 2020, 11:07
      Bonjour, Vous pouvez tout à fait domicilier votre société dans une maison en location. Vous devez uniquement fournir, au moment de la constitution de votre société, un document permettant de justifier de la propriété du local déclaré. (votre Contrat de bail). La seul condition est que vous soyez le présentant légal de la société. Concernant la durée de la domiciliation chez soi, elle peut être permanente si aucune disposition législative ou contractuelle ne s’y oppose. C’est-à-dire si aucune clause de votre contrat de bail ne s’y oppose. Dans le cas contraire, elle est limitée à une durée de 5 ans. Cordialement, L’équipe créer son entreprise LBdD