Bail commercial : Quelles sont les obligations du bailleur ?

Ce contrat génère des obligations réciproques pour chacune des parties.

Voyons quelles sont les obligations du bailleur vis-à-vis de son locataire.

Une obligation d’information

La conclusion du bail commercial nécessite une multitude d’informations. L’étendue des informations a été renforcée par la loi Pinel. Le bailleur a l’obligation de fournir au locataire une information environnementale portant sur :

• Les risques naturels et technologiques
• La performance énergétique de l’immeuble
• Les sinistres antérieurs
• Les risques de pollution des sols

D’autres informations portent sur :

• Le dépistage de l’amiante
• L’état récapitulatif et prévisionnel des travaux concernant l’immeuble
• Les charges, taxes et impôts

Un état des lieux doit également être dressé de manière contradictoire.

Une obligation de délivrance des locaux

Le bailleur doit permettre l’entrée en jouissance du locataire conformément à ce qui a été prévu dans le contrat. Cette obligation suppose que le bailleur délivre l’immeuble (remise des clefs…) ainsi que les accessoires qui ont été prévus dans le contrat.

Une obligation de garantie à l’égard du locataire

Le bail commercial suppose, comme indiqué ci-dessus, que le locataire puisse exercer son activité professionnelle dans le local. Deux garanties vont permettre d’assurer la sécurité du locataire sur ce point.

La garantie des vices cachés

Cette garantie est prévue à l’article 1721 du Code civil. Le bailleur doit ainsi garantir la survenance d’un vice caché qui viendrait gêner le locataire postérieurement à la conclusion du contrat.

La garantie d’éviction

La garantie d’éviction vise à protéger le locataire contre la perte de sa jouissance des locaux ou encore de son droit au bail. Deux types de garanties d’éviction sont visées :

• La garantie d’éviction du fait du propriétaire lui-même : cette garantie vise à protéger le locataire contre le propriétaire du local qui, du fait de son comportement, viendrait mettre en péril la possibilité pour le locataire d’exercer son activité professionnelle (par exemple, en modifiant les lieux de manière à rendre le local impropre à sa destination).
• La garantie d’éviction du fait d’un tiers : cette dernière vise à protéger le locataire contre les moyens juridiques que pourrait exercer un tiers qui viendraient remettre en cause sa jouissance des locaux (par exemple, un tiers revendique le droit au bail).

Une obligation d’entretien et de réparation

Cette obligation vise, là encore, à permettre au locataire d’exercer son activité professionnelle telle que convenu dans le bail. De manière générale, l’obligation du bailleur porte sur les « gros travaux » (par exemple, les murs des locaux).

Une obligation de respecter le droit de préemption

Le bailleur à l’obligation de respecter le droit de préemption du locataire en cas de cession des locaux. Pour que cette obligation trouve à s’appliquer, le bail commercial doit avoir été conclu postérieurement au 1^er décembre 2014. Le locataire dispose d’un droit de préemption si le propriétaire désire vendre les locaux. Le locataire est donc prioritaire pour l’achat du local.

Le propriétaire doit ainsi lui notifier son intention de vendre, le prix, les conditions envisagées… Le locataire titulaire du bail commercial, dispose d’un mois pour se prononcer. Des exceptions au droit de préemption du locataire sont néanmoins prévues (par exemple, en cas d’une seule cession de plusieurs locaux compris dans un ensemble commercial).

Conclusion

La liberté contractuelle permet aux parties de modifier certaines obligations (entretien, travaux…). Les parties se doivent de bien analyser le contrat pour déterminer les obligations respectives de chacun. Le recours à un professionnel peut être opportun pour bien sécuriser sa situation juridique.