Le bail précaire commercial : tout ce qu'il faut savoir

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Le bail précaire commercial : Définition 

Le bail précaire commercial est un contrat de location concernant des locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce, d’un fonds artisanal ou industriel. La particularité de ce contrat est qu’il n’est valable que pour une durée de 3 ans.  Le bail précaire commercial est également connu sous le nom de bail dérogatoire.

L’article L.145-5 du Code de commerce régit ce type de contrat. En effet, il permet au locataire et au bailleur de déroger au statut des baux commerciaux.

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Les éléments de distinction entre le bail précaire commercial et le bail commercial classique 

Plusieurs éléments permettent de distinguer le bail précaire commercial du bail commercial classique. Il peut s’agir notamment de sa durée, ses conditions de résiliation ou encore de sa transformation en bail commercial classique.

Tout d’abord, le bail précaire commercial se distingue du bail commercial classique par sa durée. En effet, le premier étant conclu pour une durée maximale de 3 ans. Tandis que le second est impérativement fixé à 9 ans. Toutefois, le locataire et le bailleur sont autorisés de conclure plusieurs baux précaires commerciaux, à condition de ne pas dépasser cette durée de 3 ans en totalité. 

Ensuite, s’agissant de sa résiliation, il est impossible de mettre fin, de manière anticipée, au bail précaire commercial. Le locataire doit, ainsi, tenir son engagement en continuant de verser son loyer jusqu’à ce que le bail précaire commercial prenne fin, à savoir au bout de 3 ans. Quant au bail commercial classique, le preneur est tenu de respecter la période triennale pour envisager une possible résiliation. 

Enfin, le bail précaire commercial peut être requalifié en bail commercial classique, si le locataire reste dans les lieux et que le bailleur ne s’est pas opposé. En effet, si les deux parties sont d’accord, à l’issue des 3 ans, le bail pourra être requalifié en bail commercial classique. Également, si le bailleur n’exprime pas sa volonté de mettre fin à ce bail, le bail précaire commercial sera requalifié en bail commercial classique. 

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Pourquoi est-il intéressant de conclure ce type de bail ? 

Le bail précaire commercial offre de nombreux avantages, à la fois pour le locataire, mais également pour le bailleur. 

Les avantages pour le bailleur 

Le bail précaire commercial s’apparente à une période d’essai,  pour le bailleur, mais aussi pour le locataire. En effet, étant un engagement de courte durée, le bailleur n’est pas contraint de s’engager sur le long terme. Ainsi, par la conclusion d’un bail précaire commercial, le bailleur pourra prendre connaissance de la solvabilité du locataire. S’il constate certains impayés de loyer, le bailleur pourra refuser de conclure un bail commercial classique avec ce preneur, par la suite (à l’échéance du bail dérogatoire).

Également, le bailleur pourra mettre fin à ce contrat à tout moment. Toutefois, il devra tout de même respecter un délai raisonnable. 

Les avantages pour le locataire 

Comme nous avons pu l’évoquer ci-dessus, le bail précaire commercial peut s’apparenter à une période d’essai. En ce sens qu’il permet, par exemple, au locataire d’expérimenter l’emplacement du local commercial. En effet, le locataire va avoir l’opportunité de tester sa zone de chalandise. 

Également, étant donné que la durée du bail précaire commercial est de 3 ans, le loyer n’est pas soumis à la question de la réévaluation période. Ainsi, fréquemment, le loyer sera moins élevé que celui d’un bail commercial classique. 

Enfin, pour le locataire, la conclusion d’un bail dérogatoire peut être intéressante dans la mesure où il s’agit d’un bail qui permet d’anticiper les besoins évolutifs de son activité. 

Les conditions du bail dérogatoire 

Le bail précaire commercial, ou bail dérogatoire, répond aux mêmes conditions que celles posées pour le bail commercial classique. En ce sens que le locataire doit exercer une activité commerciale ou une activité artisanale. 

Le bail précaire commercial doit être conclu pour une durée maximale de 3 ans, renouvellement(s) compris. Sa durée ne peut excéder les 36 mois. 

Pour être valable, le bail dérogatoire doit répondre à 3 conditions obligatoires : 

• Le contrat de bail doit être écrit ; 
• Il doit être conclu pour une durée de 3 ans maximale ; 
• Les parties doivent expressément mentionner leur souhait de déroger à un bail commercial classique ; 

À défaut, si ces conditions ne sont pas réunies, les règles du statut des baux commerciaux s’appliqueront. 

Également, un état des lieux doit obligatoirement être établi. Celui-ci doit être effectué à l’entrée et à la sortie du locataire. 

La fin du contrat de bail dérogatoire 

Le contrat de bail précaire commercial peut prendre fin : 

• À l’initiative du locataire : Dans cette hypothèse, le locataire sera toutefois contraint de continuer de verser les loyers au bailleur jusqu’au terme de son bail (à savoir jusqu’à l’échéance des 3 ans). Toutefois, il est possible d’insérer une clause de résiliation anticipée. 
• À l’initiative du bailleur : Initialement, le bailleur ne peut donner congé au locataire avant l’échéance du bail précaire commercial, à moins qu’une clause de résiliation anticipée ne soit insérée dans le contrat. 

Le bail précaire commercial peut-il être renouvelé ? 

La durée d’un bail précaire commercial ne peut être supérieure à 3 ans. Ainsi, à l’issue de ce délai, aucune demande de renouvellement ne peut être formulée. Toutefois, si le bail précaire commercial initial a été conclu pour une durée inférieure à 3 ans, il sera possible de le renouveler jusqu’à un maximum de trois années cumulées. 

Il convient de préciser que le processus de renouvellement doit respecter les conditions et les modalités spécifiées dans le bail initial. Ce renouvellement se fait soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée avec accusé de réception. 

À l’échéance du bail précaire commercial, le locataire doit quitter les locaux loués. Ainsi, le bailleur doit indiquer, dans un délai de 1 mois, le non-renouvellement du bail. En cas de silence de la part des deux parties, le locataire bénéficie d’un renouvellement automatique du bail sous la forme d’un bail commercial. En effet, l’article L.145-5 du Code de commerce prévoit spécifiquement que si, à l’échéance d’un bail précaire commercial, le preneur continue d’occuper les lieux, un nouveau bail tacite se forme et les effets de celui-ci sont régis par les règles d’un bail commercial classique. Ainsi, le bailleur aura tacitement consenti au renouvellement du bail.