Changement d’activité et bail commercial : la problématique de la déspécialisation

déspécialisationLe bail commercial est, en général, conclu pour une durée relativement longue.

Durant cette période, il est possible que l’entreprise connaisse des bouleversements conduisant à un changement total ou partiel de son activité.

Cette déspécialisation engendre des conséquences importantes au regard du bail commercial. Le blog du dirigeant vous propose de revenir en détail sur ce point.

 

1 – L’entreprise change partiellement d’activité : l’hypothèse d’une déspécialisation restreinte

déspécialisation

La modification partielle de l’activité constitue un droit pour l’entreprise locataire des lieux.

Il est ainsi possible d’adjoindre à l'activité initiale prévue par le bail des activités connexes ou complémentaires sans que le propriétaire des lieux ne puisse en principe s’y opposer.

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Le locataire désireux de procéder à une déspécialisation restreinte doit informer le propriétaire. Cette information se réalise généralement par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

Une fois informé de ce projet, le propriétaire du local dispose d’un délai de deux mois pour contester le caractère connexe ou complémentaire de la nouvelle activité. Cette contestation doit intervenir devant le tribunal de grande instance (et non devant le tribunal de commerce).

Illustration : la jurisprudence a eu l’occasion d’estimer qu’étaient connexes et complémentaires des activités de ventes d’articles de maroquinerie et de chaussures, idem pour une activité de restauration rapide et une activité de café bar. A l’inverse, la vente de montres et la vente de vêtements ne constituent pas des activités connexes et complémentaires.

De manière générale, l’activité est connexe et complémentaire lorsqu’elle présente un lien étroit avec l’activité prévue par le bail et qu’elle permet de l’améliorer. Le dirigeant se doit donc de bien analyser l’activité nouvelle pour pouvoir la qualifier.

Attention : si le propriétaire ne peut en principe pas s’opposer à la déspécialisation restreinte, il dispose de la faculté d’augmenter le loyer lors de la prochaine révision triennale. Cet élément est à prendre en compte pour le dirigeant désireux de modifier son activité, d’autant plus si ce changement d’activité est modifié par des difficultés.

2 - L’entreprise change totalement d’activité : l’hypothèse d’une déspécialisation plénière

déspécialisationContrairement à l’hypothèse précédente, la déspécialisation plénière suppose l’exercice d’une activité totalement différente de l’activité initiale. Un tel changement d’activité n’est pas de droit pour l’entreprise locataire.

Conformément aux dispositions de l’article L 145-48 du code de commerce, la déspécialisation plénière suppose :

  • D’être motivée par la conjoncture économique et les nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution ;
  • Que les activités soient compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier.

Illustration : une déspécialisation pourrait être qualifiée de plénière si un magasin de vente de vêtements décidait de changer d’activité et de se reconvertir dans la vente d’accessoires pour motos.

La déspécialisation doit être demandée au propriétaire et notifiée aux créanciers disposant d’un privilège sur le fonds de commerce.

Le propriétaire dispose d’un délai de 3 mois pour accepter ou refuser cette déspécialisation. En cas de refus du propriétaire, le locataire dispose de trois possibilités :

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  • il abandonne son projet de déspécialisation plénière ;
  • il décide de modifier son projet et d’adjoindre à l’activité initiale des activités connexes ou complémentaires (déspécialisation restreinte) ;
  • il saisit le tribunal de grande instance pour contester le refus du propriétaire d’autoriser la déspécialisation plénière.

Le tribunal de grande instance peut autoriser la déspécialisation plénière lorsque le propriétaire des locaux ne justifie d’aucun motif pour la refuser.

En pratique, le bailleur doit justifier son refus par un motif grave et légitime (risques de dégradation de l’immeuble par exemple) ou encore par son droit de reprise sur l’immeuble.

Attention : dans l’hypothèse d’une déspécialisation plénière, le propriétaire bailleur peut exiger une augmentation immédiate du loyer sans attendre la révision triennale.

Conseil Lbdd : en toute hypothèse, que la déspécialisation soit restreinte ou plénière, le dirigeant doit toujours songer à vérifier les dispositions du bail commercial. L’existence d’une clause « tous commerces » offre au locataire davantage de liberté quant à son changement d’activité.

Conclusion

Avant d’envisager un changement d’activité, le locataire doit s’interroger sur la procédure à suivre ainsi que sur les conséquences de ce changement sur le montant du loyer. Cette étude peut se réaliser avec l’aide d’un professionnel en vue de sécuriser et d’optimiser le projet.

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