Introduction

On ne peut pas forcément être en mesure de posséder son propre local. C’est pour cela que les entreprises ont recours à la location des immeubles pour exercer leurs métiers, en contrepartie d’un loyer versé aux propriétaires.

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C’est cet acte de location qu’on nomme un bail commercial.
Qu’est-ce que qu’un bail commercial ? Comment est fixé le montant du loyer ? Quels sont les délais à respecter pour ce genre de location ? Le blog du dirigeant fait le point.

Vers une définition du bail commercial

Bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location pour entre un propriétaire et un locataire pour l’utilisation d’un local, dans le cadre de l’exploitation d’un fonds commercial, artisanal ou industriel.

 Ce contrat est régi par la loi du 30 septembre 1953, qui stipule que pour avoir la qualité du bail commercial, le locataire doit satisfaire certaines conditions :

  • il doit être enregistré dans le registre de commerce et des sociétés lorsqu’il s’agit d’un commerçant ou d’un industriel
  • s’il s’agit d’un artisan, il doit être inscrit au répertoire des métiers
  • l’activité doit être réelle, c’est-à-dire qu’elle doit être autonome et engendrer de la clientèle

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La durée du contrat de bail commercial

À la différence du contrat de location des résidences, le contrat du bail commercial est conclu entre les parties pour une durée minimale de 9 ans.

 On peut bien prévoir une durée supérieure, mais jamais inférieure. Si c’est le cas, elle doit être corrigée et élevée au seuil légal.

Cette obligation de 9 ans minimum pèse uniquement sur le propriétaire ! Le locataire peut quitter le local avant l’achèvement de ce délai. En effet, après chaque période triennale ; c’est-à-dire après 3, 6 ou 9 ans, le locataire peut mettre fin au contrat du bail en donnant congé (avec un préavis de 6 mois minimum), sans être obligé de donner un juste motif pour la résiliation. Cette décision doit être communiquée au bailleur, non pas par une lettre recommandée, mais via un huissier.

La résiliation du contrat peut toutefois être opérée par le locataire avant la durée minimum de 3 ans à l’occasion de son départ à la retraite, s’il subit une invalidité ou sur accord amiable des deux parties (locataire et propriétaire). Cette résiliation peut intervenir à tout moment, mais le préavis reste de 6 mois.

Les indemnités d’éviction à verser par le propriétaire

Le bailleur peut, à l’issue des 9 ans, mettre fin au contrat de bail en refusant de le renouveler.

 Dans ce cas, le locataire est en droit de demander des indemnités d’éviction pour le préjudice causé (d’un montant généralement très élevé).

Le propriétaire sera exempté de verser l’indemnité :

  • s’il souhaite reconstruire, surélever ou restaurer l’immeuble
  • s’il souhaite habiter ou loger son conjoint, ses descendants, ses ascendants ou ceux de son conjoint – Ces derniers doivent ne pas avoir un logement au moment de la reprise du local
  • si le locataire a fait défaut de ses engagements (non-paiement du loyer, par exemple).

La détermination du montant du loyer

Le loyer initial est déterminé librement par les parties du contrat. Il peut être plus ou moins élevé selon la règle de l’offre et de la demande.

 Il est généralement fixé par le propriétaire qui peut fixer un loyer élevé s’il estime que l’emplacement de son immeuble contribue fortement à l’image de marque du locataire ou que la position géographique le justifie.

En France, à titre d’exemple, et plus exactement à Paris, les champs Élysée, l’avenue Montaigne ou encore la rue de Rivoli et du boulevard Saint-Germain offrent des baux à des prix exorbitants !

La somme versée en garantie au propriétaire

Loyers

Les deux contractants peuvent se mettre d’accord sur la mise d’une somme d’argent, par le locataire au bailleur, pour garantir le respect des termes du contrat. À noter que cette somme n’est pas obligatoire.

  • Si le loyer est à payer d’avance, le montant de cette garantie est égal à un trimestre de loyer.
  • Si le loyer est payé à terme échu, le montant mis en garantie sera égal à deux trimestres de loyer.

En cas de dépassement de ce montant, le locataire a le droit de réclamer les intérêts aux taux pratiqués par la Banque de France.

Dans toutes les circonstances, le bailleur ne doit en aucun cas solliciter la TVA sur ce montant (sauf location meublée !!).

L’état des lieux

L’état des lieux est un document à rédiger lors de la prise de possession du local et lors de sa restitution. Il décrit l’état du local. Il peut être rédigé soit par le bailleur et le locataire, soit par un huissier de justice,

 dont les frais seront à partager par moitié. Ce document doit être joint au contrat ou conservé par les contractuels. À défaut d’état de lieux, le local sera présumé être en mauvais état.

Si le bail commercial constitue une solution envisageable pour les entrepreneurs qui veulent s’installer dans des zones déjà attractives, il présente l’inconvénient de l’engagement au long terme (y compris pour le locataire) et nécessite une réflexion (et suffisamment de liquidités) avant de s’engager.

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Sommaire
  • Vers une définition du bail commercial
  • La durée du contrat de bail commercial
  • La détermination du montant du loyer
  • L’état des lieux
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Commentaires
6 commentaires
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  1. journo
    3 mai 2023, 14:06
    lors du cession de droit au bail avec du materiel ( paiement des droits enregistrements ) : merci de me confirmer que la cession n'est pas soumis à la tva ainsi que le materiel ? Merci pour votre retour
    • Camille Fleury
      9 mai 2023, 14:36
      Bonjour, En principe, la cession de bail n'est pas soumise à TVA. De même, la cession de materiel, effectuée dans le cadre d'une cession de bail n'est pas soumise à TVA, sauf si le materiel est considéré comme neuf (jamais été mis en service auparavant). Cordialement, L'équipe créer son entreprise le Blog du Dirigeant !
  2. MONCUIT Sandrine
    25 mars 2023, 11:22
    bonjour, Entreprise individuelle créée en février 2020, soumise à l'impot sur le revenu, je souhaite céder mon droit au bail pour un montant de 25000e. J ai donc une plus value de 25000€. quelle sera mon imposition ? comment est payé l'impot ? puis je bénéficer d'une éxonération ? sous quelles conditions ? merci
    • Gabrielle Lasson
      27 mars 2023, 15:04
      Bonjour, L’imposition dépend de comment vous calculer votre plus-value et notamment de si celle-ci a été faite à court terme ou à long terme. Concernant l’exonération, elle est soumise à 3 conditions : l’activité est de nature commerciale, artisanale, libérale ou agricole, a été exercée pendant plus de 5 ans et les recettes ne dépassent pas une certaines sommes. Cependant, compte tenu des éléments mentionnés il nous est impossible de vous apporter une réponse plus précise. Nous vous conseillons de vous reporter à nos différents articles traitant du sujet ou encore au site du gouvernement : <a href="https://www.impots.gouv.fr/professionnel/questions/comment-beneficier-de-lexoneration-des-plus-values-reservees-aux-petites" rel="nofollow ugc">impôts.gouv.fr</a> Cordialement, L’équipe crée son entreprise LBdD
  3. HERAULT
    10 janvier 2023, 09:20
    y a t'il une incidence en cas de cession de bail commercial avec une moins value? Merci
    • Laurent Dufour
      6 mars 2023, 16:34
      Bonjour, Oui. Les conséquences sont essentiellement fiscales. Il est souvent intéressant d'échanger avec votre conseil pour essayer de tirer profit de cette situation souvent délicate. Cordialement, L'équipe créer sont entreprise leblogdudirigeant.com