Le bail commercial : loyer, engagement et durée de location

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On ne peut pas forcément être en mesure de posséder son propre local. C’est pour cela que les entreprises ont recours à la location des immeubles pour exercer leurs métiers, en contrepartie d’un loyer versé aux propriétaires.

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Le bail commercial : loyer, engagement et durée de location

C’est cet acte de location qu’on nomme un bail commercial.

Qu’est-ce que qu’un bail commercial ? Comment est fixé le montant du loyer ? Quels sont les délais à respecter pour ce genre de location ? Le blog du dirigeant fait le point.

Vers une définition du bail commercial

Le bail commercial : loyer, engagement et durée de location

Le bail commercial est un contrat de location pour entre un propriétaire et un locataire pour l’utilisation d’un local, dans le cadre de l’exploitation d’un fonds commercial, artisanal ou industriel. Ce contrat est régi par la loi du 30 septembre 1953, qui stipule que pour avoir la qualité du bail commercial, le locataire doit satisfaire certaines conditions :

  • il doit être enregistré dans le registre de commerce et des sociétés lorsqu’il s’agit d’un commerçant ou d’un industriel
  • s’il s’agit d’un artisan, il doit être inscrit au répertoire des métiers
  • l’activité doit être réelle, c’est-à-dire qu’elle doit être autonome et engendrer de la clientèle

La durée du contrat de bail commercial

À la différence du contrat de location des résidences, le contrat du bail commercial est conclu entre les parties pour une durée minimale de 9 ans. On peut bien prévoir une durée supérieure, mais jamais inférieure. Si c’est le cas, elle doit être corrigée et élevée au seuil légal.

Cette obligation de 9 ans minimum pèse uniquement sur le propriétaire ! Le locataire peut quitter le local avant l’achèvement de ce délai. En effet, après chaque période triennale ; c’est-à-dire après 3, 6 ou 9 ans, le locataire peut mettre fin au contrat du bail en donnant congé (avec un préavis de 6 mois minimum), sans être obligé de donner un juste motif pour la résiliation. Cette décision doit être communiquée au bailleur, non pas par une lettre recommandée, mais via un huissier.

La résiliation du contrat peut toutefois être opérée par le locataire avant la durée minimum de 3 ans à l’occasion de son départ à la retraite, s’il subit une invalidité ou sur accord amiable des deux parties (locataire et propriétaire). Cette résiliation peut intervenir à tout moment, mais le préavis reste de 6 mois.

Les indemnités d’éviction à verser par le propriétaire

Le bailleur peut, à l’issue des 9 ans, mettre fin au contrat de bail en refusant de le renouveler. Dans ce cas, le locataire est en droit de demander des indemnités d’éviction pour le préjudice causé (d’un montant généralement très élevé). Le propriétaire sera exempté de verser l’indemnité :

  • s’il souhaite reconstruire, surélever ou restaurer l’immeuble
  • s’il souhaite habiter ou loger son conjoint, ses descendants, ses ascendants ou ceux de son conjoint – Ces derniers doivent ne pas avoir un logement au moment de la reprise du local
  • si le locataire a fait défaut de ses engagements (non-paiement du loyer, par exemple)

La détermination du montant du loyer

Le loyer initial est déterminé librement par les parties du contrat. Il peut être plus ou moins élevé selon la règle de l’offre et de la demande. Il est généralement fixé par le propriétaire qui peut fixer un loyer élevé s’il estime que l’emplacement de son immeuble contribue fortement à l’image de marque du locataire ou que la position géographique le justifie.

En France, à titre d’exemple, et plus exactement à Paris, les champs Élysée, l’avenue Montaigne ou encore la rue de Rivoli et du boulevard Saint-Germain offrent des baux à des prix exorbitants !

La somme versée en garantie au propriétaire

Le bail commercial : loyer, engagement et durée de locationLes deux contractants peuvent se mettre d’accord sur la mise d’une somme d’argent, par le locataire au bailleur, pour garantir le respect des termes du contrat. À noter que cette somme n’est pas obligatoire.

  • Si le loyer est à payer d’avance, le montant de cette garantie est égal à un trimestre de loyer.
  • Si le loyer est payé à terme échu, le montant mis en garantie sera égal à deux trimestres de loyer.

En cas de dépassement de ce montant, le locataire a le droit de réclamer les intérêts aux taux pratiqués par la Banque de France.

Dans toutes les circonstances, le bailleur ne doit en aucun cas solliciter la TVA sur ce montant (sauf location meublée !!).

L’état des lieux

L’état des lieux est un document à rédiger lors de la prise de possession du local et lors de sa restitution. Il décrit l’état du local. Il peut être rédigé soit par le bailleur et le locataire, soit par un huissier de justice, dont les frais seront à partager par moitié. Ce document doit être joint au contrat ou conservé par les contractuels. À défaut d’état de lieux, le local sera présumé être en mauvais état.

Si le bail commercial constitue une solution envisageable pour les entrepreneurs qui veulent s’installer dans des zones déjà attractives, il présente l’inconvénient de l’engagement au long terme (y compris pour le locataire) et nécessite une réflexion (et suffisamment de liquidités) avant de s’engager.

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