Le renouvellement du bail commercial

Le renouvellement du bail commercial est encadré par la loi, il répond à des conditions strictes et engendre des conséquences bien précises. Quelles sont les conditions pour exercer son droit au renouvellement du bail commercial ?

Quelles sont les conséquences du renouvellement du bail commercial ? Le BdD fait le point.

1. Comment exercer son droit au renouvellement du bail commercial ?

Le locataire doit remplir plusieurs conditions :

• Le locataire, inscrit au RCS ou au RM, doit être propriétaire du fonds exploité dans le local
• Le même fonds doit être exploité depuis au moins 3 ans, sauf si le propriétaire a donné son accord pour exploiter un autre fonds (clause « tous commerces »).

Le droit au renouvellement du bail commercial peut s’exercer en cas de congé donné par le propriétaire :

6 mois avant le terme du bail commercial, le propriétaire délivre par voie d’huissier de justice un congé, dans lequel une offre de renouvellement peut être stipulée.

Si aucune offre de renouvellement n’est formulée, le propriétaire devra en principe payer au locataire une indemnité d’éviction, qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Le propriétaire peut aussi refuser l’offre de renouvellement, sans avoir à indemniser le locataire :

• Si le locataire ne bénéficie plus du statut des baux commerciaux

• Si l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état

• En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a toutefois le droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit

• S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

Le loyer du nouveau bail n’est pas nécessairement fixé tout de suite. Il pourra être fixé ultérieurement à l’amiable, ou en justice en cas de désaccord.

Le droit au renouvellement du bail commercial peut s’exercer à la demande du locataire :

A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement du bail commercial doit en faire la demande soit dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail, soit à tout moment en cas de prolongation, par voir d’huissier de justice.

Dans les 3 mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En cas de refus du propriétaire, le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de 2 ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Le renouvellement du bail commercial peut se faire par tacite reconduction :

Si le propriétaire ne délivre aucun congé, et si le locataire ne formule pas de demande de renouvellement, le bail se poursuit par tacite reconduction, pour une durée indéterminée. Le propriétaire peut donc délivrer un congé à tout moment, avec un préavis minimum de 6 mois, et le locataire peut formuler une demande de renouvellement, à tout moment.

2. Quelles sont les conséquences du renouvellement du bail commercial ?

Le renouvellement du bail commercial entraîne la conclusion d’un nouveau bail :

Le nouveau bail est conclu aux clauses et conditions de l’ancien contrat, sans que les juges puissent en modifier une ligne. Seules les parties au contrat peuvent modifier le contenu du bail.

Il est conclu pour une durée de 9 ans, disposition d’ordre public qui ne peut pas être remise en cause, sauf à conclure pour une durée plus longue. Il prend effet à l’expiration du bail précédent, ou à partir de sa reconduction, c’est-à-dire soit la date prévue dans le congé, soit le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement du locataire.

Le loyer du bail commercial peut être révisé :

Le loyer du bail renouvelé peut être fixé librement par les parties, avec ou sans plafonnement. En cas de désaccord, le loyer sera fixé par les juges selon une procédure spéciale, qui doit être enclenchée dans un délai de 2 ans à compter du renouvellement, sinon le loyer sera fixé au prix de l’ancien bail.