Les charges au sein du bail commercial : décryptage

Les charges au sein du bail commercial renvoient de manière générale aux dépenses effectuées par le locataire ou le bailleur et permettant l’entretien des lieux, la réparation, le coût des travaux ou bien encore les différents impôts, taxes et redevance liés au bail commercial. La répartition du paiement des différentes charges entre le preneur et le bailleur est strictement encadrée par la loi.

On va distinguer le régime des charges locatives applicable avant la loi Pinel de 2014 du régime postérieur à cette loi. En effet, le décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 a dressé une liste précise de charges qui ne peuvent désormais reposer sur le locataire d’un bail commercial. L’entrée en vigueur de la loi Pinel a permis l’intégration des articles R.145-35 et R.145-40-2 au sein du Code de Commerce.

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La nécessité d’un bail explicite et précis

Il faut avant tout souligner la nécessité d’inscrire dans le contrat conclu, postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel, un inventaire précis des charges pesant sur le locataire et sur le bailleur. Cette liste est limitative. Autrement dit, il ne saurait être rajouté à la charge du locataire des dépenses imprévues, sauf clause contraire.

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Les charges locatives supportées par le locataire

La loi Pinel entend protéger plus en avant le locataire et établit à cet égard une liste de charges qui ne peuvent plus être supportées par les locataires signataires d’un bail conclu ou renouvelé postérieurement au 4 novembre 2014.

Le régime antérieur à la loi Pinel : il n’existait pas de texte prévoyant le régime de répartition des charges entre bailleur et locataire. Cela dépendait des clauses insérées dans le contrat de bail, qui pouvait éventuellement faire référence à la liste de charges limitativement énumérées par le décret du 26 août 1987 (3ème Civ. 3 octobre 2012 n° 11-21108). Ce régime reposait sur une grande liberté contractuelle mais engendrait un certain déséquilibre quant aux rapports entre locataire et bailleur. La liberté contractuelle permettait au bailleur de mettre à la charge du locataire l’ensemble des charges locatives, c’est la figure du loyer « net de frais et de charges ».

Le régime antérieur à l’entrée en vigueur de la loi Pinel reste cependant applicable aux bails conclus ou renouvelés avant le 4 novembre 2014.

Le régime issu de la loi Pinel : les dispositions issues de la loi Pinel et de son décret d’application permettent d’instaurer un cadre juridique contraignant quant à la répartition des charges locatives entre bailleur et locataire. Ainsi, le contrat de bail commercial doit désormais prévoir une répartition exhaustive des charges ou indiquer les charges applicables au locataire et stipuler que le reste incombe au bailleur.

Les charges supportés par le locataire :

• Dépenses courantes d’électricité, de gaz et d’eau.
• Dépenses relatives à l’entretien et à la réparation courante (appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, jardins, etc).
• Dépenses d’équipement de la copropriété.
• Dépenses d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.
• Les charges nécessaires à l’exploitation de son commerce.
• Taxe foncière, taxes additionnelles à la taxe foncière, voirie ou bien encore enlèvement des ordures ménagères.

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Les charges locatives supportées par le bailleur

Le régime antérieur à la loi Pinel :

il faut se référer aux dispositions issues du Code Civil quant à l’entretien et aux travaux à effectuer au sein du bien, sous réserve des dispositions contractuelles insérées par les parties. Le bailleur a ainsi l’obligation de :

• Délivrer le bien en état de jouissance paisible, conformément à son obligation de délivrance (art. 1732 du Code civil).
• Entretien du bien durant toute la durée du bail, notamment quant aux travaux de mise en conformité nécessaires.
• Effectuer les réparations ne reposant pas expressément sur le locataire (art. 1720 du Code civil).
• Réaliser les gros travaux de réparation, notamment ceux prescrits par l’administration (v. 3ème civ., 24 mars 1993, n° 91-18.322).

Le régime issu de la loi Pinel :

il incombe au bailleur de régler les charges liés (art. R.145-35 du Code de Commerce) :

• Aux grosses réparations et les honoraires liés à la réalisation desdits travaux (art. 606 du Code civil)
• Les dépenses liées à la mise en conformité des lieux ou pour palier à la vétusté du bien.
• Les impôts, redevances et taxes dont le redevable légal est le propriétaire des lieux ou le bailleur.
• Les honoraires liés à la gestion locative.

Article rédigé par Maitre Baptiste Robelin, Avocat chez Novlaw