Conclusion d’un bail commercial : quels sont les points de vigilance ?

Dans cet article, le blog du dirigeant vous propose de revenir sur les principaux points de vigilance à surveiller lorsqu’un bail vous est proposé ou lorsque vous êtes amenés à devoir en rédiger un.

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La description et la destination des lieux loués

La description doit être suffisamment précise et étayée et parfaitement correspondre à la consistance des lieux loués.

La superficie doit également être exacte (notamment lorsque seule une partie des locaux est louée).

Il convient d’être particulièrement vigilant quant à la destination des lieux loués qui doit correspondre à l’activité exercée dans les locaux.

Dans la mesure du possible, il est conseillé de se référer à un précédent bail pour vérifier que la description des lieux demeure inchangée.

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La durée du bail

La durée du bail est généralement de neuf années.

Il convient d’être vigilant lorsque la durée est supérieure à neuf années car cette situation peut présenter des désavantages pour le preneur (liberté du propriétaire quant à la fixation du nouveau loyer au moment du renouvellement par exemple).

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Le montant du loyer et les modalités de renouvellement

Le montant du loyer doit bien évidemment correspondre à celui convenu entre les parties.

Il convient de bien vérifier si le montant est exprimé hors taxes ou toutes taxes comprises.

Le preneur doit également être particulièrement vigilant quant à l’indice choisi pour renouveler le montant du loyer (indice des loyers commerciaux, indice des loyers tertiaires…).

Il est conseillé au preneur de vérifier au préalable l’évolution de l’indice choisi afin de savoir si celui-ci ne lui est pas excessivement défavorable.

En toute hypothèse, le preneur doit être conscient que le droit au renouvellement est d’ordre public et que toute clause contraire est réputée non écrite.

La répartition des charges

La répartition entre bailleur et locataire des catégories de charges

, impôts, taxes et redevance ou du coût des travaux doit figurer dans le bail.

De même, lorsque les lieux loués dépendent d’un ensemble immobilier qui abrite plusieurs locataires, le contrat de location doit préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires.

Cette répartition doit être fonction de la surface exploitée et le montant des impôts, taxes pouvant être imputé au locataire doit correspondre strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée.

Le propriétaire ne peut pas mettre à la charge du preneur :

• Les grosses réparations de l’article 606 du code civil,
• Les travaux liés à la vétusté ou à la mise en conformité des locaux s’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 du code civil,
• Certains impôts personnels du propriétaire (CET par exemple).

Il convient, en outre, d’être vigilant sur l’existence d’un dépôt de garantie à verser par le preneur et sur le montant de celui-ci.

La possibilité ou non de sous-louer les locaux

Cette clause se doit de bien être appréhendée par le preneur, notamment lorsque celui-ci n’envisage pas d’exploiter son activité pendant toute la durée du bail.

Il est notamment rappelé que pour être régulière, la sous-location doit remplir les deux conditions cumulatives suivantes :

• la sous-location doit avoir été autorisée par le bailleur,
• le bailleur doit avoir été appelé à concourir au contrat de sous-location.

La rédaction du bail commercial revêt donc une importance capitale.

La cession du bail

Eu égard à la cession du bail, plusieurs situations peuvent se présenter en fonction de la rédaction du bail :          

• Première hypothèse : le Preneur peut librement céder son droit au présent bail, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir au préalable l’autorisation du Bailleur,
• Deuxième hypothèse : le Preneur ne peut céder son droit au présent bail qu’à un successeur dans la même activité ou dans le même commerce exploité lors de la cession,
• Troisième hypothèse : le Preneur ne pourra céder son droit au présent bail sans autorisation expresse et par écrit du Bailleur sauf à un acquéreur de l’intégralité de son fonds de commerce.

Le preneur doit donc s’interroger au préalable sur une éventuelle cession ultérieure de son droit au bail.

Conclusion

Les quelques illustrations ci-dessus démontrent l’importance de bien étudier le contrat de bail avant sa signature. Il est à ce titre conseillé au preneur de se faire accompagner par un conseil en vue de préserver sa sécurité juridique.