usufruit et nue-propriété : qu'est-ce que c'est ?

Les composantes du droit de propriété

Le droit de propriété est constitué de trois composantes :

• “usus” : l’usage, le droit d’utiliser le bien, d’y habiter
• “fructus” : les fruits, le droit de louer et percevoir des loyers
• “abusus” : le droit de vendre, modifier, détruire le bien

Le démembrement de propriété, et donc l’usufruit et la nue-propriété, apparaissent lorsque ces trois éléments ne sont pas réunis en une seule et même personne.

Ces trois composantes sont alors réparties comme suit :

• L’usus et le fructus constituent le droit d’usufruit.
• L’abusus constitue le droit de nue-propriété.

Ainsi l’usufruitier est celui qui fait usage du bien et qui en récolte les fruits lorsque celui-ci est loué. Le nu-propriétaire est celui qui dispose du bien, qui le possède. Il est le propriétaire du bien.

Usufruit et nue-propriété : quels droits ?

Le démembrement  de propriété conduit à accorder différents droits aux deux parties sur un même bien.

• Usufruit

L’usufruitier même s’il n’est pas propriétaire, dispose de plusieurs droits.

Tout d’abord, il dispose du droit de jouir de la chose. D’y habiter s’il s’agit d’un immeuble. De plus il a le droit de récolter les revenus produits par ce bien.

Par exemple dans le cas d’un immeuble démembré, l’usufruitier peut percevoir les loyers de l’immeuble qu’il aura mis en location.

Une caution et un inventaire des meubles doivent être fournis.

En revanche, l’usufruitier n’a pas le droit de vendre, modifier, ou détruire le bien.

Dans le cas d’un démembrement des parts sociales d’une société, l’usufruitier peut percevoir les dividendes distribués, ou avoir un siège à l’AGO lors de l’approbation des comptes.

L’usufruit peut s’éteindre lors d’une date prévue, si il est temporaire, ou au décès de l’usufruitier, si il s’agit d’un viager.

• Nue-propriété

Le nu-propriétaire dispose du droit de posséder la chose. Il ne peut en revanche pas jouir de la chose.

Ainsi la nue-propriété donne le droit de vendre, modifier ou détruire le bien. Cependant plusieurs obligations (détaillées ci-dessous) sont afférentes à ces droits.

Enfin, lorsque l’usufruit prend fin le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans rien devoir fiscalement.

Usufruit et nue-propriété : quelles obligations ?

Pour exercer leurs droits, chacune des parties dispose d’obligations.

• Usufruit

En premier lieu, l’usufruitier a des obligations fiscales.

Les taxes foncières, les taxes d’habitation sont dues par l’usufruitier.

L’usufruitier doit également préserver la substance du bien, le conserver. Il est responsable des frais qui se rapportent à l’entretien du bien et aux charges. Comme par exemple l’entretien de la chaudière ou de la peinture. Ou encore le changement des portes et des fenêtres.

• Nue-propriété

Le nu-propriétaire n’est pas en charge de l’entretien régulier du bien.  Il doit cependant prendre en charge les grosses réparations. C’est à dire les réparations portant sur la structure et la solidité de l’immeuble. Le nu-propriétaire doit par exemple prendre en charge le rétablissement des poutres.

Le nu-propriétaire a l’obligation de préserver les droits de l’usufruitier. Il doit obtenir son accord pour effectuer certaines opérations.

Pourquoi démembrer un bien ?

Avantages fiscaux

Le démembrement du droit de propriété peut avoir un intérêt fiscal et/ou successoral. Il est à prendre en compte lorsqu’on cherche à faire des investissements.

Fiscalement, comme vu précédemment, le nu-propriétaire n’est pas redevable des impôts locaux. De plus, la valeur de la nue propriété n’entre pas dans le calcul de la base d’imposition de l’IFI.

Transmettre son patrimoine

Le démembrement peut être avantageux pour les enfants. En effet, la transmission d’une nue-propriété avant le décès de l’un des parents est considérée comme un don. Il n’y aura pas de droits de succession à payer. Par ailleurs les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété et non sur la valeur de la pleine propriété. On peut également loger un enfant en transmettant l’usufruit.

Il est possible d’utiliser le démembrement en société. Le démembrement en SCI  s’avère interessant lorsqu’on a plusieurs enfants. Cela va permettre la transmission du patrimoine au sein de la famille. Les enfants pourront récuperer la pleine propriété des parts sans imposition supplementaire.

Enfin le démembrement de propriété peut permettre de préparer au mieux sa retraite. Par exemple en viager, l’usufruitier bénéficiera d’un bouquet (disponible immédiatement) ainsi que des rentes viagères tout au long de sa vie.

Usufruit et nue-propriété : quelles valeurs fiscales ?

Le démembrement du bien conduit à une répartition de la valeur répartie entre l’usufruit et la nue-propriété.

Barème pour calculer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété :