Introduction

Le démembrement de propriété est un mécanisme qui permet de répondre à de nombreuses problématiques notamment fiscales et successorales. 

Envisager l’usufruit ou le quasi-usufruit sur un bien présente des avantages et des inconvénients.

Usufruit ou quasi-usufruit ? Comment s’y retrouver ?

Le démembrement de propriété 

Le droit de propriété est composé de trois éléments :

  • “usus” : l’usage, le droit d’utiliser le bien ( habiter)
  • “fructus” : les fruits, louer et percevoir des loyers
  • “abusus” : vendre, modifier, détruire le bien

Lorsque ces trois éléments ne sont pas réunis, la pleine propriété est divisée entre plusieurs personnes : le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Il y a démembrement de propriété : le nu-propriétaire détient l’abusus sur le bien, il a le droit de vendre, modifier ou détruire le bien. L’usufruit dispose quant à lui du droit d’usus et de fructus sur le bien, c’est à dire il a le droit d’utiliser le bien, mais également d’en percevoir les fruits et les loyers.

Sur quoi porte l’usufruit ?

Le démembrement de propriété peut porter sur plusieurs choses. Généralement le démembrement porte sur un bien immobilier. Mais le démembrement peut également porter sur des parts sociales. Cela concerne parfois des biens consomptibles ou fongibles.

Si le terme d’usufruit est un terme relativement courant, le terme de quasi-usufruit reste un peu plus méconnu du grand public. Nous vous expliquons ici, l’intérêt du quasi-usufruit, et en quoi il se distingue de l’usufruit classique.

Quasi-usufruit : définition 

Le quasi-usufruit est un usufruit particulier. C’est un usufruit qui porte sur des biens consomptibles ou fongibles. C’est à dire des biens ou un ensemble de biens dont il n’est pas possible d’en faire usage sans les consommer. Les biens consomptibles sont par exemple des liquidités ou une cave à vin.

A savoir : La Cour de Cassation a également reconnu un quasi-usufruit portant sur des réserves distribuées à l’usufruitier lorsqu’il y a des parts sociales démembrées.

Ici, l’usufruitier n’a pas d’obligation de conservation de la chose comme dans un usufruit classique. Il peut user des biens comme un propriétaire. Par exemple, il peut consommer les bouteilles de vin si l’usufruit porte sur une cave. Il peut dépenser des liquidités, si l’usufruit porte sur un compte bancaire.

Le terme de quasi propriétaire est également adapté à cette catégorie de démembrement de la propriété.

La différence avec l’usufruit classique est qu’il y a une obligation de restitution par l’usufruitier à la fin du contrat. Celui-ci doit restituer soit des biens de même quantité, soit de même nature ou des biens qui ont une valeur pécuniaire équivalente le jour de la restitution.

L’avantage du quasi usufruit est qu’il accorde une plus grande liberté sur le bien. L’accord du nu-propriétaire n’est plus nécessaire.

Il existe deux possibilités pour bénéficier de ce quasi-usufruit.

Le quasi usufruit légal

Le quasi usufruit légal découle d’une situation de fait, lorsque le quasi-usufruitier se voit attribuer des droits dans le cadre d’une succession, dont certains portent sur un ou plusieurs biens consomptibles.

Effectivement, le conjoint survivant a la possibilité de choisir pour l’usufruit des biens de la succession. Le patrimoine du conjoint décédé peut se constituer de liquidités, et donc des biens consomptibles. Le conjoint survivant peut alors disposer librement de ce patrimoine.

Au décès du second conjoint, les enfants deviennent pleinement propriétaires des biens démembrés. Ils pourront faire valoir la créance de restitution des biens concernés par le quasi-usufruit.

Le quasi-usufruit conventionnel

Le quasi-usufruit peut être dépendant de la volonté des parties.

Le quasi-usufruit conventionnel est lorsque cette situation est encadrée et régie par le biais d’une convention ad hoc. Cela permet de sécuriser les droits du quasi-usufruitier, mais également du nu-propriétaire lorsque la situation de quasi-usufruit s’achève.  

Il est important de noter que le quasi usufruit conventionnel permet d’étendre ce statut à des biens qui ne seraient pas consomptibles. Cela permet au l’usufruitier de ce Tye de biens d’en disposer plus librement que dans le cadre d’un usufruit classique.

Le quasi-usufruit peut permettre de bénéficier d’avantages fiscaux dans le cadre d’une succession.

Quel que soit le type de quasi-usufruit mis en place, le quasi-usufruitier est soumis à une obligation de restitution en nature ou en valeur au profit du nu-propriétaire. Cette obligation est la créance de restitution.

La créance de restitution est due au terme de l’usufruit, c’est à dire au terme de la durée fixée, si l’usufruit était temporaire ou au décès de l’usufruitier.

Quasi-usufruit : inconvénients

Un des principaux inconvénients du quasi-usufruit consiste dans le manque de protection pour le nu-propriétaire. En effet, en cas de décès du quasi-usufruitier, et de patrimoine insuffisant à son décès pour rembourser la créance de restitution, le nu-propriétaire est alors lésé.

La loi ne prévoit aucune garantie pour le paiement de la créance, la protection du nu-propriétaire face à cette situation est donc relative, et dépend donc entièrement de la bonne gestion du quasi-usufruitier.

La convention de quasi-usufruit

Moins connu qu’un usufruit classique, le quasi-usufruit peut se révérer très utile dans le domaine des transmissions patrimoniales.

Lorsque les biens concernés par le quasi-usufruit ont vocation à être consommés, à disparaitre, il est nécessaire de garantir les droits du nu-propriétaire.

Non obligatoire, la mise en oeuvre d’une convention dans le cadre d’un quasi-usufruit se révèle déterminante. Elle permet d’encadrer les modalités de restitution de l’objet. Elle sécurise les droits des deux parties et encadre le démembrement de propriété sur des biens, par définition, temporaires.

Dans le cadre d’un usufruit légal cela permet de le faire reconnaitre et donc de permettre la déductibilité de la dette au deuxième décès. Les héritiers évitent une double imposition, puisque les sommes seront déterminées avec certitude. C’est à dire que les héritiers paieront, lors du décès du premier parent, des frais de succession sur la nue-propriété. En revanche, lors du deuxième décès, les héritiers récupéreront le quasi-usufruit sans payer de droits de succession.

Pour résumer la constitution d’une convention permet de :

  • déterminer les droits et obligations de l’usufruitier sur les biens
  • Prévoir les conditions de la restitution de la créance en cas de décès de l’usufruitier
  • Assurer la créance de restitution
  • Lister les biens concernés par l’usufruit et leur montant, et prévoir toute indexation éventuelle
  • Echapper à une double imposition pour le nu-propriétaire lorsque l’usufruitier décède

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Sommaire
  • Le démembrement de propriété 
  • Sur quoi porte l'usufruit ?
  • Quasi-usufruit : définition 
  • Quasi usufruit : légal ou conventionnel ? 
  • Quasi-usufruit : inconvénients
  • La convention de quasi-usufruit
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