Si la taxation des successions peut représenter des sommes importantes, il est souvent possible d’en limiter l’impact. L’optimisation fiscale consiste à utiliser la réglementation en vigueur pour réduire le montant des impôts et taxes dues au titre d’un événement particulier ou d’une activité.
Le démembrement de propriété est un mécanisme souvent utilisé lors d’une donation en famille pour limiter le montant des droits de succession.
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- Qu’est-ce que le démembrement d’une propriété ?
- Comment fonctionne l’avantage fiscal lié au démembrement de propriété ?
- Comment se calcule la valeur d’un bien démembré ?
- Associer le démembrement de propriété à la franchise d’impôt sur les dons aux enfants
- Comment prendre en compte son conjoint lors d’un démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété consiste à scinder la propriété d’un bien en plusieurs parties, l’usus, le fructus et l’abusus. Cela permet de réduire les coûts fiscaux liés à la transmission d’un bien. La défiscalisation repose sur deux principes simples :
- Une partie de propriété coûte moins chère qu’une pleine propriété. Ainsi, transmettre la nue-propriété d’un bien est moins fiscalisé que la transmission d’un bien en pleine propriété.
- L’usufruit d’un bien, c’est-à-dire le droit que possède une personne d’en profiter s’éteint avec le décès de cette personne et revient automatiquement au nu-propriétaire. C’est-à-dire à la personne qui possède le bien, mais ne peut pas en faire usage.
Explications.
Qu’est-ce que le démembrement d’une propriété ?
En quoi consiste le démembrement d’un bien ?
Démembrer un bien consiste à diviser une propriété entre la nue-propriété et l’usufruit.
La propriété d’un bien se compose d’un usus, d’un fructus et d’un abusus.
- L’usus est le droit d’user ou utiliser une chose sans toutefois en percevoir les fruits. On a par exemple le droit d’utiliser une voiture, habiter une maison ou se servir d’un meuble bien dont on a l’usus. Mais, sans le fructus, on ne peut pas percevoir les éventuels loyers ;
- Le fructus est le droit qu’un propriétaire dispose de percevoir le fruit des revenus du bien. Ainsi, un propriétaire disposant du fructus d’un appartement perçoit les loyers du bien. Même s’il ne peut pas utiliser le bien et que celui-ci ne lui appartient pas.
- L’abusus est le droit de propriété qu’une personne peut exercer sur un bien qui lui appartient. Ce droit peut s’exercer sous la forme d’une aliénation (vente ou don du bien) ou d’une destruction.
Le démembrement de propriété consiste à séparer les trois attributs de la propriété cités ci-dessus. Dès lors qu’ils ne sont pas réunis dans les mains d’une seule personne, il y a démembrement de la propriété. Les droits d’usufruit et de nue-propriété sont transmissibles à une autre personne par donation, ou par cession. Ils peuvent être achetés ou vendus.
Lors du démembrement d’une propriété, l’usus et le fructus sont souvent réunis dans l’usufruit. L’abusus seul forme alors la nue-propriété. Ainsi : L’usufruit et la nue-propriété représentent des biens démembrés. Ils sont indépendants. Pour autant, la pleine propriété du bien ne peut-être cédée qu’en les réunissant. Il faut donc l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire pour pouvoir vendre un bien en pleine propriété. Le décès de l’usufruitier entraîne la fin du démembrement et le remembrement du bien. Les droits de l’usufruitier ne se transmettent pas, ils s’éteignent avec la disparition du bénéficiaire. Il y a remembrement du bien. Cela signifie que les droits de l’usufruitier reviennent automatiquement au nu-propriétaire. Aucun droit de succession ne s’applique sur la transmission de la nue-propriété lors du décès de l’usufruitier. Ainsi, en cas de décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire du bien devient l’unique propriétaire. Il ne doit payer aucun droit de succession sur la transmission de l’usufruit provenant du remembrement du bien. La donation temporaire d’usufruit consiste, comme son nom l’indique, à céder l’usufruit d’un bien pendant un temps déterminé, 5, 10 ou 15 ans par exemple. Au terme de la période fixée, l’usufruit revient automatiquement au nu-propriétaire et le bien se remembre. La donation temporaire n’est donc pas un outil permettant de préparer une donation, elle sert à aider un proche ou optimiser sa fiscalité. Démembrer la propriété d’un bien avec une donation temporaire est généralement utilisée pour 3 raisons : Une donation temporaire doit avoir un objet réel et être utile et nécessaire à l’usufruitier. Dans le cas contraire, vous risquez un redressement de la part de l’administration fiscale. Le démembrement de propriété est un mécanisme régulièrement utilisé. Dans une succession, il permet de continuer à profiter d’un bien tout en organisant sa transmission. Son intérêt fiscal réside dans le fait qu’aucune fiscalité n’est appliquée sur la valeur de l’usufruit lorsque sa transmission est consécutive au décès de son propriétaire. Dans ce cas seule, la nue-propriété est prise en compte dans la valorisation du patrimoine transmis. Le démembrement de propriété s’applique aux biens immobiliers, mais aussi certains biens mobiliers comme les comptes titres ou les contrats d’assurance vie. En revanche, les livrets d’épargne, les PLE et les PEA ne peuvent être démembrés. Le démembrement de propriété est souvent utilisé pour réduire sensiblement la fiscalité sur les donations. Le mécanisme consiste à donner la nue-propriété d’un bien de son vivant à ses descendants (les enfants, les petits enfants …) et d’en conserver l’usufruit. Cela procure 4 avantages distincts : Comme nous l’avons évoqué, un bien en pleine propriété est constitué de la nue-propriété et de l’usufruit. Il ne peut, par conséquent, avoir la même valeur que la nue-propriété qui le compose ou que son usufruit. Sa valeur est donc la somme de la nue-propriété et de l’usufruit du bien. Il est cependant important de connaître ces valorisations lorsqu’on veut profiter au mieux des abattements fiscaux au regard de la situation. Lors de la donation, l’administration fiscale valorise la nue-propriété et l’usufruit en fonction de l’âge du donateur au jour de la donation. Plus ce dernier est âgé, moins il pourra bénéficier de l’usufruit et plus la valeur de l’usufruit est réduite. À l’inverse, la nue-propriété prend de la valeur au détriment de l’usufruit au fur et à mesure du temps. Voici le tableau de répartition de la valeur : On utilise le tableau en évaluant le prix total du bien puis en appliquant les pourcentages relatifs à l’âge du donateur. Ainsi, pour l’administration fiscale, la nue-propriété d’un bien de 200.000€ est valorisée : Bien souvent, les donations s’accompagnent d’une donation complémentaire qui bénéficie d’une franchise d’impôt. C’est-à-dire d’une exonération totale des droits de donation sur le montant transmis sous conditions et jusqu’au seuil de 100.000€. En effet, depuis 2012, la loi permet à chaque parent de transmettre la somme de 100.000€ à chacun de ses enfants sans qu’il y ait de droit de succession. Et ce, une fois tous les 15 ans. Ainsi, tous les 15 ans, un couple peut transmettre sans droits de succession 200.000 € par enfant. Le montant de l’abattement permettant de réduire la base de calcul des droits de donation dépend du lien de parenté entre donateur et donataire. Il est de : Des parents disposant d’un peu de patrimoine financier et de 2 appartements, un en location et un second en mauvais état peuvent décider de les transmettre à leur enfant. Ils peuvent optimiser l’opération de la manière suivante : Lorsque la famille est composée de plusieurs enfants, cette opération peut être faite avec la création d’une société. Lorsque les biens transmis sont des biens immobiliers, il est possible de créer une SCI. Faire une donation n’entraîne pas de taxation de la plus-value potentielle réalisée depuis l’achat du bien. Dans la majeure partie des donations, le(s) donateurs(s) intègre(nt) leur conjoint dans la démarche. La plupart du temps, un testament ou un don prévoit que le conjoint décédé cède l’usufruit de ses biens au conjoint survivant. Les enfants récupèrent alors la nue-propriété du bien. Ainsi, le conjoint survivant peut conserver une vie proche de celle dont il a bénéficié avant le décès. La fiscalité liée à la transmission de la nue-propriété du bien dépend de l’âge de l’usufruitier. Que déclarer à l’IFI ? Le montant du patrimoine à déclarer à l’IFI diffère en fonction de la manière dont il a été transmis : Ici aussi la réglementation différencie les cas d’un démembrement issus du décès du conjoint et celui issu d’une donation : Lorsque le démembrement provient d’une donation, l’usufruitier prend en charge l’ensemble des dépenses liées à l’utilisation et l’entretien du bien, y compris les dépenses structurelles. Pour en savoir plus :
Peut-on céder un bien démembré ?
Quand le démembrement prend-il fin ?
Qu’est-ce qu’un démembrement de propriété avec donation temporaire d’usufruit ?
Quand démembre-t-on avec donation temporaire d’usufruit ?
Le risque fiscal
Comment fonctionne l’avantage fiscal lié au démembrement de propriété ?
Que peut-on démembrer ?
L’avantage fiscal du démembrement de propriété en cas de donation
Comment se calcule la valeur d’un bien démembré ?
Âge du donateur le jour de la donation
% de valeur de la nue-propriété
% de valeur de l’usufruit
Inférieur à 21 ans
10%
90%
Entre 21 et 30 ans
20%
80%
Entre 31 et 40 ans
30%
70%
Entre 41 et 50 ans
40%
60%
Entre 51 et 60 ans
50%
50%
Entre 61 et 70 ans
60%
40%
Entre 71 et 80 ans
70%
30%
Entre 81 et 90 ans
80%
20%
Plus de 91 ans
90%
10%
Associer le démembrement de propriété à la franchise d’impôt sur les dons aux enfants
Exemple de montage fiscal intéressant
Imposition des plus-values
Comment prendre en compte son conjoint lors d’un démembrement de propriété ?
Qui déclare l’usufruit ?
La répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire
Par Laurent Dufour, le 20/02/2023