Démembrement de propriété : définition, fonctionnement et intérêt fiscal

Le démembrement de propriété consiste à scinder la propriété d’un bien en plusieurs parties, l’usus, le fructus et l’abusus. Cela permet de réduire les coûts fiscaux liés à la transmission d’un bien. La défiscalisation repose sur deux principes simples :

• Une partie de propriété coûte moins chère qu’une pleine propriété. Ainsi, transmettre la nue-propriété d’un bien est moins fiscalisé que la transmission d’un bien en pleine propriété.
• L’usufruit d’un bien, c’est-à-dire le droit que possède une personne d’en profiter s’éteint avec le décès de cette personne et revient automatiquement au nu-propriétaire. C’est-à-dire à la personne qui possède le bien, mais ne peut pas en faire usage.

Explications.

Qu’est-ce que le démembrement d’une propriété ?

En quoi consiste le démembrement d’un bien ?

Démembrer un bien consiste à diviser une propriété entre la nue-propriété et l’usufruit.

La propriété d’un bien se compose d’un usus, d’un fructus et d’un abusus.

• L’usus est le droit d’user ou utiliser une chose sans toutefois en percevoir les fruits. On a par exemple le droit d’utiliser une voiture, habiter une maison ou se servir d’un meuble bien dont on a l’usus. Mais, sans le fructus, on ne peut pas percevoir les éventuels loyers ;
• Le fructus est le droit qu’un propriétaire dispose de percevoir le fruit des revenus du bien. Ainsi, un propriétaire disposant du fructus d’un appartement perçoit les loyers du bien. Même s’il ne peut pas utiliser le bien et que celui-ci ne lui appartient pas.
• L’abusus est le droit de propriété qu’une personne peut exercer sur un bien qui lui appartient. Ce droit peut s’exercer sous la forme d’une aliénation (vente ou don du bien) ou d’une destruction.

Peut-on céder un bien démembré ?

L’usufruit et la nue-propriété représentent des biens démembrés. Ils sont indépendants. Pour autant, la pleine propriété du bien ne peut-être cédée qu’en les réunissant. Il faut donc l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire pour pouvoir vendre un bien en pleine propriété.

Quand le démembrement prend-il fin ?

Le décès de l’usufruitier entraîne la fin du démembrement et le remembrement du bien. Les droits de l’usufruitier ne se transmettent pas, ils s’éteignent avec la disparition du bénéficiaire. Il y a remembrement du bien. Cela signifie que les droits de l’usufruitier reviennent automatiquement au nu-propriétaire. Aucun droit de succession ne s’applique sur la transmission de la nue-propriété lors du décès de l’usufruitier.

Ainsi, en cas de décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire du bien devient l’unique propriétaire. Il ne doit payer aucun droit de succession sur la transmission de l’usufruit provenant du remembrement du bien.

Qu’est-ce qu’un démembrement de propriété avec donation temporaire d’usufruit ?

La donation temporaire d’usufruit consiste, comme son nom l’indique, à céder l’usufruit d’un bien pendant un temps déterminé, 5, 10 ou 15 ans par exemple. Au terme de la période fixée, l’usufruit revient automatiquement au nu-propriétaire et le bien se remembre. La donation temporaire n’est donc pas un outil permettant de préparer une donation, elle sert à aider un proche ou optimiser sa fiscalité.

Quand démembre-t-on avec donation temporaire d’usufruit ?

Démembrer la propriété d’un bien avec une donation temporaire est généralement utilisée pour 3 raisons :

1. Permettre à un proche de bénéficier du bien pendant une période. Le plus souvent lorsqu’un accident de la vie place un proche en difficulté. Bénéficier d’un logement, ou d’un loyer permet de disposer de temps pour retrouver une vie plus habituelle.
2. Faire sortir momentanément un bien de l’assiette de calcul de l’IFI. Donner temporairement un bien immobilier en usufruit permet de réduire l’IFI.
3. Réduire les droits de mutation. Les droits d’un usufruit temporaire sont fiscalement estimés à 23% de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans. Pour aller au bout de la démarche, les droits peuvent être payés en utilisant l’abattement sur les donations (une fois tous les 15 ans).

Le risque fiscal

Une donation temporaire doit avoir un objet réel et être utile et nécessaire à l’usufruitier. Dans le cas contraire, vous risquez un redressement de la part de l’administration fiscale.

Comment fonctionne l’avantage fiscal lié au démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est un mécanisme régulièrement utilisé. Dans une succession, il permet de continuer à profiter d’un bien tout en organisant sa transmission. Son intérêt fiscal réside dans le fait qu’aucune fiscalité n’est appliquée sur la valeur de l’usufruit lorsque sa transmission est consécutive au décès de son propriétaire. Dans ce cas seule, la nue-propriété est prise en compte dans la valorisation du patrimoine transmis.

Que peut-on démembrer ?

Le démembrement de propriété s’applique aux biens immobiliers, mais aussi certains biens mobiliers comme les comptes titres ou les contrats d’assurance vie. En revanche, les livrets d’épargne, les PLE et les PEA ne peuvent être démembrés.

L’avantage fiscal du démembrement de propriété en cas de donation

Le démembrement de propriété est souvent utilisé pour réduire sensiblement la fiscalité sur les donations. Le mécanisme consiste à donner la nue-propriété d’un bien de son vivant à ses descendants (les enfants, les petits enfants …) et d’en conserver l’usufruit. Cela procure 4 avantages distincts :

1. Le propriétaire peut ainsi continuer de jouir du bien tout en maîtrisant la transmission de son patrimoine. Mieux encore, il peut choisir d’entretenir, aménager ou étendre ce bien afin d’en améliorer la valeur.
2. Le donateur peut choisir de prendre à sa charge les droits de succession liés à la transmission de la nue-propriété. En effet, l’administration fiscale accepte que le donateur règle les droits de donation normalement à la charge du bénéficiaire. Cela représente un gain puisque ces droits n’entrent pas dans le montant de la donation. Ils ne sont donc pas fiscalisés.
3. La fiscalité de la transmission est réduite. En effet, elle dépend de la valeur du bien transmis. Or, la valeur est réduite puisque la valeur d’un bien transmis en nue-propriété est plus faible que celle d’un bien en pleine propriété.
4. Au décès du dernier usufruitier, les descendants récupèrent la pleine propriété par le biais du remembrement. Aucun droit n’est à payer sur la transmission de l’usufruit. Notons que les éventuels aménagements réalisés par les parents pendant qu’ils étaient nus-propriétaires peuvent valoriser le bien sans que cela ne soit fiscalisé.

Comment se calcule la valeur d’un bien démembré ?

Comme nous l’avons évoqué, un bien en pleine propriété est constitué de la nue-propriété et de l’usufruit. Il ne peut, par conséquent, avoir la même valeur que la nue-propriété qui le compose ou que son usufruit. Sa valeur est donc la somme de la nue-propriété et de l’usufruit du bien. Il est cependant important de connaître ces valorisations lorsqu’on veut profiter au mieux des abattements fiscaux au regard de la situation.

Lors de la donation, l’administration fiscale valorise la nue-propriété et l’usufruit en fonction de l’âge du donateur au jour de la donation. Plus ce dernier est âgé, moins il pourra bénéficier de l’usufruit et plus la valeur de l’usufruit est réduite. À l’inverse, la nue-propriété prend de la valeur au détriment de l’usufruit au fur et à mesure du temps.

Voici le tableau de répartition de la valeur :

Âge du donateur le jour de la donation	% de valeur de la nue-propriété	% de valeur de l’usufruit
Inférieur à 21 ans	10%	90%
Entre 21 et 30 ans	20%	80%
Entre 31 et 40 ans	30%	70%
Entre 41 et 50 ans	40%	60%
Entre 51 et 60 ans	50%	50%
Entre 61 et 70 ans	60%	40%
Entre 71 et 80 ans	70%	30%
Entre 81 et 90 ans	80%	20%
Plus de 91 ans	90%	10%

On utilise le tableau en évaluant le prix total du bien puis en appliquant les pourcentages relatifs à l’âge du donateur.

Ainsi, pour l’administration fiscale, la nue-propriété d’un bien de 200.000€ est valorisée :

• 80.000€ lorsque le donateur à 45 ans ;
• 140.000€ lorsque le donateur à 75 ans.

Associer le démembrement de propriété à la franchise d’impôt sur les dons aux enfants

Bien souvent, les donations s’accompagnent d’une donation complémentaire qui bénéficie d’une franchise d’impôt. C’est-à-dire d’une exonération totale des droits de donation sur le montant transmis sous conditions et jusqu’au seuil de 100.000€.

En effet, depuis 2012, la loi permet à chaque parent de transmettre la somme de 100.000€ à chacun de ses enfants sans qu’il y ait de droit de succession. Et ce, une fois tous les 15 ans.  Ainsi, tous les 15 ans, un couple peut transmettre sans droits de succession 200.000 € par enfant.

Exemple de montage fiscal intéressant

Des parents disposant d’un peu de patrimoine financier et de 2 appartements, un en location et un second en mauvais état peuvent décider de les transmettre à leur enfant. Ils peuvent optimiser l’opération de la manière suivante :

• Ils profitent des abattements fiscaux pour réaliser :
  • une donation de 200.000€ à leur enfant,
  • une donation de la nue-propriété du second appartement qui est à rénover. L’état de l’appartement permet de limiter sa valeur.
• L’enfant contracte un emprunt de 100.000€ pour racheter 300.000€ l’appartement en bon état. Les loyers lui permettront largement de rembourser l’emprunt.
• Les parents utilisent le montant de la vente, 300.000€ pour s’assurer un revenu complémentaire à leur retraite et investissent 100.000€ dans la rénovation du second appartement qu’ils peuvent ainsi louer à un montant supérieur. Après leur décès, l’enfant récupère un appartement rénové. Son prêt aura contribué à financer l’achat d’un appartement et la rénovation du second. Par ailleurs les droits de succession auront été limités.

Lorsque la famille est composée de plusieurs enfants, cette opération peut être faite avec la création d’une société. Lorsque les biens transmis sont des biens immobiliers, il est possible de créer une SCI.

Imposition des plus-values

Faire une donation n’entraîne pas de taxation de la plus-value potentielle réalisée depuis l’achat du bien.

Comment prendre en compte son conjoint lors d’un démembrement de propriété ?

Dans la majeure partie des donations, le(s) donateurs(s) intègre(nt) leur conjoint dans la démarche. La plupart du temps, un testament ou un don prévoit que le conjoint décédé cède l’usufruit de ses biens au conjoint survivant. Les enfants récupèrent alors la nue-propriété du bien. Ainsi, le conjoint survivant peut conserver une vie proche de celle dont il a bénéficié avant le décès.

La fiscalité liée à la transmission de la nue-propriété du bien dépend de l’âge de l’usufruitier. Que déclarer à l’IFI ?

Qui déclare l’usufruit ?

Le montant du patrimoine à déclarer à l’IFI diffère en fonction de la manière dont il a été transmis :

• Un bien en usufruit obtenu à la suite du décès d’un conjoint se déclare à la seule valeur de l’usufruit
• Un bien en usufruit provenant de donation de la nue-propriété se déclare pour l’intégralité du bien. Ainsi un propriétaire qui fait donation à ses descendants de la nue-propriété d’un bien continue de déclarer ce bien à l’IFI pur un montant équivalent à la pleine propriété.

La répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire

Ici aussi la réglementation différencie les cas d’un démembrement issus du décès du conjoint et celui issu d’une donation :

• Lorsque le démembrement d’un bien est issu d’un décès, le survivant qui bénéficie de l’usufruit doit prendre les dépenses courantes à sa charge

Lorsque le démembrement provient d’une donation, l’usufruitier prend en charge l’ensemble des dépenses liées à l’utilisation et l’entretien du bien, y compris les dépenses structurelles.

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