Faut il tenir une comptabilité en SCI ?

Par Marie Lusset, le 09/11/2020

La SCI est la société civile immobilière : c’est une société spécialisée dans l’organisation du patrimoine immobilier. Concernant la comptabilité en SCI, les obligations diffèrent en fonction de plusieurs facteurs, comme son régime d’imposition, son activité, ou le contenu de ses statuts. 

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Faut il tenir une comptabilité en SCI

La question sur l’obligation de tenir une comptabilité en SCI ne peut se voir attribuer une réponse générale. En effet, la réponse dépend de plusieurs paramètres : elle dépend tout d’abord du régime fiscal de la SCI, notamment si les associés ont choisi un régime d’imposition sur le revenu ou sur les sociétés, des dispositions inscrites dans les statuts, de la taille, de leur activité ou des associés..

Si dans les faits aucun texte légal n’oblige la SCI à tenir une comptabilité, la SCI est toutefois obligé de tenir une comptabilité notamment pour pouvoir remplir son obligation légale de communication des informations de gestions, de bénéfices et de perte de la SCI. Le gérant est, à ce titre, obligé de rendre des comptes aux associés sur la tenue de la comptabilité, cette dernière suppose donc un certain formalisme. De plus, le fait de tenir une comptabilité permet d’avoir une vision globale, précise et certifiée de l’ensemble des éléments financiers de l’entreprise.

La SCI peut bénéficier d’une comptabilité simplifiée, appelée aussi comptabilité de trésorerie, comme elle peut être soumise à une comptabilité en partie double, et de ce fait respecter un plan comptable particulier.

La comptabilité de trésorerie

Comme évoqué précédemment, il est possible pour les SCI de tenir une comptabilité de trésorerie. Cette dernière exige seulement l’enregistrement des recettes encaissées et dépenses effectuées.

Il est possible de procéder à sa compatibilité par l’utilisation d’un tableau Excel, ou tout autre tableau informatique. Il faut dans cette hypothèse, construire deux colonnes, remplies par ordre chronologiques avec toutes les dépenses et recettes de l’exercice social. Il est conseillé d’introduire une troisième colonne pour la référence des pièces justificatives.

A savoir :  la SCI doit conserver l’ensemble des pièces justificatives justifiant des recettes et des dépenses, en cas de demande de l’administration fiscale.

Cette catégorie de SCI n’est pas tenue de déposer ses comptes annuels au greffe du tribunal de commerce, ni de publier son bilan.

Quelles sont les SCI pouvant opter pour la comptabilité de trésorerie ?

Les SCI soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers (c’est-à-dire les SCI déposant chaque année la déclaration n2072), et qui bénéficient d’associés personnes physiques.

Dans cette hypothèse, la SCI est qualifiée de transparente ou translucide.

Dans ce contexte, les SCI ont pour usage de procéder à une comptabilité simplifiée et un formalisme allégé.

A savoir : Bien que la SCI ne soit tenue à aucune obligation de comptabilité, les associés sont imposés sur les revenus locatifs de la société, à hauteur de leur participation au capital social.

Les associés ont donc l’obligation de déclarer au terme de l’exercice social, les bénéfices rentrants dans le cadre de leurs revenu, distribués ou mis en réserve, à hauteur de sa participation dans le capital social.

La comptabilité en partie double

Les SCI ne répondant pas aux conditions évoquées précédemment, doivent tenir une comptabilité en partie double. Cela signifie qu’elles doivent se conformer aux règles du plan comptable général de la comptabilité commerciale.

Le compatibilité en partie double impose la tenue de journaux comptables, rassemblés au sein d’un journal principal :

  • le journal des achats
  • le journal des ventes
  • le journal de banque
  • le journal de TVA
  • le journal des opérations diverses.

La tenue d’un fichier d’écriture comptable (FEC) est obligatoire, avec les pièces justificatives correspondantes aux écritures est obligatoire, et doit pouvoir être transmis sur demande à l’administration fiscale.

La SCI est également tenue de déposer ses comptes annuels au greffe du tribunal de commerce et est également tenue de procéder à la publication de son bilan annuel.

Il faut également rajouter à la tenue des journaux, certains enregistrements les que les dotations aux amortissements, les factures non payées à la clôture de l’exercice, les charges constatées d’avance, les produits à recevoir, les charges à payer… Toutes les opérations n’ayant pas pu être évacuées ou soldées lors de l’exercice en cours.

La SCI devra également établir des comptes annuels, composés d’un bilan, d’un compte de résultat, et d’une annexe.

Enfin, les obligations comptables exigent de tenir et de conserver :

  • Un livre journal recensant toutes les opérations comptables
  • Un grand livre regroupant les opérations de débit et crédit par numéro de comptes
  • Un livre d’inventaire : recensant tous les éléments de l’actif et du passif de l’entreprise, même si cette obligation n’est plus en vigueur depuis quelques années.

La SCI doit envoyer chaque année à l’admnistration fiscale la liasse fiscale contenant le bilan et le compte de résultat, la déclaration 2065, le solde d’impot sur les sociétés.

Quelles sont les SCI devant opter pour cette option ?

Les SCI qui

  • sont imposées à l’impôt sur les sociétés. Dans cette hypothèse, la SCI paye son propre impôt, car elle devient une personne morale à part entière.
  • les SCI dont un associé est soumis à l’impôt sur les sociétés, ou relevant des bénéfices industriels et commerciaux ou des bénéfices agricoles, uniquement pour ce-dit associé
  • la SCI dont la comptabilité est obligatoire en vertu de ses statuts
  • Les SCI exercant une activité commerciale : la SCI de construction-vente, ou la SCI réalisant des placements immobiliers
  • La SCI pour laquelle les associés l’ont assujetti à la TVA
  • les SCI de taille importante.

NB : Les SCI de tailles importantes sont les SCI qui remplissent deux des trois conditions suivantes :

  • 1 550 000 au total du bilan
  • 3 100 000 de chiffre d’affaire HT
  • 50 salariés ou plus

Attention: Notez que le franchissement de deux de ces trois seuils oblige la SCI à nommer un commissaire aux comptes.

Pourquoi tenir une comptabilité en SCI ?

Bien que la tenue d’une comptabilité soit facultative, elle est vivement recommandée pour plusieurs raisons :

Si la SCI dispose d’un compte courant, cela permet de rendre ce dernier, et les apports des associés, opposables à l’administration fiscale et aux autres associés. Le remboursement du compte courant ne sera de ce fait, pas considéré comme des revenus perçus par les associées.

Dans l’hypothèse d’opérations sur le capital : le capital d’une SCI n’est pas obligatoirement libéré lors de sa constitution, il peut l’être de manière différée. Le fait de tenir une comptabilité vous permet de suivre attentivement les droits et apports de chaque associé, et permet de constituer une preuve de bonne répartition du bénéfice au moment de l’affectation des résultats d’une part, comme évaluer les droits des associés dans le cadre d’une donation de parts sociales par démembrement de la propriété.

Cela permet également de faciliter la distribution des dividendes : les dividendes sont servis, dès lors que le montant du résultat est connu. Hors pour le connaitre, il est obligatoire de tenir une comptabilité.

Enfin, le fait de tenir une compatibilité tenue permet de prouver que la SCI n’est pas fictive.

Dans les deux hypothèses, le recours à un expert-comptable n’est jamais obligatoire. Il est en revanche vivement conseillé, surtout dans l’hypothèse ou votre SCI est soumise à une compatibilité en partie double.

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Il est également possible pour les associés de choisir de recourir à un logiciel de comptabilité s’ils se sentent assez à l’aise avec ce domaine.

Le recours à un expert-comptable présente plusieurs avantages dont le fait de bénéficier des conseils d’optimisation fiscale. Le principal avantage repose cependant sur l’engagement de la responsabilité de l’expert-comptable en cas d’erreurs, et surtout dans le gain de temps que le recours à un professionnel donne aux associés.

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Marie Lusset

Marie Lusset -

Marie Lusset est diplômée d’un master en droit des affaires internationales et d'un master en management et développement des entreprises. Elle accompagne les porteurs de projet à créer leur entreprise et développer leur activité.


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