Introduction

La cession d’un immeuble par la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est susceptible de générer une plus-value qui prend la qualification de plus-value professionnelle. Il faudra commencer par évaluer le montant de la plus-value avant de pouvoir calculer l’impôt à payer.

Imposition d'une plus-value d'une SCI à l’IS

Dans cet article, le Blog du Dirigeant vous propose de suivre les différentes étapes permettant de calculer le montant de l’imposition à l’IS due au titre de la plus-value d’une SCI réalisée à la suite de la cession d’immeuble.

Le calcul de la plus-value professionnelle dans le cadre d’une SCI

Contrairement à la SCI à l’IR, la plus-value réalisée lors de la cession ne sera pas qualifiée de plus-value immobilière. La plus-value professionnelle se calcule par la différence entre le prix de cession du bien et sa valeur nette comptable.

SCI

La valeur nette comptable correspond au prix d’acquisition de l’immeuble diminuée des amortissements pratiqués

Illustration :
Le premier 01/01/2005, une SCI a acquis un immeuble pour un prix de 100 000 euros. L’immeuble est cédé le 01/01/2015 pour 180 000 euros. Le bien est amorti en linéaire sur 20 ans à hauteur  de 5% par an. En 10 ans, 50% de la valeur du bien a été amortie soit 50 000 euros.SCILa plus-value réalisée ne bénéficie pas des exonérations  (résidence principale, résidence secondaire…) et de l’abattement pour durée de détention en matière d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux qui sont spécifiques aux plus-values immobilières  (SCI à l’IR). Cet aspect doit être pris en compte quant à l’opportunité de soumettre la SCI à l’IS.

L’imposition de la plus-value professionnelle à l’IS dans le cadre d’une SCI

Contrairement à la SCI à l’IR (fiscalement transparente), la SCI à l’IS possède la personnalité fiscale. En conséquence, la plus-value n’est pas imposée entre les mains des associés, mais est directement imposée au niveau de la société. La plus-value est donc ajoutée au résultat de la société  pour être imposée à l’IS.

Est-ce à dire que les associés ne sont pas imposés ?

SCI

Si la société est imposée à l’IS sur la plus-value, les associés sont quant à eux imposés à l’impôt sur le revenu au moment de la distribution des dividendes. En effet, une fois l’impôt sur les sociétés acquitté, le résultat demeure dans la société  (réserve ou report à nouveau bénéficiaire).

Si les associés désirent percevoir ce résultat, ils doivent décider, en assemblée générale, de procéder à une distribution de dividendes. Dès lors, ces derniers sont imposés à l’impôt sur le revenu sur le montant de cette distribution. Un abattement de 40% est applicable sous conditions. Les associés sont donc indirectement imposés  au titre de la plus-value

Illustration :
Une SCI à l’IS réalise au cours de son exercice 150 000 euros de produits résultant de la location d’immeubles. L’activité génère également 80 000 euros de charges. La SCI cède un immeuble et réalise une plus-value de 60 000 euros. Le montant de cette plus-value sera considéré comme un produit. Le résultat de l’exercice sera donc de 130 000 euros (150 000 + 60 000 – 80 000).
En supposant qu’elle respecte les conditions pour bénéficier du taux réduit d’IS, elle devra s’acquitter d’un montant d’impôt sur les sociétés égal à 36 344 euros. Le résultat après impôt sera donc de 93 656 euros qui pourront être distribués pour tout ou partie sous forme de dividendes. Chaque associé sera ensuite imposé sur le montant des dividendes perçus à l’impôt sur le revenu.

Conclusion sur l’imposition d’une plus-value d’une SCI à l’IS

La cession d’un bien par une SCI à l’IS doit être anticipée au regard de ses conséquences fiscales. Le dirigeant ne doit pas occulter que la cession du bien est susceptible de priver la SCI d’une source de revenus. Il convient donc de raisonner à la fois sur le plan économique et sur le plan fiscal pour déterminer l’opportunité d’une telle cession.

 Pour aller plus loin :

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Sommaire
  • Le calcul de la plus-value professionnelle dans le cadre d’une SCI
  • L’imposition de la plus-value professionnelle à l'IS dans le cadre d’une SCI
  • Conclusion sur l'imposition d'une plus-value d'une SCI à l’IS
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Commentaires
6 commentaires
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  1. MR HAMZAOUI
    9 août 2019, 12:31
    LORS D'UNE AUGMENTATION DE CAPITAL DANS MA SOCIETE A HAUTEUR DE 99.000€ en 2015 MAIS DEDUITE sur les revenus 2016,l'administration fiscale me redresse car la déduction aurait du etre faite sur 2015 et non 2016, Dois je perdre definitivement le bénéfice de cette déduction fiscale ou y a t'il une jurisprudence?
    • Laurent Dufour
      23 septembre 2019, 17:17
      Bonjour, Nous ne pouvons malheureusement pas vous aider sans connaitre le dossier Cordialement L'équipe créer son entreprise LBdD
  2. Mike
    18 février 2017, 10:35
    'Les intérêts des emprunts contractés depuis le 1er janvier 2017 ne sont plus déductibles' https://www.afecreation.fr/pid14504/souscription-au-capital.html
    • Dufour Laurent
      21 février 2017, 12:35
      Bonjour, Vous avez raison, cette notion a échappé à notre rédacteur ainsi qu'à la relecture. Nous avons mis une note corrective et modifierons le texte dès que possible. Merci pour votre contribution. Cordialement L'équipe création LBdD
  3. Mike
    18 février 2017, 10:23
    Bonjour, Quelle est la différence entre ‘biens d'équipement amortissables’ et ‘immobilisations corporelles amortissables’ ? Je ne vois pas de distinction comptable entre les deux.
    • Dufour Laurent
      21 février 2017, 11:59
      Bonjour, Les biens d'équipement amortissables sont les biens qui ont une valeur inférieure à 500 euros et sont classés comme bien d’équipement donc normalement passés à 100% en charge la première année. Parfois, lorsqu'ils sont utilisés sur plusieurs années on meut les amortir sur 3 ans ce sont alors des biens d’équipement amortissables (exemple mobilier de bureau). Une immobilisation corporelle amortissable est un bien corporel (qui a donc une valeur supérieure à 500 euros) pouvant être utilisé pour l'activité de l'entreprise (par exemple une installation industrielle) ouà des fins administratives (un ordinateur), ou encore loué à des tiers (un immeuble locatif...). Cordialement, L’équipe création d’entreprise LBdD