La cession d’un immeuble par la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est susceptible de générer une plus-value qui prend la qualification de plus-value professionnelle. Il faudra commencer par évaluer le montant de a plus-value avant de pouvoir calculer l’impôt à payer.
Dans cet article, le blog du dirigeant vous propose de suivre les différentes étapes permettant de calculer le montant de l’imposition dué au titre de la plus-value réalisée à la suite de la cession d’immeube.
1 – LE CALCUL DE LA PLUS-VALUE PROFESSIONNELLE DANS LE CADRE D’UNE SCI
Contrairement à la SCI à l’IR, la plus-value réalisée lors de la cession ne sera pas qualifiée de plus-value immobilière. La plus-value professionnelle se calcule par la différence entre le prix de cession du bien et sa valeur nette comptable.
La valeur nette comptable correspond au prix d’acquisition de l’immeuble diminué des amortissements pratiqués
Le premier 01/01/2005, une SCI a acquis un immeuble pour un prix de 100 000 euros. L’immeuble est cédé le 01/01/2015 pour 180 000 euros. Le bien est amorti en linéaire sur 20 ans à hauteur de 5% par an. En 10 ans, 50% de la valeur du bien a été amortie soit 50 000 euros.
La plus-value réalisée ne bénéficie pas des exonérations (résidence principale, résidence secondaire…) et de l’abattement pour durée de détention en matière d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux qui sont spécifiques aux plus-values immobilières (SCI à l’IR). Cet aspect doit être pris en compte quant à l’opportunité de soumettre la SCI à l’IS.2 – L’IMPOSITION DE LA PLUS-VALUE PROFESSIONNELLE DANS LE CADRE D’UNE SCI
Contrairement à la SCI à l’IR (fiscalement transparente), la SCI à l’IS possède la personnalité fiscale. En conséquence, la plus-value n’est pas imposée entre les mains des associés mais est directement imposée au niveau de la société. La plus-value est donc ajoutée au résultat de la société pour être imposée à l’IS.
Est-ce à dire que les associés ne sont pas imposés ?
Si la société est imposée à l’IS sur la plus-value, les associés sont quant à eux imposés à l’impôt sur le revenu au moment de la distribution des dividendes. En effet, une fois l’impôt sur les sociétés acquitté, le résultat demeure dans la société (réserve ou report à nouveau bénéficiaire).
Si les associés désirent percevoir ce résultat, ils doivent décider, en assemblée générale, de procéder à une distribution de dividendes. Dès lors, ces derniers sont imposés à l’impôt sur le revenu sur le montant de cette distribution. Un abattement de 40% est applicable sous conditions. Les associés sont donc indirectement imposés au titre de la plus-value
Une SCI à l’IS réalise au cours de son exercice 150 000 euros de produits résultant de la location d’immeubles. L’activité génère également 80 000 euros de charges. La SCI cède un immeuble et réalise une plus-value de 60 000 euros. Le montant de cette plus-value sera considéré comme un produit. Le résultat de l’exercice sera donc de 130 000 euros (150 000 + 60 000 – 80 000).
CONCLUSION
La cession d’un bien par une SCI à l’IS doit être préalablement anticipée au regard de ses conséquences fiscales. Le dirigeant ne doit pas occulter que la cession du bien est susceptible de priver la SCI d’une source de revenus. Il convient donc de raisonner à la fois sur le plan économique et sur le plan fiscal pour déterminer l’opportunité d’une telle cession.
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