Imposition des plus-values d'une SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS)

Par Elodie Janquert, le 03/02/2021

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La cession d’un immeuble par la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est susceptible de générer une plus-value qui prend la qualification de plus-value professionnelle. Il faudra commencer par évaluer le montant de la plus-value avant de pouvoir calculer l’impôt à payer.

Imposition des plus-values d'une SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS)

Dans cet article, le Blog du Dirigeant vous propose de suivre les différentes étapes permettant de calculer le montant de l’imposition dûe au titre de la plus-value réalisée à la suite de la cession d’immeuble.

Le calcul de la plus-value professionnelle dans le cadre d’une SCI

Contrairement à la SCI à l’IR, la plus-value réalisée lors de la cession ne sera pas qualifiée de plus-value immobilière. La plus-value professionnelle se calcule par la différence entre le prix de cession du bien et sa valeur nette comptable.

SCI

La valeur nette comptable correspond au prix d’acquisition de l’immeuble diminuée des amortissements pratiqués

Illustration :
Le premier 01/01/2005, une SCI a acquis un immeuble pour un prix de 100 000 euros. L’immeuble est cédé le 01/01/2015 pour 180 000 euros. Le bien est amorti en linéaire sur 20 ans à hauteur  de 5% par an. En 10 ans, 50% de la valeur du bien a été amortie soit 50 000 euros.SCILa plus-value réalisée ne bénéficie pas des exonérations  (résidence principale, résidence secondaire…) et de l’abattement pour durée de détention en matière d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux qui sont spécifiques aux plus-values immobilières  (SCI à l’IR). Cet aspect doit être pris en compte quant à l’opportunité de soumettre la SCI à l’IS.

L’imposition de la plus-value professionnelle dans le cadre d’une SCI

Contrairement à la SCI à l’IR (fiscalement transparente), la SCI à l’IS possède la personnalité fiscale. En conséquence, la plus-value n’est pas imposée entre les mains des associés mais est directement imposée au niveau de la société. La plus-value est donc ajoutée au résultat de la société  pour être imposée à l’IS.

Est-ce à dire que les associés ne sont pas imposés ?

SCISi la société est imposée à l’IS sur la plus-value, les associés sont quant à eux imposés à l’impôt sur le revenu au moment de la distribution des dividendes. En effet, une fois l’impôt sur les sociétés acquitté, le résultat demeure dans la société  (réserve ou report à nouveau bénéficiaire).

Si les associés désirent percevoir ce résultat, ils doivent décider, en assemblée générale, de procéder à une distribution de dividendes. Dès lors, ces derniers sont imposés à l’impôt sur le revenu sur le montant de cette distribution. Un abattement de 40% est applicable sous conditions. Les associés sont donc indirectement imposés  au titre de la plus-value

Illustration :
Une SCI à l’IS réalise au cours de son exercice 150 000 euros de produits résultant de la location d’immeubles. L’activité génère également 80 000 euros de charges. La SCI cède un immeuble et réalise une plus-value de 60 000 euros. Le montant de cette plus-value sera considéré comme un produit. Le résultat de l’exercice sera donc de 130 000 euros (150 000 + 60 000 – 80 000).
En supposant qu’elle respecte les conditions pour bénéficier du taux réduit d’IS, elle devra s’acquitter d’un montant d’impôt sur les sociétés égal à 36 344 euros. Le résultat après impôt sera donc de 93 656 euros qui pourront être distribués pour tout ou partie sous forme de dividendes. Chaque associé sera ensuite imposé sur le montant des dividendes perçus à l’impôt sur le revenu.

Conclusion

La cession d’un bien par une SCI à l’IS doit être préalablement anticipée au regard de ses conséquences fiscales. Le dirigeant ne doit pas occulter que la cession du bien est susceptible de priver la SCI d’une source de revenus. Il convient donc de raisonner à la fois sur le plan économique et sur le plan fiscal pour déterminer l’opportunité d’une telle cession.

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Elodie Janquert

Elodie (nom d'auteur) est avocate fiscaliste. Elle exerce en cabinet et est chargée d'enseignement en droit fiscal


  • Cyril dit :

    Bonjour,
    Dans les commentaires, plusieurs personnes tentent de vous faire confirmer une information que vous donnez au sujet de la plus-value sur la vente d’un bien d’une SCI à l’IS qui serait la résidence principale d’un des associés.
    Plusieurs d’entre eux s’étonnent de votre réponse et vous demandent de confirmez vos propos, ce que vous faites.

    A mon tour de m’étonner : nous sommes dans un projet d’acquisition d’un gîte de groupe qui contient une partie privative (la résidence principale) et une partie locative (le gite). Le tout dans plusieurs bâtiments accolés sans pouvoir les diviser “facilement” (certaines pièces sont côté gîte, d’autres côté résidence principale).

    Nous avons consulté de nombreux gestionnaires de patrimoines et des experts comptables.
    Tous nous indiquent que la SCI à l’IS est l’idéal pour notre projet, mais qu’il s’agit d’une prison dorée : tant qu’on est à l’intérieur, c’est optimisé, parfait. Mais c’est quasi impossible d’en sortir sans y laisser des plumes. La conclusions est toujours : “choisissez la SCI à l’IS uniquement si vous ne comptez pas vendre le bien”.

    Nous n’avons pas l’intension de le vendre, mais je m’interroge sur ce que nos enfants, héritiez, devront payer ou non une fois aux commande de la SCI.

    Et un expert comptable me pousse même à ne pas envisager la SCI/IS, mais à procéder à l’achat en nom propre, car il s’agit de notre résidence principale et que si on l’achète via la SCI/IS, on perdrait l’avantage de l’abattement sur les plus-value de la résidence principale. Et apparement en SCI à l’IS, les plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers sont exclues du champ d’application des abattements pour la durée de détention.

    Quel est votre retour à ce sujet ?
    J’ai bien l’impression que vos précédentes réponses ne tenaient pas compte du caractère IR/IS de la SCI. S’il s’agit d’une SCI imposée à l’IR, votre réponse me semble ok, mais pour toutes les questions relatives à une imposition à l’IS, vos réponses me semblent erronées.

    Merci pour votre réponse et conseils,

    Pas encore de votes.
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    • Wissem Loudjedi dit :

      Bonjour,

      La réponse à votre question nécessite d’avoir plus d’informations sur votre projet d’acquisition et vos attentes personnelles. Il y a beaucoup de paramètres à prendre en compte.
      Nous vous invitons à contacter le fondateur du site Laurent Dufour via la rubrique “Contact” du site. Il pourra vous mettre en contact avec le rédacteur de cet article qui est un avocat fiscaliste spécialisé exerçant dans un cabinet réputé.

      En espérant vous avoir aidé.

      Cordialement,
      L’équipe créer son entreprise LBdD

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  • PAG dit :

    Bonjour Maître,
    Avec ma femme, nous disposons d’un montage un peu plus complet avec un holding (SARL à l’IS) détenant une SCI à l’IS, elle-même détenant un bien immobilier que nous avons fait construire. Ce bien a 2 locataires : notre famille d’une part et les bureaux et zones de stockage de notre société d’exploitation d’autre part (avec des baux distincts).
    1) Que se passerait-il en terme d’imposition si le holding vendait la SCI à l’IS avec le bien dedans ? Fondamentalement, il n’y a pas vraiment de plus value immobilière, puisque le bien lui-même n’est pas vendu. Ce serait la société détenant par ailleurs le bien que nous vendrions.

    2) J’ai cru comprendre en lisant vos réponses précédentes que dans un cas comme le notre, en cas de détention du bien dans la SCI pendant 30 ans (que nous y habitions ou pas), il n’y aura aucune imposition sur la plus-value. Ai-je bien compris ?

    3) Pouvez-vous me confirmer que la taxe foncière est bien payée par la SCI et non par notre famille ?

    4) Dans le cadre de la construction, nous allons demander la récupération de la TVA sur tout ce qui est lié à la partie professionnelle, y compris sur le cout de la construction du bien. Evidemment, nous ne récupèrerions que la part de TVA liée à la quotte part que représente la surface occupée à titre professionnelle. Si cette quotte par est de 15% (15% de l’espace total est occupé par l’entreprise), nous pourrions alors récupérer 15% de la TVA de l’ensemble du projet de construction. Validez-vous ce raisonnement ?

    D’avance un grand merci pour votre temps et vos conseils

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    • Julien Hubert dit :

      Bonjour,
      Nous allons rappeler dans un premier temps que nous ne sommes pas avocats.
      Ensuite pour répondre à vos questions:

      1) Il n’y aurait pas obligatoirement de plus-value sur le bien puisque comme vous l’avez dit ce n’est pas le bien qui est vendu lui-même. Cependant, il peut y avoir une plus-value sur la SCI elle-même ou sur les parts sociales cédées.
      Attention également sur le prix de vente, puisque l’administration fiscale pourrait considérer cette opération de vente d’une SCI avec un bien inclus, comme une donation déguisée.

      Nous vous conseillons sur ce point de voir avec un avocat si vous voulez plus de renseignements. Nous avons mis en place une aide pour bénéficier des conseils d’un avocat à un tarif très bas. Le lien suivant vous permettra de découvrir ces offres sans engagement, les prix sont fixes et bénéficient d’une remise grâce au code promo LBdD.
      https://www.leblogdudirigeant.com/link/contacter-un-avocat-commentaires/

      2) En effet, la détention d’un bien immeuble pendant plus de 30 ans permet d’être exonérée de plus-value sur ce bien lors de la vente.

      3) Si la propriété du bien immeuble est au nom de la SCI, la taxe foncière à payer sera également au nom de la SCI.

      4) Concernant la récupération de TVA, vous pouvez récupérer toute la TVA sur la construction du bien et non que sur les 15% de la partie professionnelle du bien. Par contre, la récupération de la TVA en cas de location du bien ne sera que sur la partie professionnelle en effet. Mais au sujet de l’acquisition et de l’aménagement d’un terrain, la TVA est entièrement déductible.

      Cordialement,

      L’équipe créer son entreprise LBdD

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  • Jacques dit :

    Bonjour.

    Je voudrais avoir confirmation que si une SCI à l’IS détient la résidence principale d’un associé elle est bien éxonérée de taxe sur la plus value.
    En tout cas c’est ce que vous répondez plus bas à un internaute. Et je m’en étonne.

    REPRISE DE VOTRE REPONSE
    Le bien immobilier peut être exonéré de cette taxe si la SCI le détient depuis 30 ans ou si le logement se trouve être la résidence principale d’un des associés.

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    • Julien Hubert dit :

      Bonjour,
      La plus-value que vous réalisez lors de la vente de votre résidence principale est totalement exonérée.
      Cependant, il doit s’agir de votre résidence principale habituelle et effective : c’est à dire celle que vous occupez la majeure partie de l’année. Attention, l’utilisation temporaire d’un logement, notamment juste avant sa vente, ne vous permettra pas de bénéficier de l’exonération.
      Cordialement,

      L’équipe créer son entreprise LBdD

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  • Sylvie dit :

    Bonjour, Dans une question posée précédemment par Nicolas concernant la plus-value : “lorsque le logement est mis à la disposition gratuitement d’un associé en tant que résidence principale cela fonctionne t-il également pour une sci en is ?”
    Vous répondez :
    “Le bien immobilier peut être exonéré de cette taxe si la SCI le détient depuis 30 ans ou si le logement se trouve être la résidence principale d’un des associés.”
    Ma question : Confirmez-vous bien que l’exonération s’applique dès lors qu’un associé occupe le logement en tant que résidence principale ?
    Merci de votre aide. Belle journée à vous.

    Pas encore de votes.
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    • Julien Hubert dit :

      Bonjour,
      L’exonération de plus-value dépend du nombre d’année de détention par la SCI. Du moment que celle-ci a détenu le bien plus de 30 ans, l’exonération sera totale, peu importe si un associé vivait au sein du logement ou non. C’est le nombre d’année de détention par la SCI qui compte pour l’exonération.

      Cordialement,

      L’équipe créer son entreprise LBdD

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  • velay gilbert dit :

    nous, avons acheté une maison en sci familiale au nom de nos deux enfants, il y a 18 ans un des deux habite dans cette maison comme maison principale, nous voulons vendre ce bien donc comment calculer la plus value sur une part part puisque l’un deux n’habite pas dans cette maison
    merci

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    • Julien Hubert dit :

      Bonjour,
      Une plus-value est attaché à l’immeuble et non à la personne qui y habite. Il s’agit de la différence entre le prix de cession et le prix lors de l’achat.
      Le calcul de la plus-value sera alors le prix de cession diminué de la valeur nette comptable.
      La plus-value, une fois imposé, retournera dans votre SCI.

      En espérant avoir répondu à votre question,
      Cordialement,

      L’équipe créer son entreprise LBdD

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  • Gonzales dit :

    bonjour, j’ai l’intention de vendre un local dans le cadre de la SCI soumise a l’IS. au bilan 2019 la valeur du local est de 112203 euros + un garage de 18700 = 130903 euros , les amortissements s’élèvent au total de 10700 euros, la valeur actuelle de l’ensemble est de 280000 euros. quelle est la plus value que je devrai payer ? sachant que le local est dans la sci depuis 16 ans
    merci de votre réponse
    cordialement
    Isabelle Gonzales

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    • Sarah Jarwe dit :

      Bonjour,
      Il nous est impossible d’apporter une réponse à votre question, il y a trop de paramètres à prendre en considération.
      L’idéal est de consulter un conseil professionnel, si vous le souhaiter il est possible d’échanger avec un avocat spécialiste pendant une vingtaine de minutes pour une trentaine d’euros en suivant ce lien : https://www.leblogdudirigeant.com/link/contacter-un-avocat-commentaires/
      Cordialement,
      L’équipe créer son entreprise LBdD

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  • nicolas dit :

    Bonjour concernant l’exonération de la plus value pour une sci en ir : lorsque le logement est mis à la disposition gratuitement d’un associé en tant que résidence principale
    cela fonctionne t-il également pour une sci en is ?
    merci
    cordialement

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    • Sarah Jarwe dit :

      Bonjour,
      Le bien immobilier peut être exonéré de cette taxe si la SCI le détient depuis 30 ans ou si le logement se trouve être la résidence principale d’un des associés.
      Cordialement,
      L’équipe créer son entreprise LBdD

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  • Moi dit :

    Bonjour,

    Si je fais construire sous une SCI à l’IS, 4 logements dont ma Résidence Principale comme suit :
    – Prix terrain : 100 000€
    – FA+FN : 20 000€
    – Coût travaux : 200 000€
    – Surface totale : 250m2

    Cout de l’operation : 320 000€

    Puis, je decide de vendre au bout de 1 an :
    – 1 logement de 100m2 à : 200 000
    – + ma RP de 50m2 à : 110 000€

    Quel est le calcul du montant de l’imposition sur societe ?
    Puis quel est le calcul des dividendes pour recuperer le cash svp ?

    Merci par avance pour votre retour.
    Bonne journée

    Pas encore de votes.
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    • Laurent Dufour dit :

      Bonjour,
      Excusez nous pour cette réponse tardive.

      Nous avons trop peu d’éléments pur répondre à votre question de manière précise. Il faudrait vous adresser à un expert-comptable qui étudiera l’ensemble du dossier en fonction des différentes fiscalités possibles

      Cordialement,
      L’équipe créer son entreprise LBdD

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  • Sofiane dit :

    Bonjour,
    J’aurais besoin d’un éclaircissement à votre article svp.
    Si une SCI à l’IS possède un bien acquis pour 50.000 € il y a 10 ans le revend aujourd’hui 100.000 € avec un amortissement à 50% puis au cours du même exercice fiscal rachète un bien à 100.000€ , cela revient à une opération zéro fiscalement ? Pas d’impôts ?
    Je suppose que le rachat d’un bien est considéré comme une charge qui vient en déduction du produits. est-ce exacte ?

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    • Bonjour,
      Une telle opération ne sera pas neutre fiscalement puisque l’acquisition du nouveau bien sera déduite progressivement dans le temps via les amortissements et donnera en principe lieu au paiement de droits de mutation.
      Cordialement,
      L’équipe créer son entreprise LBdD

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  • Jacques BERGAMINI dit :

    Au cas ou la SCI soumise à l’IS est déficitaire depuis 15 ans : est-ce la totalité du déficit qui entre dans le calcul de la + value, ou seulement les 10 dernières années ?

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    • Dufour Laurent dit :

      Bonjour, il ne nous est pas possible de répondre à votre question faute de précisions supplémentaires.
      Cordialement
      L’équipe Comment créer son entreprise LBdD

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  • LOUCHET dit :

    Bonjour
    Dans le cas d’une SCI soumise à l’IS, la plus -value immobilière ne serait-elle pas soumise à un taux réduit et l’activité au taux de droit commun ?
    Et pourquoi ce montant d’impôt sur les sociétés de 36.344€ : est-ce dû à des taxes additionnelles à l’IS ?
    Merci

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    • Jimmy Neveu dit :

      Bonjour,
      Effectivement, c’est bien le taux de 15% puis 28%
      Cordialement,
      L’équipe accompagnement des entrepreneurs LBdD

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  • Tellier dit :

    Bonjour
    Je suis cogérant d’une sci avec un bien immobilier
    N étant pas ma résidence principale ni secondaire on me demande de régler une taxe suit a la vente de ce bien
    Est il logique ?
    Suis je le seul a régler cette taxe ou les 3 autre associé doivent aussi payer étant donner que ce bien est leur résidence principal
    Merci

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    • Jimmy Neveu dit :

      Bonjour,
      d’après votre commentaire il doit s’agir de la plus-value mais celle-ci est calculée par le notaire qui a effectué la vente.
      Il me faudrait le libellé exact de cette taxe pour vous donner une réponse complète.
      Cordialement,
      L’équipe accompagnement des entrepreneurs LBdD

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