La cession d’un immeuble par une SCI relevant de l’impôt sur le revenu est susceptible de générer une plus-value.
Cette plus-value prend la qualification de plus-value immobilière.
Le blog du dirigeant vous propose de revenir en détail sur l’imposition de ce type de plus-value.
1ère ETAPE : le calcul de la plus-value brute
Lorsque la société civile immobilière cède l’un de ses immeubles, elle réalise une plus-value immobilière égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble.
Le prix de cession est majoré des frais de cession (frais d’agence immobilière par exemple).
Le prix d’acquisition est quant à lui majoré des frais d’acquisition (droits de mutation en cas d’acquisition à titre gratuit par exemple). Conformément à l’article 150 VB II, 4° du code général des impôts, certains travaux peuvent être pris en compte pour la détermination du prix d’acquisition (reconstruction, construction, agrandissement…).
Une SCI est composée de 3 associés. A possède 40% du capital social, B possède 35% et C possède 25%. La SCI a acquis un immeuble pour une valeur de 200 000 euros. En 2015, elle revend cet immeuble 300 000 euros.De manière simplifiée, le calcul de la plus-value brute correspond à 300 000 – 200 000 soit 100 000 euros.En supposant qu’il n’existe aucun abattement et aucunes exonérations, la plus-value est répartie entre les différents associés composant la SCI :
- A : 40 000 euros
- B : 35 000 euros
- C : 25 000 euros
La cession des titres de SCI génère également une plus-value immobilière pour l’associé. L’associé doit donc être prudent sur ce point et ne pas appliquer le régime fiscal des plus-values mobilières…
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2ÈME ÉTAPE : L’abattement pour durée de détention et les différentes exonérations
La plus-value brute fait l’objet de différentes exonérations et d’un abattement pour durée de détention.
L’abattement pour durée de détention
L’abattement pour durée de détention de l’immeuble permet de diminuer la plus-value imposable.
Cette durée de détention se calcule à partir du moment de l’acquisition de l’immeuble par la SCI :
- L’exonération est acquise au bout de 22 ans en matière d’impôt sur le revenu
- L’exonération est acquise au bout de 30 ans en matière de prélèvements sociaux
L’exonération de plus-value pour la résidence principale
L’associé d’une SCI qui occupe l’immeuble cédé, à titre de résidence principale, est exonéré de plus-value.
L’exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale
L’exonération concerne les associés qui cède pour la première fois un logement et qui s’engage à un remploi du prix de cession pour acquérir ou construire leur résidence principale dans les 24 mois.
L’exonération en raison du montant de la plus-value
Le contribuable est exonéré de plus-value dès lors que cette dernière est inférieure à 15 000 euros.
3ÈME ÉTAPE : Déclaration et imposition de la plus-value
La plus-value doit être déclarée à l’aide de l’imprimé n° 2048-IMM. Le dépôt de l’imprimé et le paiement doivent être réalisés au service de la publicité foncière de la situation de l’immeuble dans le mois suivant la date de l’acte notarié.
En pratique, le notaire est chargé de réaliser cette opération.
La plus-value imposable supporte, au niveau de chaque associé :
- L’impôt sur le revenu à hauteur de 19%
- Les prélèvements sociaux à hauteur de 15,5%
Conclusion
La cession d’un immeuble par une SCI redevable de l’IR génère une plus-value immobilière imposable entre les mains des associés. L’anticipation de la plus-value préalablement à la cession de l’immeuble constitue un impératif pour bien définir sa stratégie patrimoniale.
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Elodie Janquert -
Elodie (nom d'auteur) est avocate fiscaliste. Elle exerce en cabinet et est chargée d'enseignement en droit fiscal
