Impôt sur la fortune immobilière : l’exclusion des immeubles « professionnels »

Par Laurent Dufour, le 21/01/2020

L’impôt sur la fortune immobilière est un impôt annuel dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier excède 1.300.000 euros.

Sont exclus de la base taxable les immeubles dits « professionnels ».

Impôt sur la fortune immobilière

Le blog du dirigeant vous propose de revenir en détail sur les conditions d’application de cette exclusion.

Les immeubles affectés à l’activité d’une entreprise individuelle

Sont exclus les biens immobiliers affectés à l’activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du redevable.

Ces biens ne peuvent être considérés comme des actifs professionnels que si cette activité correspond à l’exercice d’une véritable profession.

La notion de profession suppose l’existence d’une activité effectivement exercée :

  • dans un but lucratif,
  • de manière habituelle et constante.
Remarque :

Au regard de ce qui précède, les activités salariées ne sont pas visées par la loi.

La profession principale s’entend de celle qui constitue l’essentiel des activités économiques du contribuable (compte tenu notamment du temps consacré à chaque activité, de l’importance des responsabilités, de la taille des exploitations, etc.).

L’importance des revenus générés est prise en compte en dernier recours.

Les immeubles professionnels comprennent notamment :

  • les immeubles utilisés effectivement pour les besoins de l’activité professionnelle,
  • les immeubles qui ne pourraient être utilisés à un autre usage
Remarque :

L’exonération concerne également les parts et actions que l’exploitant détient dans une société pour la fraction de leur valeur représentative des immeubles que le redevable utilise pour les besoins de l’exploitation (SCI par exemple).

En d’autres termes, l’immobilier d’une SCI n’est pas exonéré lorsqu’il n’est pas utilisé à des fins professionnelles.

Les immeubles affectés à l’activité d’une société

Les immeubles détenus par le redevable sont, sous certaines conditions, exonérés d’IFI lorsque ces immeubles sont affectés à l’activité d’une société dans laquelle le redevable exerce son activité professionnelle principale ou des fonctions dirigeantes.

Remarque :

En cas de détention indirecte, l’exonération s’applique également à la valeur des titres représentatifs de tels immeubles.

Pour les sociétés relevant de l’impôt sur le revenu

Sont concernés les redevables qui exercent leur activité professionnelle à titre principal et de manière effective au sein d’une société de personnes soumises à l’impôt sur le revenu

Il s’agit notamment :

  • Des sociétés civiles,
  • Des sociétés civiles professionnelles,
  • Des SARL de famille qui ont opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes,
  • Des EURL dont l’associé unique est une personne physique,
  • Des sociétés en nom collectif,
  • Des sociétés en commandite simple.

Les revenus générés doivent relever de la catégorie des BIC, des BA ou des BNC.

En cas d’interposition, les biens en cause sont exonérés à concurrence de la participation du redevable dans la société d’exploitation.

Pour les sociétés relevant de l’impôt sur les sociétés

Deux conditions sont prévues : celle relative aux fonctions exercées et celle relative à la participation détenue.

Première condition : l’exercice d’une fonction de direction

Pour pouvoir bénéficier de l’exonération, le redevable doit exercer à titre principal dans la société une fonction de direction (Gérant de SARL, Président et Directeur général de SAS, Président du conseil d’administration et Président du Directoire…).

Les fonctions doivent être effectivement exercées et donner lieu à une rémunération normale.

Cette rémunération doit notamment représenter plus de la moitié des revenus professionnels du redevable.

Deuxième condition : la participation au capital social

En principe, une participation minimale de 25 % au sein du capital social est exigée pour les gérants minoritaires de SARL et les associés dirigeants de sociétés anonymes.

Ces dirigeants sont toutefois dispensés de respecter ce seuil minimum de détention lorsque la valeur brute de leur participation excède 50 % de la valeur brute du patrimoine total du redevable.

Remarque :

Lorsque les dirigeants disposent de moins de 25 % du capital social, l’exonération peut s’appliquer à condition que la valeur brute titres que le redevable détient directement dans la société qu’il dirige, appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition, excède 50 % de la valeur brute de son patrimoine.

A noter que les holdings animatrices peuvent également être éligibles.

Conclusion

Au regard de ce qui précède, de multiples conditions doivent être cumulées pour bénéficier d’une exonération d’IFI. A ce titre, il est recommandé de recourir aux conseils d’un professionnel pour veiller au bon respect desdites conditions et sécuriser sa situation sur le plan fiscal.

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Laurent Dufour

Laurent Dufour -

Fondateur du site Le Blog du Dirigeant. Diplômé d’un master en management (droit, finance, marketing et gestion) et ancien cadre dirigeant, Laurent Dufour conseille et accompagne les créateurs et les dirigeants pour créer, développer et gérer leur entreprise depuis 2010.


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