Comment calculer le rendement d’un investissement Pinel ?

Par Laurent Dufour, le 10/03/2021

Parmi les nombreux dispositifs d’investissement immobilier, le Pinel offre bon nombre d’avantages tant sur le plan patrimonial que fiscal. La création d’une source de revenus passive couplée à une réduction du montant de l’impôt sur le revenu est effectivement un argument de poids.

le rendement d’un investissement Pinel

Pour autant, comme dans tout placement, tout n’est pas forcément bon à prendre. Comment s’assurer que son investissement en loi Pinel soit rentable ? Quels sont les critères à prendre en compte ? On fait le point.

Les critères à étudier

Fer de lance des dispositifs de défiscalisation, la loi Pinel ne se définit pas uniquement par la réduction d’impôt qu’il propose. La rentabilité d’un investissement immobilier dans le neuf doit être calculée en amont en fonction de plusieurs critères bien précis qu’il ne faudra surtout pas négliger. Ainsi, comme pour tout investissement à réaliser, il faudra se pencher sur les points suivants :

  • La liquidité : l’argent investi est-il facilement récupérable ? Dans le cas du dispositif Pinel, non. Il faudra vendre le bien immobilier, ce qui peut prendre plusieurs mois, et il faudra également conserver le logement en location pendant 6 ans minimum.
  • Le risque de perte en capital : le Pinel ne déroge pas à la règle des autres investissements immobiliers où le bien est soumis aux fluctuations du marché.
  • Le rendement : il se détermine en comparant les projets immobiliers entre eux, ou un projet Pinel avec un autre placement ou investissement.

Calculer le rendement d’un investissement Pinel

Quoi de mieux qu’une mise en situation pour appréhender au mieux les démarches de calcul du rendement d’un investissement en loi Pinel ? Vous achetez un appartement neuf de 54 m² via le dispositif Pinel à Lyon, en zone A, au prix de 200 000 € (frais de notaire inclus).

La loi Pinel prévoyant des loyers plafonnés par mètre carré, dont 12,95 €/m² en zone A, vous pourrez en appliquer un de 700 € mensuel. Le calcul à effectuer est le suivant :

((Revenus locatifs annuels + gain de défiscalisation) – montant de l’impôt à payer sur les revenus locatifs) / prix d’achat du bien immobilier.

Dans notre exemple, les données sont les suivantes :

  • Revenus locatifs : 700 €/mois x 12 soit 8 400 €/an.
  • Gain de défiscalisation : 2 % du montant d’achat par an, soit 4 000 €/ an.
  • Impôt sur les revenus fonciers (au réel, les charges sont déductibles, telles que les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les primes d’assurance, etc. tandis qu’au forfait, l’imposition ne concerne que 70 % des revenus fonciers) : avec le mode de calcul au forfait, le calcul des impôts se fait sur 70 % de 8 400 €, soit 5 880 €. Si votre taux marginal d’imposition est de 30 %, cela donne 47,2 % d’impôts sur les revenus locatifs (avec les prélèvements sociaux de 17,2 %), soit 2 775 €.

Ce qui permet d’effectuer le calcul suivant en les prenant en compte :

((8 400 + 4 000) – 2 775) / 200 000 =  0,0481.

Le tout multiplié par 100 pour obtenir un pourcentage : 4,81 %.

Le rendement de cet investissement Pinel est donc estimé à 4,81 % par an. Cette méthode de calcul peut être appliquée pour la plupart des investissements, même ceux qui ne proposent pas de défiscalisation.

Les conseils d’investissement

Maintenant que le calcul du rendement d’un investissement Pinel a été détaillé, il est également nécessaire de se pencher sur les meilleures pratiques à adopter dans le cadre d’un investissement de ce type.

Pour rappel, en premier lieu, le dispositif Pinel permet de réduire le montant de son impôt sur le revenu à hauteur de 12, 18 ou 21 % selon la durée d’engagement (respectivement de 6, 9 ou 12 ans). Pour autant, affirmer que la réduction d’impôt est proportionnelle à la durée d’engagement n’est pas tout à fait exact : il est possible de réduire de 2 % par an ses impôts pendant 9 ans, puis 1 % par an jusqu’à 12 ans.

C’est pourquoi il est généralement conseillé de s’engager pour une durée de 6 ans initialement, avec évidemment la possibilité de prolonger cet engagement pour 3 ans supplémentaires, puis encore 3 ans si besoin. En revanche, en cas de besoin de liquidité, il sera possible de conclure l’investissement Pinel après 6 ans, et ainsi de revendre le bien immobilier ou bien d’appliquer un loyer sans prendre en compte les restrictions du dispositif.

Ensuite, il est du devoir de tout investisseur de se renseigner au maximum sur le bien immobilier qu’il s’apprête à acheter et à mettre en location. N’hésitez pas à vous pencher sur les points suivants :

  • L’emplacement géographique du bien,
  • Les impôts locaux dans la commune,
  • Le prix du m² dans l’ancien dans le même secteur,
  • La présence de transports à proximité, etc.

Ce n’est qu’en étudiant correctement un projet d’investissement locatif que l’on met toutes les chances de son côté pour qu’il se réalise de manière optimale !

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Laurent Dufour

Fondateur du site Le Blog du Dirigeant. Diplômé d’un master en management (droit, finance, marketing et gestion) et ancien cadre dirigeant, Laurent Dufour conseille et accompagne les créateurs et les dirigeants pour créer, développer et gérer leur entreprise depuis 2010.