Tout savoir sur la clause de substitution !

La clause de substitution offre une voie de sortie pour l’acquéreur initial sous respect de certaines conditions. On vous explique tout !

Qu’est-ce qu’une clause de substitution ?

La clause de substitution se retrouve généralement dans un compromis de vente entre un vendeur et un acquéreur. Cette clause offre à l’acquéreur initial la possibilité de se substituer à une autre personne lors de la signature du contrat. Le tiers deviendra alors une partie au contrat, l’acquéreur initial se retire de la vente.

La substitution peut prendre deux formes :

• La substitution d’une personne physique ;
• Et celle d’une personne morale, d’une société civile immobilière, par exemple.

Ainsi, la clause de substitution permet à une autre personne que l’acquéreur initial au contrat d’acquérir le bien en question dans le compris de vente.

A ne pas confondre avec la cession de créances ou la cession de contrat

La clause de substitution n’est pas une cession de créances ou de contrat déguisée. On ne cède pas le contrat à un tiers, mais on offre la possibilité de se retirer de la vente et de laisser le tiers devenir partie au contrat.

Cette distinction est fondamentale puisque ces deux notions ne répondent pas au même corps de règles. Par exemple, la cession impose une signification par voie d’huissier. La clause de substitution, quant à elle, ne doit pas suivre cette procédure.

Ainsi, on évite les formalités requises en cas de cession de biens.

Les conditions de validité d’une clause de substitution

Pour être valable, une clause de substitution doit remplir plusieurs conditions :

• Il faut une clause de substitution écrite ;
• Elle doit être insérée dans le compromis de vente, également appelé avant-contrat ;
• La nature de la clause doit être à titre gratuit, et non onéreux ;
• Le consentement des trois parties est nécessaire : le vendeur, l’acquéreur et le tiers qui prendra la place de l’acquéreur initial.

Rien n’interdit aux parties de prévoir des conditions supplémentaires relatives à l’application de la substitution. Ainsi, pour assurer une sécurité juridique, certaines parties imposent que la clause fasse l’objet d’une signification par voie d’huissier, dans un acte authentique.

Une clause de substitution nulle n’a aucun effet juridique sur la validité du compromis de vente. Seule la clause souffre d’une nullité, et non le compromis de vente.

Pourquoi insérer une clause de substitution ?

L’insertion d’une clause de substitution est source d’avantages pour chacune des parties. Que ce soit le vendeur, l’acquéreur initial ou l’acquéreur substitué, la clause de substitution a ses avantages.

L’avantage pour le vendeur

En insérant une clause de substitution, le vendeur a la certitude de trouver un acquéreur pour le bien immobilier faisant l’objet de compromis de vente. Si le compromis de vente aboutit sans mettre en œuvre la clause de substitution, l’acquéreur initial devient propriétaire du bien. Dans le cas contraire, l’application de la clause de substitution fait naître un tiers substitué qui devient partie au contrat.

Par ailleurs, en cas de rétractation du tiers, l’acquéreur initial retrouve sa qualité de partie au contrat.

La clause de substitution offre également une garantie quant à l’exécution du contrat. En effet, la clause fait naître une responsabilité solidaire pour le paiement du prix ainsi que du respect des conditions par le tiers substitué.

De plus, l’entrée du tiers substitué n’apporte aucune modification au contenu du compromis de vente. Le tiers doit respecter les conditions contractuelles telles que la détermination du prix, le moyen de paiement ou encore le bien immobilier faisant l’objet du contrat.

L’avantage pour l’acquéreur initial

L’acquéreur peut donc se retirer de la vente pour laquelle il s’était pourtant engagé contractuellement. C’est donc une porte de sortie pour ne pas conclure la vente avec le vendeur.

Il faut également parler de la substitution du contrat à une personne morale. L’acquéreur initial peut se substituer à une société civile immobilière (SCI), par exemple. On retrouve ce cas de figure lorsque la création de la SCI intervient après la conclusion du compromis de vente. Cela permet donc à la SCI postérieurement créée d’acquérir le bien immobilier faisant l’objet du compromis de vente.

L’avantage pour l’acquéreur substitué

Le tiers qui devient une partie au contrat a l’avantage majeur de bénéficier des négociations engagées par l’acquéreur initial. Si l’acquéreur initial négocie un prix inférieur à celui initialement proposé, le tiers en bénéficie. Cela s’explique par le fait que le tiers, qui se substitue, reprend le contrat dans l’état dans lequel il se trouve. Il doit respecter et bénéficie donc des termes du contrat entre le vendeur et l’acquéreur initial.

S’ajoute à cet avantage, un gain de temps considérable pour le tiers. Il peut se substituer à un contrat permettant d’acquérir un bien qui répond à ses attentes. On oublie donc l’étape des recherches de bien immobilier ainsi que la longue phase de négociation du contrat.

Le délai de rétractation s’applique au tiers non professionnel. Cela lui offre donc la possibilité de renoncer à la substitution dans un délai de 10 jours pour tout acte ayant pour objet l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier à usage d’habitation. Ce droit de rétractation est indépendant du droit de rétractation de l’acquéreur initial. Autrement dit, dans l’hypothèse où l’acquéreur initial aurait déjà utilisé son droit de rétractation, cela n’a aucun impact sur le droit du tiers substitué.

Pour toutes ces raisons, on peut affirmer que la clause de substitution offre une souplesse au compromis de vente.

Les effets de la clause de substitution dans le compromis de vente

Le tiers substitué acquiert la qualité de partie dans les mêmes conditions que l’acquéreur initial. Il ne peut pas revenir sur les éléments du contrat tels que la détermination du prix, le moyen de paiement ou encore le bien immobilier faisant l’objet du contrat.

Le tiers substitué, personne physique ou morale, devient le propriétaire du bien immobilier faisant l’objet du compromis de vente. La substitution intervient donc avant la signature du contrat de vente définitif. Cette clause est insérée dans le compromis de vente, et non le contrat de vente.

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