Le financement de l’entreprise demeure souvent une problématique majeure pour tout dirigeant.
Pour faciliter l’octroi d’un crédit, il est possible de mettre en œuvre une sûreté parfois méconnue : le gage immobilier (antichrèse).

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Qu’est-ce qu’un gage immobilier ?

Le blog du dirigeant vous propose de revenir en détail sur cette possibilité.

1 – Le gage immobilier : présentation

Qu’est-ce qu’un gage immobilier ?Le gage immobilier est défini à l’article 2387 du code civil comme l’affectation d’un immeuble en garantie d’une obligation.

La mise en place d’une telle sûreté suppose la rédaction d’un acte notarié et peut garantir plusieurs créances, ces dernières pouvant être présentes ou mêmes futures. En toutes hypothèses, les créances garanties par le gage immobilier doivent être déterminées ou déterminables.

Le gage immobilier doit également faire l’objet d’une publication.

La principale caractéristique du gage immobilier est qu’il emporte dépossession de l’immeuble du débiteur. Cet aspect permet de la distinguer de l’hypothèque, sûreté pour laquelle il n’existe pas de dépossession.

Cette dépossession engendre des conséquences importantes :

  • Le créancier perçoit les loyers générés par l’immeuble et les impute sur les intérêts puis sur la dette principale ;
  • Le créancier doit tout mettre en œuvre pour conserver et entretenir l’immeuble ;
  • Le créancier peut également utiliser lui-même l’immeuble ou décider de le louer.
Attention :
Dans l’hypothèse où le créancier décide d’occuper l’immeuble, il doit imputer le montant qui correspond à cette occupation sur la dette du débiteur.

Cette occupation n’est donc pas gratuite.

La dépossession peut constituer un inconvénient pour le débiteur (hypothèse d’un gage immobilier sur un immeuble d’exploitation par exemple).

Cette problématique peut être en partie solutionnée par la conclusion d’un bail entre le créancier et le débiteur pour que ce dernier puisse continuer d’occuper l’immeuble.

2 – Quels sont les principaux effets du gage immobilier ?

Le gage immobilier octroie des effets particulièrement bénéfiques pour le créancier permettant ainsi d’accroître la confiance accordée au débiteur.

Les principales prérogatives du gage immobilier prennent la forme :

  • D’un droit de préférence : cela signifie que l’immeuble pourra être vendu si le débiteur n’honore pas le règlement de sa dette et que le créancier bénéficiaire du gage immobilier aura le droit d’être payé en priorité par rapport aux autres créanciers sur le prix de cet immeuble ;
  • D’un droit de suite : ce droit permet au créancier de reprendre possession de l’immeuble dans l’hypothèse où cette dernière lui aurait été soustraite ;
  • D’un droit de rétention : ce dernier permet au créancier bénéficiaire de la sûreté de retenir l’immeuble jusqu’au paiement de sa créance.
Remarque :
Plutôt que de vendre l’immeuble, le créancier titulaire du gage immobilier peut demander en justice son attribution. Cette possibilité peut être directement convenue entre le débiteur et le créancier dans le cadre d’un pacte commissoire.
Illustration :
Une entreprise désire obtenir un financement de la part d’un établissement bancaire. Pour se faire, elle peut conférer un gage immobilier portant sur l’un de ses immeubles. Si l’entreprise ne parvient pas à rembourser sa dette, le créancier pourra décider de vendre l’immeuble et de se faire payer prioritairement sur le prix par rapport aux autres créanciers. Il pourra également, le cas échéant, décider de se faire attribuer l’immeuble.

Le gage immobilier, en raison de la dépossession de l’immeuble qu’il engendre, est particulièrement sécurisant pour le créancier lorsque le débiteur est placé en procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation).

En pareille hypothèse, le créancier pourra opposer son droit de rétention ce qui lui procurera un avantage certain par rapport aux autres créanciers qui en sont démunis. A cet égard, l’hypothèque demeure moins protectrice puisqu’elle n’engendre pas de dépossession.

Conclusion

Le gage immobilier demeure une sûreté particulièrement efficace pour préserver les intérêts du créancier. Cette efficacité tient en grande partie à la dépossession qu’elle engendre. En contrepartie, la confiance accrue du créancier peut offrir de nouvelles solutions de financement pour le débiteur.

Le choix entre l’hypothèque ou le gage immobilier doit, à ce titre, être appréhendé sur la base de multiples critères (affectation de l’immeuble, perception de loyers…). A cet égard, le recours aux conseils d’un professionnel peut permettre de sécuriser et d’optimiser le choix de la sûreté à mettre en place.

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