Qu'est-ce que la SCI dite "professionnelle" ?

L’idée centrale est de séparer l’immobilier du reste de l’activité professionnelle en le logeant dans une SCI à part.

Ainsi, un chef d’entreprise peut détenir via une SCI le bureau, le local commercial ou l’entrepôt utilisé par sa société d’exploitation, et louer ces murs à sa propre entreprise. De même, des professionnels libéraux (médecins, avocats, notaires, etc.) exerçant à plusieurs peuvent créer une SCI pour être propriétaires des locaux de leur cabinet, distinctement de la société qui porte leur activité professionnelle.

Voici les objectifs et avantages d’une telle utilisation de la SCI.

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Dissocier l’immobilier de l’activité permet de mettre les locaux à l’abri d’une éventuelle faillite de l’entreprise.

En cas de procédure collective (redressement ou liquidation judiciaire) de la société d’exploitation, les créanciers de celle-ci ne peuvent saisir que ses actifs – le fait que le local appartienne à une SCI séparée évite qu’il soit liquidé avec le reste.

Toutefois, il faut rester prudent : la loi prévoit que si la SCI n’est qu’un écran fictif ou si les flux financiers entre l’entreprise et la SCI sont anormaux (loyers excessifs, confusion de patrimoine), un juge pourrait étendre la procédure à la SCI. Dans des conditions normales, la SCI joue bien son rôle de bouclier patrimonial : le bien immobilier n’est pas automatiquement englouti par les dettes professionnelles.

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Faciliter la transmission ou cession de l’entreprise

Quand l’immobilier est séparé, on peut transmettre différemment l’outil de travail et les murs. Pour une entreprise familiale, cela permet par exemple de léguer l’entreprise à l’enfant qui la gérera, tout en transmettant les parts de la SCI aux autres enfants. Ainsi, celui qui reprend la société peut louer le local aux autres héritiers sans conflit, évitant les indivisions compliquées ou l’obligation de vendre le fonds pour partager.

De même, lors de la vente de l’entreprise à un tiers, ne pas inclure l’immobilier peut rendre la vente plus attractive (le repreneur n’a pas à mobiliser des fonds pour acheter le bâtiment s’il peut le louer). Cela rend l’entreprise plus légère et cessible, et le vendeur (ex-exploitant) peut conserver via la SCI une source de revenus complémentaires (les loyers) qui peut par exemple financer sa retraite.

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Souplesse juridique pour les libéraux

Les professions libérales réglementées (avocats, médecins, notaires, experts-comptables, etc.) ont la possibilité de se regrouper dans des structures dédiées pour exercer leur métier ensemble : ce sont les Sociétés Civiles Professionnelles (SCP) ou les Sociétés d’Exercice Libéral (SEL).

Ces sociétés portent l’activité professionnelle elle-même (elles facturent les clients/patients, et les bénéfices sont des revenus professionnels).

Cependant, rien n’empêche ces mêmes professionnels d’avoir en parallèle une SCI pour être propriétaires de leur cabinet ou étude. Au contraire, c’est fréquent : la SCP ou la SEL paye un loyer à la SCI détenue par les mêmes associés.

On retrouve ainsi la séparation entre le fonds et les murs. Pour les professions libérales, cela peut présenter en plus l’intérêt de contourner certaines restrictions : par exemple, dans une SCP, un associé ne peut généralement céder sa part qu’à un autre professionnel de même qualification, alors que les parts de la SCI peuvent plus facilement être transmises (y compris à un conjoint non professionnel, etc., selon les statuts).

Comparaison avec d’autres structures (SCP, SEL, SARL de famille) :

La SCP (Société Civile Professionnelle)

C’est une société civile d’exercice libéral, réservée aux membres d’une même profession réglementée (par exemple une SCP d’avocats ou de médecins).

La SCP a pour objet l’activité professionnelle partagée (les actes professionnels, la facturation des honoraires, etc.). Elle ne sert pas à détenir de l’immobilier (même si elle peut posséder du matériel ou un local, ce n’est pas son but principal).

On ne la confondra pas avec la SCI : la SCP = exercer un métier en commun, la SCI = détenir un immeuble en commun.

D’ailleurs, une SCP peut tout à fait louer son local à une SCI des mêmes associés. Fiscalement, les SCP sont le plus souvent transparentes à l’IR (les bénéfices sont imposés comme des revenus pro chez chaque associé). Les associés de SCP sont responsables sur leurs biens propres des actes professionnels (solidaires entre eux vis-à-vis des clients), alors que dans la SCI ils ne supportent que des dettes immobilières à proportion de leurs parts.

La SEL (Société d’Exercice Libéral)

 Ce n’est pas une société civile mais une forme commerciale adaptée aux professions libérales (par exemple SELARL, SELAS… qui sont l’équivalent d’une SARL ou SAS pour un médecin, un architecte, etc.). La SEL permet d’exercer sous un statut de société de capitaux, avec responsabilité limitée, mais elle obéit à des règles pro (diplômes des associés, agrément par l’ordre professionnel…).

Là encore, la SEL porte l’activité (elle encaisse les recettes du cabinet) et elle peut très bien être locataire de ses murs auprès d’une SCI des associés. SEL et SCI ne s’opposent pas, elles sont complémentaires : SEL pour le business, SCI pour l’immobilier.

La SARL de famille

La SARL de famille est une variante de SARL (société commerciale à responsabilité limitée) constituée uniquement entre parents en ligne directe, frères, sœurs et conjoints. Elle a la particularité de pouvoir opter pour l’impôt sur le revenu (transparence fiscale) tout en conservant la personnalité commerciale.

Beaucoup de familles l’utilisent pour exercer des activités que la SCI ne peut pas faire, notamment la location meublée à titre habituel, car une SARL de famille peut très bien avoir une activité de location meublée tout en étant fiscalement à l’IR (régime Loueur Meublé Non Professionnel par exemple).

Ainsi, pour louer des biens meublés en famille, la SARL de famille est souvent préférée à la SCI, qui sinon tomberait à l’IS. De même, la SARL de famille offre une responsabilité limitée au montant des apports (les associés ne risquent pas leur patrimoine personnel au-delà), ce qui sécurise davantage qu’une SCI où la responsabilité est indéfinie.

En revanche, la SARL (même de famille) est plus contraignante sur le plan formel (comptabilité commerciale obligatoire, dépôt annuel des comptes au greffe, etc.) et les cessions de parts sociales nécessitent l’accord de 50 % des parts minimum, tandis qu’une SCI familiale peut prévoir des règles d’agrément plus strictes ou plus souples selon les cas.

En somme, le choix entre SCI et SARL de famille dépend de l’activité envisagée : pour de la simple détention immobilière locative nue en famille, la SCI suffit ; pour de la gestion active ou de la location meublée, la SARL de famille sera plus adaptée malgré son statut commercial.

Exemple concret

Un artisan boulanger et son épouse, qui exploitent leur commerce sous forme de SAS, décident d’acheter le local de leur boutique.

Plutôt que d’acheter en direct ou via la SAS (ce qui immobiliserait beaucoup de fonds dans la société commerciale), ils créent une SCI professionnelle (SCI de gestion) où ils sont associés à 50/50, et c’est cette SCI qui achète les murs de la boulangerie. La SCI loue ensuite le local à leur SAS d’exploitation via un bail commercial classique.

Chaque mois, la SAS paie un loyer à la SCI ; ce loyer est une charge pour la SAS (réduisant son bénéfice imposable) et un revenu foncier pour les époux (imposable à leur IR). Grâce à ce montage, si la boulangerie connaît des difficultés financières et doit déposer le bilan, les locaux appartenant à la SCI ne seront pas saisis par les créanciers de la SAS.

Par ailleurs, le jour où le couple partira à la retraite, il pourra vendre le fonds de commerce (la SAS) à un repreneur sans obligatoirement vendre les murs. Les anciens boulangers pourront conserver la SCI et donc les murs, et continuer à percevoir un loyer du nouveau boulanger, s’assurant ainsi un revenu régulier pour la retraite. Ce montage illustre comment la SCI peut sécuriser l’immobilier professionnel et offrir de la flexibilité pour l’avenir.