Qui peut se porter caution pour un bail commercial ?

Cet article vous permet de comprendre comment fonctionne le système de caution pour la signature d’un bail commercial.

Quel est le rôle de la caution dans un bail commercial ?

Dans un bail commercial, la caution fait référence à la personne morale ou physique qui remplit les obligations d’un locataire en cas de défaillance de ce dernier. Par exemple, l’une des obligations du locataire est de payer un loyer mensuel. La caution intervient dès lors que le locataire ne répond pas à ses obligations. Autrement dit, la caution paie à la place du locataire les loyers et les charges dus à raison d’une défaillance.

A ne pas confondre avec le dépôt de garantie

Il est courant qu’un contrat de bail prévoit le versement par le locataire d’une somme d’argent. L’exigence du dépôt de garantie est à titre facultatif. Cette somme est librement fixée entre les parties, c’est ce qu’on appelle le dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie a pour but de garantir au bailleur la bonne exécution du bail. Au départ du locataire, le bailleur doit restituer la somme en question si le locataire a rempli ses obligations contractuelles. Dans le cas contraire, tout manquement aux obligations contractuelles implique la non-restitution du dépôt de garantie. Ainsi, ce dépôt permet de couvrir des loyers impayés, les réparations découlant de la dégradation du local commercial par le locataire ou encore le paiement des impôts dus au locataire.

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Les caractéristiques du cautionnement d’un bail commercial

Le fonctionnement du cautionnement

est un mécanisme plus ou moins complexe. Dans un contrat de bail commercial, le cautionnement fait référence au contrat par lequel une personne, appelée caution, s’oblige à l’égard d’un créancier (le bailleur) à exécuter l’obligation de son débiteur (le locataire) si ce dernier ne l’exécute pas lui-même.

L’acte de cautionnement doit être écrit et doit contenir certaines mentions obligatoires. Par ailleurs, la caution doit écrire la mention manuscrite qui reprend le texte dans son intégralité.

Le cautionnement d’un bail commercial peut être simple ou solidaire :

• Lorsque le cautionnement est simple, la caution n’est pas une obligation solidaire de celle du débiteur principal. De ce fait, il est possible d’invoquer le bénéfice de discussion.
• Lorsque le cautionnement est solidaire, le bailleur peut exiger l’intégralité de la dette à la caution sans avoir à demander au préalable le paiement au locataire. Dans ce cas, la caution perd le bénéfice de discussion.
  • En droit civil, la solidarité doit être expresse et un écrit est exigé.
  • En droit commercial, la solidarité est présumée uniquement dans les rapports entre commerçants.

En optant pour un cautionnement solidaire, une meilleure protection juridique est accordée au bailleur en cas de loyer impayé dans le bail commercial.

Qui peut se porter caution d’un bail commercial ?

La personne qui se porte caution dans un bail commercial peut être :

• Une personne physique comme le dirigeant de la société ;
• Une personne physique tiers ;
• Ou encore une personne morale.

Des conditions sont à respecter pour avoir le pouvoir de cautionner. On retrouve notamment, le consentement du conjoint lorsque les époux sont soumis au régime de la communauté de biens, ou encore lorsque la caution est une personne morale.

L’accord du conjoint pour la caution par un dirigeant

Une personne physique sous le régime de la communauté de biens doit impérativement obtenir l’accord exprès et écrit de son conjoint.

Ainsi, le conjoint doit consentir expressément pour que la communauté soit engagée. L’accord donné ne signifie pas que le conjoint se porte caution. Cet accord traduit son consentement à la saisie des biens engagés dans la communauté de biens. En cas de défaillance du locataire, le bailleur peut donc poursuivre l’exécution forcée de la dette sur le bien immobilier commun des époux. Par ailleurs, les biens propres échappent à l’assiette du gage du bailleur.

Si le conjoint de la caution oppose un refus au cautionnement. Seuls les biens propres et les revenus du conjoint caution sont engagés.

Il est essentiel de préciser qu’une personne qui se porte caution s’engage pour elle-même. Cela ne vaut pas consentement exprès pour engager la communauté. Toutefois, il existe une exception lorsque les engagements de caution des époux sont relatifs à la même dette et ont été consenti concomitamment dans le même actif. Le consentement est exprès même sans écrit.

Le cautionnement d’une personne morale

Comme énoncé précédemment, une personne morale peut se porter caution pour la conclusion d’un bail commercial. Toutefois, cette option doit répondre à deux critères pour que l’acte de cautionnement par une personne morale soit valide.

Le cautionnement commercial doit entrer dans le champ d’activité défini dans l’objet social. L’objet social d’une société est stipulé dans les statuts juridiques de cette dernière. On considère que le cautionnement entre dans l’objet social lorsqu’un rapport direct ou indirect peut être identifié.

On ajoute à cette condition, l’exigence d’un cautionnement commercial qui respecte l’intérêt de la société qui se porte caution. Ce critère signifie que la personne morale qui se porte caution doit trouver une contrepartie à son engagement. On peut citer par exemple, le fait de se porter caution pour assurer la continuité des relations d’affaires ou encore lorsque le cautionnement a un lien avec les capitaux détenus par le locataire.

Pour les sociétés commerciales par la forme (SARL, EURL), on considère que ces sociétés sont toujours engagées par les actes de leurs représentants même s’ils ne relèvent pas de leur objet social. Toutefois, on voit un autre critère apparaître : le fait de ne pas porter atteinte à la viabilité de la société.

Pour les sociétés anonymes (SA), il faut impérativement que l’autorisation du représentant légal pour que la société se porte caution. De plus, lorsque la SA est dite directoire, il faut une double autorisation : par le représentant légal et par le Conseil d’administration.

Par ailleurs, les SA et SARL ne peuvent pas cautionner l’engagement de ses administrateurs, de leur conjoint. Cette interdiction édictée dans le Code du commerce a pour objectif de lutter contre le risque d’abus de biens sociaux.

A quel moment la caution d’un bail commercial doit-elle agir ?

Pour qu’une caution soit appelée à combler la défaillance du locataire, il faut que l’obligation soit exigible. Autrement, le bailleur ne peut réclamer à la caution le paiement de l’obligation uniquement quand il est dû.

Si à l’échéance du terme de l’obligation, le locataire ne répond pas à cette obligation, il est défaillant. C’est à ce moment que la caution entre en jeu. La caution doit se porter garant pour le locataire défaillant et remplir l’obligation.

Pour ce faire, il faut que le créancier informe préalablement la caution de la difficulté rencontrée avec le locataire.

Ainsi, lorsque le locataire exécute ses obligations, il n’y a pas lieu de faire entrer la caution. Un cautionnement peut donc s’éteindre dès lors que l’obligation principale s’éteint. Autrement dit, un locataire qui exécute le paiement de la dette libère la caution.

Le recours de la caution d’un bail commercial contre le locataire

En cas de défaillance, la caution exécute à la place du locataire défaillant l’obligation. Elle règle donc la dette du locataire au bailleur. Que se passe-t-il après ?

La caution est en droit de réclamer au locataire le remboursement de la somme qu’il a payée. Pour ce faire, deux recours sont envisageables : le recours personnel et recours subrogatoire.

Le recours subrogatoire

Le recours subrogatoire fait référence à un recours fondé sur la subrogation des droits du créancier. Dans ce cas précis, la caution profite des autres droits de garantie que le bailleur possède sur le locataire.

Ce concept est complexe. Dès lors qu’une créance est assortie d’autres garanties, le bailleur doit les faire jouer avant de faire intervenir la caution. Si le bailleur fait jouer la caution à défaut d’une créance plus importante, il n’agit pas dans l’intérêt de la caution. Ainsi, un recours subrogatoire peut être engagé en justice, sous réserves du respect des conditions :

• Il faut prouver que le bailleur n’a pas accompli les formalités utiles pour faire jouer une autre créance dont il pouvait profiter.
• Le seul fait exclusif du créancier doit avoir causé la perte de mettre en action ce droit.
• Le fait exclusif du créancier doit emporter un préjudice pour la caution.

Pour actionner ce recours, il faut que la caution ait préalablement exécuté le paiement de l’obligation.

Le recours personnel

Le recours personnel permet à la caution d’obtenir le remboursement de la somme payée mais pas seulement. On ajoute à ce remboursement, les frais engagés par la caution dans le cadre du cautionnement ainsi que des dommages et intérêts moratoires ou compensatoires. Les dommages et intérêts sont dus en cas de préjudice subi par la caution du bail commercial.