Pourquoi les nouvelles SCPI peuvent proposer de meilleurs rendements que les SCPI historiques ?

Rappel de ce qu’est une SCPI

Les SCPI ou « Pierre Papier », sont des véhicules d’investissement qui permettent à des particuliers d’investir dans l’immobilier locatif, sans avoir à en gérer directement la propriété ni la location. En souscrivant à des parts de ces sociétés, les investisseurs bénéficient des revenus générés par la location des biens immobiliers détenus par la SCPI tout au long de la détention des parts, ainsi que de la plus-value potentielle liée à l’évolution de la valeur de ces biens générée lors de leur cession.

L’un des principaux avantages des SCPI réside dans leur capacité à mutualiser les risques, tant en termes de perte en capital que de risque locatif, à travers un portefeuille diversifié comprenant plusieurs centaines d’immeubles, la plupart étant loués à des locataires distincts et principalement des professionnels. Cependant, il n’est pas aisé de se faire un avis sur les SCPI, beaucoup de critères à comparer et à analyser. Il peut être bon pour cela de se faire accompagner par des professionnels.  Notons également que les SCPI opèrent dans un cadre réglementaire rassurant pour les investisseurs, étant soumis au contrôle de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), et gérés par des sociétés de gestion elles-mêmes agréées par cet organisme de régulation.

Les SCPI historiques : définition et exemples

La naissance des SCPI historiques

Les SCPI ont vu le jour en France dans les années 1960. Elles ont été conçues pour offrir une opportunité d’investissement immobilier collective, permettant aux investisseurs de mutualiser leur capital, qu’il soit important ou modeste.

Un tournant décisif dans l’histoire des SCPI survient le 21 juillet 1963 avec l’introduction de la loi Malraux. Cette législation visait à encourager la préservation et la rénovation du patrimoine français. Portée par des figures gouvernementales de l’époque telles qu’André Malraux, alors ministre de la Culture, et Valéry Giscard d’Estaing, qui occupait le poste de ministre des Finances, cette loi fut également le fruit du travail d’autres membres du gouvernement moins médiatisés.

C’est en 1967, suite à l’instauration de la loi d’orientation foncière le 22 juin de cette même année, que la première SCPI voit le jour. Ce cadre réglementaire a jeté les bases d’un système d’investissement immobilier collectif qui allait évoluer et se développer au fil des années.

Les SCPI historiques sont celles qui ont une longue expérience sur le marché, souvent plus de dix ans d’existence. Elles ont généralement constitué leur portefeuille immobilier à une époque où les prix étaient plus élevés et les conditions du marché parfois moins favorables. Cependant, malgré ces défis, certaines ont su maintenir des rendements attractifs (au-dessus des 6%). Mais elles ont majoritairement des taux de distribution inférieurs à 5 %.

Quelques exemples de SCPI historiques actives

●  SCPI Cap Foncières et Territoires : lancée en 2013, cette SCPI régionale diversifiée vise à acquérir et à gérer des actifs immobiliers d’entreprise rigoureusement sélectionnés dans toutes les régions de France (TD -taux de distribution- 2023 : 6 %) ;

●  SCPI Immorente : créée en 1988, cette SCPI figure parmi les plus anciennes du marché. Elle investit principalement dans des immeubles de bureaux et des commerces. Elle dispose de plus de 1050 immeubles en portefeuille (TD 2023 : 5 %);

●  SCPI Corum Origin : lancée en 2012, cette SCPI se distingue par ses investissements internationaux, notamment en Europe, offrant ainsi une diversification géographique à ses investisseurs (TD 2023 : 6,06 %) ;

●  SCPI Épargne Foncière : fondée en 1967, cette SCPI est l’une des plus anciennes et des plus réputées du marché. Son patrimoine immobilier se compose principalement d’immeubles de bureaux sur Paris et l’Ile-de-France (TD 2023 : 4,43 %).

Les nouvelles SCPI : entre modernité et rendements élevés

La naissance des “nouvelles” SCPI

Les nouvelles SCPI entrent sur le marché immobilier dans un contexte différent. En 2023, suite à la hausse rapide des taux, les prix des actifs immobiliers dans de nombreux secteurs ont connu un ajustement à la baisse. Elle permet à ces acteurs de réaliser des acquisitions à des prix plus avantageux. Cette situation favorise des promesses de rendements potentiels plus élevés pour les investisseurs, car ces SCPI sont en train de se constituer un patrimoine dont le rendement moyen des acquisitions dépasse largement (sauf exceptions) celui des SCPI historiques.

De plus, contrairement aux SCPI historiques, les nouvelles SCPI n’ont pas à gérer les conséquences d’investissements antérieurs qui pourraient avoir été réalisés à des prix plus élevés ou dans des conditions de marché moins favorables. Cela leur confère aujourd’hui plus de latitudes pour saisir les opportunités présentes sur le marché immobilier.

Quelques SCPI modernes qui se démarquent par leurs performances

●  Transition Europe : axée sur les investissements immobiliers en Europe, cette SCPI se positionne comme un acteur innovant dans le domaine de l’immobilier durable et responsable (TD -taux de distribution- 2023 : 8,16 %) ;

●  Remake Live : cette SCPI se distingue par son approche novatrice axée sur la transformation et la rénovation d’espaces immobiliers pour répondre aux besoins émergents du marché (TD 2023 : 7,64 %) ;

●  Iroko Zen : spécialisée dans les investissements immobiliers en zones urbaines, cette SCPI mise sur le bien-être et la qualité de vie des occupants, tout en offrant des rendements attrayants (TD 2023 : 7,12 %) ;

●  Epsilon 360 : lancée en 2020, cette SCPI opportuniste est dédiée aux actifs tertiaires de petite taille dit « small caps » (TD 2023 : 6,25 %).

Jérémy Orféo, fondateur de Weelim et expert en SCPI le résume bien : « Ces SCPI modernes reflètent l’évolution du marché immobilier et s’adaptent aux tendances émergentes tout en offrant des perspectives de rendements attractifs aux investisseurs à la recherche de nouvelles opportunités dans le secteur immobilier. »

Comment expliquer cette différence de performances ?

La différence de performances entre les nouvelles SCPI et les SCPI historiques s’explique principalement par le contexte économique et immobilier dans lequel elles opèrent. Les nouvelles SCPI bénéficient de conditions plus favorables pour constituer leur portefeuille, avec des prix d’acquisition plus attractifs. Cela leur permet de proposer des rendements potentiellement plus élevés à leurs investisseurs.

Cependant, il est important de noter que la jeunesse d’une SCPI présente également des inconvénients. Par exemple, le manque de trackrecord peut susciter des inquiétudes chez certains investisseurs, tout comme la volatilité possible des rendements, surtout dans les premières années d’activité. Ainsi, malgré les promesses de rendements élevés, il est essentiel que les investisseurs tiennent compte des facteurs de risque avant de décider de souscrire à une nouvelle SCPI.

Faut-il continuer à investir dans des SCPI historiques ?

En conclusion, si les nouvelles SCPI peuvent offrir des rendements potentiellement plus élevés que les SCPI historiques grâce à des conditions de marché plus favorables, il est important pour les investisseurs de faire preuve de prudence et de diversification dans leurs choix d’investissement. Quoi qu’il en soit, il est impossible de prévenir l’avenir et les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.