La promesse synallagmatique de vente : Définition, Contenu et Effets

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La promesse synallagmatique de vente : De quoi s’agit-il ?

La promesse synallagmatique de vente, également appelée compromis de vente, est une convention. Celle-ci permet de concrétiser l’engagement pris mutuellement par deux parties à savoir le propriétaire du bien immobilier et le futur acquéreur. 

En effet, on parle d’engagement pris mutuellement par les deux parties :

• Le propriétaire s’engage à vendre son bien immobilier ; 
• Le futur acquéreur s’engage à acheter ledit bien au prix fixé dans la promesse synallagmatique de vente ; 

Il convient de préciser que les parties ne sont pas contraintes de signer une promesse synallagmatique de vente. En effet, elles peuvent directement signer le contrat de vente, sans préalablement conclure une promesse synallagmatique. Toutefois, il est conseillé d’y recourir afin de déterminer les conditions futures de la vente, le prix et autres éléments sur lesquels les parties peuvent se mettre d’accord. 

Quand est signée la promesse synallagmatique de vente par les parties ? Généralement, cette promesse est signée 3 mois avant la conclusion de l’acte de vente définitif. 

Distinction entre une promesse synallagmatique de vente et une promesse unilatérale de vente 

La promesse synallagmatique de vente se distingue de la promesse unilatérale de vente en ce que la seconde n’engage qu’une seule partie. En effet, le vendeur va s’engager à vendre son bien immobilier au futur acquéreur. Ainsi, le vendeur ne peut pas proposer son bien à une autre personne. A contrario, le futur acquéreur, également appelé le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, peut soit accepter l’offre, soit la refuser. 

Que doit contenir une promesse synallagmatique de vente ? 

La promesse synallagmatique est un avant-contrat qui doit obligatoirement mentionner certaines informations. En ce sens, l’intention des parties à s’engager mutuellement. 

Également, selon l’article 1589 du Code civil, la promesse synallagmatique de vente doit préciser de manière précise le prix de vente et la description du bien immobilier. Elle doit également inclure toute mention d’hypothèque ou de copropriété sur ledit bien. De plus, la promesse synallagmatique doit mentionner sa durée de validité, la date de disponibilité du bien, ainsi que les modalités de paiement. 

Certaines obligations légales doivent être respectées en insérant des diagnostics et mentions spécifiques dans ladite promesse, notamment : 

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ; 
• Un état indiquant la présence ou l’absence d’amiante ; 
• Un état relatif à la présence de termites ; 
• Un état de l’installation intérieure de l’électricité pour une installation de plus de 15 ans ; 
• Un état de l’installation intérieure du gaz pour une installation de plus de 15 ans ; 
• Un constat de risque d’exposition au plomb (Crep) ; 

Délai de rétractation 

Lors de la vente d’un bien immobilier ou mobilier, l’acquéreur a le droit de se rétracter sans fournir de justification au vendeur. Ce délai de rétractation est de 10 jours et concerne exclusivement les acheteurs personnes physiques. 

Le délai de rétractation débute différemment selon le type de promesse de vente : 

• Si la promesse synallagmatique de vente est faite devant un notaire, le délai de rétractation débute le lendemain du jour où elle est remise en main propre à l’acheteur ; 
• Si la promesse est établie sous seing privé, le délai commence à courir le lendemain de la notification de ladite promesse ; 

Ainsi, comme précisé ci-dessus, l’acquéreur n’a pas l’obligation de se justifier s’il souhaite se rétracter. En effet, il doit simplement notifier sa décision par une lettre recommandée avec accusé de réception. Toutefois, si un acompte a été versé, celui-ci doit être restitué à l’acquéreur dans un délai de 21 jours. 

Cependant, le vendeur du bien ne dispose pas, quant à lui, d’un droit de rétractation. 

Quels sont les effets de ce type de promesse ? 

Lorsque les parties sont d’accord sur la valeur du bien immobilier, la promesse synallagmatique de vente vaut vente. Il faudra toutefois passer devant un notaire pour que la vente soit définitive. 

Il est possible que les parties prévoient des conditions suspensives dans la promesse synallagmatique de vente (souvent relatives à l’obtention du prêt bancaire). Le bénéficiaire devient propriétaire, même si le prix n’a pas encore été versé au vendeur du bien. Ainsi, l’acquéreur va acquérir la propriété du bien et devient débiteur envers le vendeur. Quant au vendeur, il sera tenu de livrer le bien au futur acquéreur conformément aux dispositions de ladite promesse.