Tout ce qu'il faut savoir sur la promesse unilatérale de vente

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La promesse unilatérale de vente : Définition 

Lorsqu’un vendeur s’engage, de manière unilatérale envers un potentiel acheteur, une promesse unilatérale se produit. En effet, le vendeur, appelé le promettant, va prendre l’engagement de vendre un bien, immobilier ou mobilier, à une autre personne, le bénéficiaire, qui aura la possibilité de décider s’il souhaite ou non exercer son option d’achat.

Le promettant s’engage à réserver le bien au bénéficiaire. Toutefois, ce dernier disposera d’un délai pour lever l’option, c’est-à-dire décider de conclure la vente définitive. 

Dans la mesure où cette promesse prévoit les conditions encadrant la future vente du bien, elle est considérée comme un contrat préparatoire. En effet, la promesse unilatérale de vente fait partie des avant-contrats.

Toutefois, il convient de préciser que la conclusion d’une promesse unilatérale de vente n’est pas obligatoire. En effet, ce choix appartient aux parties. Il est tout à fait possible de conclure directement un contrat de vente sans nécessité de conclure, au préalable, une promesse unilatérale de vente. 

Ainsi, cette promesse n’engage pas l’acquéreur. Elle n’engage que le vendeur envers l’acquéreur. 

La rédaction et la signature d’une promesse unilatérale de vente 

La rédaction 

Pour rédiger une promesse unilatérale de vente, vous pouvez vous inspirer de modèles disponibles en ligne. Toutefois, étant un engagement important, il est conseillé de faire appel aux services d’un professionnel du droit (exemple : un notaire) pour la rédaction de celle-ci, surtout lorsque la vente porte sur des biens de valeurs, ou des ayants des répercussions importantes.

La signature 

S’agissant de la signature de la promesse unilatérale de vente, celle-ci peut être réalisée sous deux formes : 

• La forme d’un acte authentique : la signature sera faite chez un notaire ;
• La forme d’un sous seing privé : l’enregistrement de la promesse unilatérale de vente sera obligatoire si vous avez opté pour cette forme ; à défaut, l’une des parties pourra demander l’annulation de l’acte. 

Les éléments contenus dans la promesse 

Pour que la promesse soit qualifiée de promesse unilatérale de vente, deux éléments sont essentiels. Il s’agit de la chose et du prix. En effet, comme dans tout contrat de vente, les parties doivent déterminer le prix de vente. Le prix peut, toutefois, être déterminable par un moyen quelconque arrêté par les parties et de manière objective. 

Les parties doivent également fournir d’autres pièces justificatives obligatoires. Il s’agit notamment : 

• Les éléments permettant leur identification : noms, prénoms et adresses du vendeur et de l’acquéreur ; 
• Le prix ; 
• Les obligations incombant à chaque partie : délai pour lever l’option, les modalités de levée d’option ; 
• Le délai de rétractation : il est accordé à l’acquéreur pendant une 10 jours ; 
• Les conditions suspensives : l’obtention d’un prêt bancaire par le bénéficiaire par exemple ; 
• Les documents justificatifs de propriété du vendeur : titre de propriété démontrant que le vendeur est bien le propriétaire du bien ; 
• Le dossier de diagnostic technique : ce dossier comporte notamment le diagnostic de performance énergétique, l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante, un état relatif à la présence de termites, le constat de risque d’exposition au plomb… 

La distinction entre promesse unilatérale de vente et compromis de vente 

Le compromis de vente et la promesse unilatérale sont tous les deux des avant-contrats. Cependant, le compromis de vente se distingue de la promesse unilatérale de vente, en ce sens qu’il scelle l’accord des parties sur la vente d’un bien. Dans cette optique, le vendeur exprime son accord pour la vente de son bien, tandis que l’acquéreur donne son consentement pour acheter ledit bien à un prix préalablement établi. Ainsi, le compromis de vente correspond à un engagement réciproque des parties.

Tandis que la promesse unilatérale de vente, comme son nom l’indique correspond à un engagement unilatéral pris par le vendeur. 

La levée d’option par l’acquéreur 

À la fin du délai d’option, l’acquéreur peut faire le choix de lever l’option ou au contraire de ne pas la lever. Lorsqu’il lève l’option, l’acquéreur confirme son intention d’acheter le bien. Cette levée d’option doit être réalisée selon les termes du contrat. A contrario, lorsqu’il décide de ne pas lever l’option, la promesse unilatérale de vente devient caduque. 

Une fois l’option levée, l’acte de vente sera formé et les parties seront définitivement engagées. 

Quant au délai de rétractation, il va permettre à l’acquéreur de revenir sur son engagement sans pénalité, annulant ainsi la promesse unilatérale de vente. Afin de notifier son changement d’avis et de récupérer l’indemnité d’immobilisation, l’’acquéreur doit envoyer une lettre recommandée dans les 10 jours. À la réception de cette lettre, le vendeur pourra conclure un contrat de vente avec une autre personne.

Peut-on annuler ce type de promesse ? 

Lorsqu’une promesse unilatérale de vente est conclue, le vendeur est le seul à être tenu par cet engagement. En ce sens, que dès que l’acquéreur va lever l’option, pendant le délai qui lui imparti, la vente aura lieu. Ainsi, le vendeur ne peut pas se rétracter. S’il le fait avant l’expiration du délai d’option, la promesse unilatérale de vente pourra donner lieu à une vente forcée entre les deux parties.