Le compromis de vente : définition, contenu et intérêts

Compromis de vente : définition

Le compromis de vente est un avant-contrat. Il est également nommé promesse synallagmatique de vente. En ce sens, il nécessite une réciprocité entre les parties. 

Le compromis de vente est l’acte qui scelle l’accord des parties sur la vente d’un bien. En ce sens, le vendeur donne son accord pour la vente de son bien et l’acquéreur donne son accord pour acheter ledit bien à un prix déterminé.

Selon l’article 1589 du Code civil, « le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix ». 

Il constitue un véritable engagement entre les parties. Toutefois, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation. Le compromis de vente est un préalable à la conclusion définitive du contrat de vente. 

Les parties peuvent insérer des conditions suspensives dans leur compromis de vente. Dans ce cas, une fois que celles-ci seront réalisées, la promesse de vente vaudra vente. 

Le contenu du compromis de vente 

Contenu et informations 

Afin d’être valable, le compromis de vente ou la promesse synallagmatique de vente doit comporter un certain nombre de formalités. L’identité complète des parties doit, nécessairement, figurer dans celui-ci. 

En application de l’article 1589 du Code civil, le prix de vente et l’objet doivent être déterminés de manière précise. De plus, il convient de préciser si le bien fait l’objet d’une hypothèque ou s’il s’agit d’un bien en co-propriété. 

Le compromis de vente doit également mentionner sa durée de validité, la date de disponibilité du bien et les modalités de paiement. 

Les mentions et diagnostics obligatoires 

Également, certains diagnostics ou mentions obligatoires doivent être insérés dans le compromis de vente. 

Parmi les diagnostics qui doivent impérativement figurer dans un compromis de vente, on retrouve : 

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) 
• Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) 
• Un état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante 
• Un état de l’installation intérieure du gaz si l’installation est d’une durée supérieure à 15 ans 
• Un état relatif à la présence de termites 
• Un état de l’installation intérieure de l’électricité si celle-ci a plus de 15 ans 

Le délai de rétractation 

Dans un contrat de vente de bien, immeuble ou meuble, l’acquéreur dispose d’un droit de rétractation. Depuis quelques années, il peut même se rétracter sans n’apporter aucune justification auprès du vendeur. 

L’acquéreur dispose d’un délai de rétraction de dix jours. L’acquéreur doit obligatoirement être une personne physique. En effet, une personne morale ne peut disposer d’un droit de rétractation. 

À partir de quand, le délai commence-t-il à courir ? Deux hypothèses doivent être distinguées : 

• La promesse de vente est un acte sous seing privé. Dans ce cas, le délai commence à courir dès le lendemain de la notification de la promesse de vente. 
• La promesse de vente est effectuée devant un notaire. Dans cette hypothèse, le délai de rétractation court le lendemain du jour où le compromis de vente est remis en main propre à l’acquéreur. 

Si l’acquéreur souhaite se rétracter, il n’a donc aucunement l’obligation de se justifier auprès du vendeur. Simplement, il doit partager sa décision à l’acquéreur par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Si jamais il y a eu le versement d’un acompte, celui-ci devra être reversé, dans un délai de 21 jours, à l’acquéreur. L’acompte est le paiement partiel à valoir sur une somme due. Il s’apparente à une forme d’engagement entre les parties. 

Les autres cas d’annulation de vente

Si l’acquéreur ne s’est pas rétracté avant que la vente ne devienne définitive, il peut, tout de même, annuler celle-ci.

En effet, une vente immobilière peut être annulée pour vice du consentement. Par exemple, l’acquéreur peut soulever l’hypothèse d’un dol. Le dol est une tromperie volontaire mise en oeuvre par le vendeur. Le vendeur dissimule des éléments de nature à altérer le consentement de l’acquéreur. 

L’acte 

La forme 

L’acte peut être réalisé sous un format papier ou sur un support électronique. De plus, les parties ne sont pas contraintes de se rendre chez un notaire. En effet, elles peuvent signer leur compromis de vente entre elles. Dans cette hypothèse, il s’agira d’un acte sous seing privé. 

Les parties peuvent, tout à fait, recourir à un notaire. Dans cette hypothèse, il s’agit d’un acte authentique ou également nommé acte notarié. Il s’agit d’une solution plus sécurisante pour les intérêts des parties. 

Quelle est la différence entre un acte authentique et un acte sous-seing privé ?
L’acte authentique est réalisé par un officier de la fonction publique. Il sera plus complexe à contester devant un juge. Les actes authentiques sont tous les documents signés par un notaire ou un commissaire de justice. 

Les clauses spéciales 

Le versement d’un acompte 

Généralement, dans un compromis de vente, l’acquéreur verse un acompte sur le prix de vente du bien. Cet acompte permet à la fois à l’acquéreur de réserver le bien et au vendeur de sécuriser la vente de son bien en attendant que la vente soit définitive. 

Dans l’hypothèse où la vente se concrétise, l’acompte viendra en déduction du prix de vente du bien. 

A contrario, si la vente n’aboutit pas, la somme versée en guise d’acompte lui sera restituée si les conditions suspensives ne se sont pas réalisées. Toutefois, si la vente ne se réalise pas pour une autre raison, l’acompte sera conservé afin d’indemniser le vendeur. 

La réalisation de conditions suspensives 

Généralement, l’une des conditions suspensives la plus répandue est celle de l’obtention d’un prêt bancaire. En effet, la vente ne pourra se concrétiser que si l’acquéreur arrive à obtenir un prêt auprès de son banquier. 

Également, la preuve qu’aucune hypothèque n’est grevée sur le bien peut constituer une condition suspensive.