Organiser la rupture du contrat d'agent commercial immobilier

La rupture du contrat d’agent commercial immobilier suit des règles afin d’assurer la protection des intérêts des deux parties.

L’agent commercial est un mandataire dont la profession est régie au sein des articles L134-1 et suivants du Code de commerce.

Avant de se pencher sur la rupture du contrat d’agent commercial immobilier, il convient de revenir sur les éléments distinguant cette profession de celle d’agent immobilier.

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L’agent commercial immobilier et l’agent immobilier

Il est nécessaire de noter que l’agent commercial immobilier n’est pas un agent immobilier. Il s’agit de deux professions régies par des règles relativement différentes.

Tout d’abord, l’agent immobilier peut être salarié au sein d’une agence immobilière. Il peut également avoir sa propre agence ou exercer en tant qu’indépendant. Il intervient comme intermédiaire afin de mettre en relation les propriétaires d’un bien immobilier avec de potentiels acheteurs ou locataires.

La loi Hoguet encadre la profession des agents immobiliers. Ces derniers doivent ainsi détenir une carte professionnelle, nécessaire à la réalisation des différentes opérations de vente réalisées dans ce métier.

L’agent commercial, lui, est un collaborateur indépendant. L’agence immobilière l’engage afin de négocier et de conclure des contrats pour son compte.

Bien que la rédaction d’un mandat ne soit pas une obligation, il est fortement conseillé de procéder à cette tâche pour des raisons de sécurité juridique.

De plus, le mandataire n’a pas à détenir de carte professionnelle. Il est juste nécessaire d’inscrire son identité au RSAC, le Registre des agents commerciaux.

Pour exercer en tant qu’agent commercial immobilier, il est également nécessaire d’obtenir une habilitation.

Sans ce dernier, l’agent commercial agit sous la responsabilité de l’agent immobilier.

La rupture de contrat d’agent commercial

Il est envisageable qu’une des parties décide de rompre unilatéralement le contrat d’agent commercial pour diverses raisons.

La procédure de rupture de contrat d’agent commercial

En principe, aucun formalisme n’est à respecter pour rompre un contrat d’agent commercial. Il convient tout de même de notifier cette volonté de rompre à l’autre partie.

Il est cependant recommandé de procéder à la rédaction d’une lettre remise en main propre contre décharge ou envoyée en LRAR afin d’éviter de futurs litiges.

Pour vous aider dans sa rédaction, Le Blog du Dirigeant vous propose un modèle de lettre de rupture de contrat d’agent commercial que vous pouvez consulter.

Le délai de préavis

Il convient de respecter un délai de préavis afin de rompre un contrat d’agent commercial. Le délai de préavis dépend de la durée de la relation commerciale entretenue jusqu’alors par les parties.

Ainsi, un délai de préavis d’un mois devra être respecté si la rupture survient durant la première année du contrat d’agent commercial.

La durée du préavis est de deux mois lorsque la rupture a lieu au cours de la seconde année et passe à trois mois si elle survient au cours de la troisième année ou des années ultérieures.

Les parties peuvent tout de même avoir prévu un délai plus long, auquel cas ce délai ne doit pas être plus court pour le mandant que celui de l’agent.

Le délai du préavis n’a toutefois pas besoin d’être respecté dès lors que la rupture résulte de la faute grave d’une des parties.

Les conséquences de la rupture

Suite à la rupture du contrat d’agent commercial, les parties ne sont plus tenues de remplir leurs obligations contractuelles

Le mandataire aura l’obligation de remettre au mandant tous les documents et échantillons que ce dernier lui aurait fournis pour l’exercice de sa mission.

Le mandant, lui, a l’obligation de payer l’intégralité des commissions due à l’agent commercial, tout cela dans un délai raisonnable.

De plus, l’obligation de loyauté et de non-concurrence qui pesait sur les deux parties prend fin au moment de la rupture.

Toutefois, il est possible qu’une clause de non-concurrence post-contractuelle trouve à s’appliquer. (dans un respect de 2 ans maximum).

Elle doit d’ailleurs être limitée au secteur géographique ainsi qu’au client et au produit confiés à l’agent dans le cadre de son contrat.

L’indemnité compensatrice de préjudice subi

Suite à la rupture du contrat d’agent commercial, l’ancien mandataire a droit à une indemnité compensatrice pour la perte de clientèle subite.

Le versement de cette indemnité est une obligation légale, il s’agit d’une prérogative d’ordre public. Le mandataire doit toutefois déclarer son intention de faire valoir ses droits au moins un an avant la fin de son contrat.

Cependant, trois situations permettent au mandant de se dédouaner de cette obligation légale :

• En cas de faute grave du mandataire ;
• Si la rupture résulte de l’initiative de l’agent commercial ;
• Lorsque l’agent commercial cède son contrat à un tiers