La location-gérance : comment ça marche ?

Par Thomas Lailler, le 18/09/2019

La location-gérance, ou « gérance libre », est un contrat par lequel un propriétaire d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal loue son fonds à un tiers, qui l’exploite à ses risques et périls.

La location-gérance : comment ça marche ?

La location-gérance est souvent utilisée avant la vente du fonds en lui-même, elle permet au locataire de préparer la transmission, et de tester la viabilité de l’entreprise avant d’en être pleinement responsable. Contrairement au bail commercial, le locataire-gérant n’a aucun droit au renouvellement du contrat, et ne perçoit aucune indemnité !

Quelles sont les conditions à remplir pour conclure un contrat de location-gérance ? Quelle est la situation des parties durant le contrat ? Comment mettre fin à une location-gérance ? Le BdD vous explique.

1. QUELLES SONT LES CONDITIONS À RESPECTER POUR CONCLURE UNE LOCATION –GÉRANCE ?

Existence d’un fonds de commerce ou artisanal :

Quelles sont les conditions à respecter pour conclure une location –gérance ?La location-gérance doit porter sur un fonds de commerce ou un établissement artisanal,   c’est-à-dire ensemble d’éléments concourant à constituer une unité économique, dont l’objet est de nature commerciale, comprenant des éléments « corporels », tels que le matériel, les marchandises et les équipements, et des éléments « incorporels », tels que la clientèle, le droit au bail et le nom commercial.

Remarque :
La location-gérance est parfois interdite pour certaines activités, comme les pharmacies. Attention à vérifier que son activité n’est pas soumise à une telle interdiction (qui demeure très rare) !

Exigence d’exploitation et de publicité légale :

La mise en location-gérance d’un fonds est soumise à des conditions particulières concernant le propriétaire du fonds et la publicité du contrat :

  • Le loueur est tenu d’avoir exploité lui-même le fonds pendant au moins 2 ans avant sa mise en gérance (sauf pour l’Etat et les collectivités territoriales, les établissements de crédit, les établissements publics d’aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux, les cinémas, théâtres ou encore les music-halls…)
Remarque :
Le délai de 2 ans peut être diminué par le président du TGI, seulement pour cause légitime (changement de situation personnelle…). En tous les cas, le contrat de location-gérance conclu sans remplir ces conditions est susceptible d’être annulé par les juges.
  • Si le locataire n’était pas déjà inscrit au RCS avant la signature du contrat, il doit en faire la demande dans les 15 jours du début d’activité
  • Le contrat est publié dans un JAL (Journal d’Annonces Légales) dans les 15 jours de sa conclusion.

2. QUELLE EST LA SITUATION DES PARTIES DURANT UNE LOCATION-GÉRANCE ?

C’est le contrat de location-gérance qui règle les rapports entre le propriétaire du fonds et le locataire. A défaut, le droit de la location s’appliquera.

Obligations du loueur :

Le loueur doit délivrer le fonds au locataire bien évidemment. Il faut établir un état contradictoire du matériel loué, article par article, ainsi qu’une liste des brevets, marques procédés et savoir-faire, autorisations administratives, le tout annexé au contrat.

Le loueur doit aussi garantir une jouissance paisible du fonds, et s’abstenir d’exercer une activité concurrente, même en l’absence de clause de non-concurrence dans le contrat de location-gérance. Il doit entretenir le fonds en état d’être exploité, c’est-à-dire remplacer le matériel hors d’usage, renouveler les brevets, le bail commercial. En pratique ces obligations sont souvent à la charge du locataire-gérant.

Obligations du locataire-gérant :

Quelles sont les conditions à respecter pour conclure une location –gérance ?Le locataire-gérant est tenu d’exploiter le fonds afin d’en tirer profit et de ne pas le laisser péricliter. A ce titre, le contrat de location-gérance peut lui imposer de veiller à empêcher toute dépréciation, diminution de rendement ou cessation d’exploitation, même temporaire. Il doit entretenir le matériel compris dans le fonds.

C’est pour cela qu’il est demandé au locataire de verser un  dépôt de garantie correspondant le plus souvent à 2 ou 3 mois de loyers, dépôt de garantie restitué à l’expiration du contrat, si tout s’est bien déroulé…

Le locataire-gérant doit poursuivre les contrats de travail en cours, pas nécessairement les autres. En pratique les contrats d’eau, de gaz, d’électricité et d’assurances sont maintenus. Il doit bien sûr payer un loyer, appelé redevance, souvent calculé en fonction du chiffre d’affaires, et payé chaque mois ou chaque trimestre. Les impôts liés au fond seront aussi dus.

Le contrat de location-gérance peut valablement interdire au locataire d’exploiter un autre fonds de commerce, et donc imposer de consacrer tout son temps au fonds loué, il peut interdire toute modification du nom commercial et du mode d’exploitation du fonds.

Responsabilité solidaire du loueur et du locataire-gérant en matière de dettes :

Enfin le propriétaire d’un fonds de commerce mis en location-gérance et le locataire-gérant sont solidairement responsable des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds, et cela jusqu’à l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de la publication du contrat de location-gérance. Il en va de même pour les impôts directs établis à raison de l’exploitation de ce fonds.

3. COMMENT METTRE FIN À UNE LOCATION-GÉRANCE ?

Remarque :
Le contrat de location-gérance peut être tacitement reconduit, c’est-à-dire continuer sans que ni le propriétaire du fonds ni le locataire-gérant aient expressément manifesté leur intention d’y mettre fin. Si le contrat était à durée déterminée, il deviendra à durée indéterminée, et pourra être rompu à n’importe quel moment !

Arrivée du terme :

Le contrat de location-gérance est fréquemment conclu pour une durée déterminée. Contrairement au bail commercial, le locataire-gérant ne peut pas prétendre à un droit au renouvellement.

Inexécution du contrat :

Quelles sont les conditions à respecter pour conclure une location –gérance ?Si l’une des obligations du contrat n’est pas remplie pa
r l’une des parties, l’autre peut demander en justice la résiliation du contrat, ou faire appliquer la clause résolutoire.

Autres événements :

  • Décès du locataire-gérant
  • Disparition du fonds (fermeture administrative d’un restaurant par exemple)

Publicité légale :

La fin du contrat de location-gérance est publiée dans les 15 jours dans un JAL. Si cela met fin à l’activité commerciale du locataire-gérant, il doit demander sa radiation du RCS dans le mois de la cessation d’activité.

Restitutions et indemnités :

Le locataire-gérant doit restituer le fonds à son propriétaire, en bon état.  Si les éléments du fonds se sont dépréciés par sa faute, une indemnité sera due par le locataire-gérant. A l’inverse, aucune indemnité ne sera payée par le propriétaire du fonds au locataire-gérant  si ces éléments ont pris de la valeur, sauf si le contrat le prévoit, et sauf si les éléments ont été ajoutés par le locataire-gérant.

Clause de non-concurrence :

Généralement, le contrat de location-gérance prévoit une clause de non-concurrence limitant le droit du locataire-gérant de se rétablir.  Elle est semblable à la clause de non-rétablissement  conclue lors de la cession d’un fonds de commerce.

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