La location-gérance, ou « gérance libre », est un contrat par lequel un propriétaire d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal loue son fonds à un tiers, qui l’exploite à ses risques et périls.
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La location-gérance est souvent utilisée avant la vente du fonds en lui-même, elle permet au locataire de préparer la transmission, et de tester la viabilité de l’entreprise avant d’en être pleinement responsable. Contrairement au bail commercial, le locataire-gérant n’a aucun droit au renouvellement du contrat, et ne perçoit aucune indemnité !
Quelles sont les conditions à remplir pour conclure un contrat de location-gérance ? Quelle est la situation des parties durant le contrat ? Comment mettre fin à une location-gérance ? Le BdD vous explique.
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Quelles sont les conditions à respecter pour conclure une location-gérance ?
Existence d’un fonds de commerce ou artisanal :
La location-gérance doit porter sur un fonds de commerce ou un établissement artisanal, c’est-à-dire un ensemble d’éléments concourant à constituer une unité économique, dont l’objet est de nature commerciale, comprenant des éléments « corporels », tels que le matériel, les marchandises et les équipements, et des éléments « incorporels », tels que la clientèle, le droit au bail et le nom commercial.
La location-gérance est parfois interdite pour certaines activités, comme les pharmacies. Attention à vérifier que son activité n’est pas soumise à une telle interdiction (qui demeure très rare) !
Exigence d’exploitation et de publicité légale :
La mise en location-gérance d’un fonds est soumise à des conditions particulières concernant le propriétaire du fonds et la publicité du contrat :
- Le loueur est tenu d’avoir exploité lui-même le fonds pendant au moins 2 ans avant sa mise en gérance (sauf pour l’Etat et les collectivités territoriales, les établissements de crédit, les établissements publics d’aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux, les cinémas, théâtres ou encore les music-halls…)
Le délai de 2 ans peut être diminué par le président du TGI, seulement pour cause légitime (changement de situation personnelle…). En tous les cas, le contrat de location-gérance conclu sans remplir ces conditions est susceptible d’être annulé par les juges.
- Si le locataire n’était pas déjà inscrit au RCS avant la signature du contrat, il doit en faire la demande dans les 15 jours du début d’activité
- Le contrat est publié dans un JAL (Journal d’Annonces Légales) dans les 15 jours de sa conclusion.
Quelle est la situation des parties durant une location-gérance ?
C’est le contrat de location-gérance qui règle les rapports entre le propriétaire du fonds et le locataire. A défaut, le droit de la location s’appliquera.
Obligations du loueur :
Le loueur doit délivrer le fonds au locataire bien évidemment. Il faut établir un état contradictoire du matériel loué, article par article, ainsi qu’une liste des brevets, marques, procédés et savoir-faire, autorisations administratives, le tout annexé au contrat.
Le loueur doit aussi garantir une jouissance paisible du fonds, et s’abstenir d’exercer une activité concurrente, même en l’absence de clause de non-concurrence dans le contrat de location-gérance. Il doit entretenir le fonds en état d’être exploité, c’est-à-dire remplacer le matériel hors d’usage, renouveler les brevets, le bail commercial. En pratique ces obligations sont souvent à la charge du locataire-gérant.
Obligations du locataire-gérant :
Le locataire-gérant est tenu d’exploiter le fonds afin d’en tirer profit et de ne pas le laisser péricliter. A ce titre, le contrat de location-gérance peut lui imposer de veiller à empêcher toute dépréciation, diminution de rendement ou cessation d’exploitation, même temporaire. Il doit entretenir le matériel compris dans le fonds.
C’est pour cela qu’il est demandé au locataire de verser un dépôt de garantie correspondant le plus souvent à 2 ou 3 mois de loyers, dépôt de garantie restitué à l’expiration du contrat, si tout s’est bien déroulé…
Le locataire-gérant doit poursuivre les contrats de travail en cours, pas nécessairement les autres. En pratique les contrats d’eau, de gaz, d’électricité et d’assurances sont maintenus. Il doit bien sûr payer un loyer, appelé redevance, souvent calculée en fonction du chiffre d’affaires, et payée chaque mois ou chaque trimestre. Les impôts liés au fond seront aussi dus.
Le contrat de location-gérance peut valablement interdire au locataire d’exploiter un autre fonds de commerce, et donc imposer de consacrer tout son temps au fonds loué, il peut interdire toute modification du nom commercial et du mode d’exploitation du fonds.
Responsabilité solidaire du loueur et du locataire-gérant en matière de dettes :
Enfin le propriétaire d’un fonds de commerce mis en location-gérance et le locataire-gérant sont solidairement responsable des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds, et cela jusqu’à l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de la publication du contrat de location-gérance. Il en va de même pour les impôts directs établis à raison de l’exploitation de ce fonds.
Comment mettre fin à une location-gérance ?
Le contrat de location-gérance peut être tacitement reconduit, c’est-à-dire continuer sans que ni le propriétaire du fonds ni le locataire-gérant aient expressément manifesté leur intention d’y mettre fin. Si le contrat était à durée déterminée, il deviendra à durée indéterminée, et pourra être rompu à n’importe quel moment !
Arrivée du terme :
Le contrat de location-gérance est fréquemment conclu pour une durée déterminée. Contrairement au bail commercial, le locataire-gérant ne peut pas prétendre à un droit au renouvellement.
Inexécution du contrat :
Si l’une des obligations du contrat n’est pas remplie par l’une des parties, l’autre peut demander en justice la résiliation du contrat, ou faire appliquer la clause résolutoire.
Autres événements :
- Décès du locataire-gérant
- Disparition du fonds (fermeture administrative d’un restaurant par exemple)
- …
Publicité légale :
La fin du contrat de location-gérance est publiée dans les 15 jours dans un JAL. Si cela met fin à l’activité commerciale du locataire-gérant, il doit demander sa radiation du RCS dans le mois de la cessation d’activité.
Restitutions et indemnités :
Le locataire-gérant doit restituer le fonds à son propriétaire, en bon état. Si les éléments du fonds se sont dépréciés par sa faute, une indemnité sera due par le locataire-gérant. A l’inverse, aucune indemnité ne sera payée par le propriétaire du fonds au locataire-gérant si ces éléments ont pris de la valeur, sauf si le contrat le prévoit, et sauf si les éléments ont été ajoutés par le locataire-gérant.
Clause de non-concurrence :
Généralement, le contrat de location-gérance prévoit une clause de non-concurrence limitant le droit du locataire-gérant de se rétablir. Elle est semblable à la clause de non-rétablissement conclue lors de la cession d’un fonds de commerce.
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Bonjour,
En location gérance, mon bailleur une mairie refuse de remplacer le matériel vétuste et ne répondant plus aux normes sanitaires et de sécurité . que faire ?
Bonjour,
Il faut vous adresser à un conseil en droit immobilier qui vous donnera la marche à suivre.
Cordialement
L’équipe création d’entreprise LBdD
Bonjour
Dans le cadre d’une location gérance ou le futur locataire crée de toute pièce (par son savoir faire, son apport de clientèle ) le lieu qui lui sera loué (hotel restaurant) et cela sans contrepartie financière ; comment évaluer l’ apport du locataire (business plan, conseil sur la construction, les cuisines, l’hôtel) au loueur (qui aura apporté le lieu et l’investissement immobilier) ?
Merci de votre réponse
Bonjour,
Pour qu’un accord de ce type soit durable, il est important de se baser sur une évaluation précise partagée par les deux parties. Il est aussi nécessaire d’étudier les différentes options qui s’ofrent et qui auront un impacte directe que la rentabilité et la rémunération des associés (niveau de rém, partage de la rém, intérêt des associés, ..) Il est difficile de répondre à votre question car une évaluation nécessite de prendre en compte un certains nombres d’éléments. Cette démarche est normalement effectuée par un commissaire aux apports, si vous faites l’économie de cette démarche le tribunal de commerce pourra bloquer votre création.
La situation que vous nous exposée est compliquée, fort de mon expérience en ce domaine je ne peux que vous conseiller de vous rapprocher d’un expert-comptable de qualité qui vous expliquera les enjeux de des différents options et qui vous aidera à faire les choix les plus adaptés à votre situation. De nombreux créateurs se trouvent coincés (et parfois ruinés ) à cause de situation inextricables dans lesquels ils sont entrés lun et l’autre en toute bonne foi et dont ils n’on ps mesuré la portée (je suis désolé de cet avertissement un peu dur mais tellement réel…).
Si vous le souhaitez vous pouvez nous contacter via notre formulaire de contact ( https://www.leblogdudirigeant.com/qui-sommes-nous/#contact ) nous vous communiquerons nos coordonnées téléphonique pour nous appeler, nous pourrons discuter 10 – 20 mn pour voir ensemble ce qu’il est possible de faire pour que votre projet soit réalisable tout en préservant les intérêts de chacun.
Cordialement,
L’équipe création d’entreprise LBdD
bonjour
comment peut-on calculer le montant de la redevance d’une location gérance
merci de votre réponse
Bonjour,
Il n’y a pas de régles juridiques stricte fixant le montant de la redevance.
Celle-ci est libre et dépend de l’emplacement du bien ainsi que du jeu de l’offre et de la demande.
Cependant, vous pouvez prévoir, dans le contrat fixant la redevance, une indexation de de celle-ci par rapport au chiffre d’affaires ainsi que les modalités de révision.
Vous pouvez éventuellement vous faire assister par un professionnel (notaire, avocat, expert-comptable…) lors de le rédaction du contrat afin d’éviter toutes erreurs ou omissions.
Cordialement.
L’équipe Création d’Entreprise, LBdD