Avantages fiscaux de la location meublée avec le statut LMNP

En effet, contrairement à la location vide, la location meublée relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) avec, à la clé, la possibilité pour les propriétaires-bailleurs de choisir entre deux régimes d’imposition, dont le plus avantageux est bien souvent le régime réel. Explications.

Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) ont la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel d’imposition. Bien plus favorables que les régimes fiscaux accessibles en location nue, ils contribuent à augmenter la rentabilité des loueurs en meublé, qui profitent déjà de loyers plus élevés qu’en location nue.

Le régime micro-BIC : le choix de la simplicité

Le régime micro-BIC se distingue par sa simplicité puisqu’il fonctionne selon un principe simple : celui de l’abattement forfaitaire.

Ainsi, les loueurs qui relèvent de ce régime déclarent chaque année le montant de leurs recettes annuelles, auxquelles l’administration fiscale applique ensuite un abattement, avant de calculer leur imposition, qui s’opère sur la base de leur taux marginal d’imposition, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux.

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En 2025, les taux d’abattement sont les suivants :

• 50% pour la location de longue durée d’un logement meublé ;
• 50% pour la location de courte durée d’un meublé de tourisme classé ou d’une chambre d’hôtes ;
• 30% pour la location de courte durée d’un meublé de tourisme non classé.

Par comparaison, en location nue, l’abattement conféré par le régime micro-foncier pour la location de longue durée, seul mode de location autorisé en location nue, n’est que de 30%.

Autre précision, pour relever du régime micro-BIC, il est obligatoire de ne pas dépasser un plafond de recettes fixé, pour l’année 2025, à :

• 77 700 € pour la location de longue durée d’un logement meublé ;
• 77 700 € pour la location de courte durée d’un meublé de tourisme classé ou d’une chambre d’hôtes ;
• 15 000 € pour la location de courte durée d’un meublé de tourisme non classé.

En cas de location multiple, chaque mode de location ne devra pas dépasser son propre plafond, et le cumul des recettes ne devra pas excéder le plafond le plus élevé.

Si la simplicité du régime micro-BIC et son avantage sur son équivalent en location nue peut apparaître intéressant, les loueurs ont cependant tout intérêt à considérer de relever du régime réel d’imposition, qui permet d’optimiser bien plus efficacement leur fiscalité dans 85% des cas.

Le régime réel : le choix de l’optimisation fiscale

Dans la grande majorité des cas, le régime réel permet aux loueurs de ne pas payer d’impôts sur leur activité de location meublée. À titre d’illustration, les clients de JD2M économisent en moyenne 2 000 € d’impôts par an grâce à ce régime, en raison des deux mécanismes qui le caractérisent : la déduction des charges et l’amortissement. Voyons en détail comment cette optimisation est rendue possible.

La déduction des charges en location meublée

Le premier point qui devrait retenir l’attention des bailleurs en location meublée est qu’il n’existe pas de liste exhaustive des charges déductibles, tant leur liste est longue, et adaptable à toutes les situations. Ainsi, toutes les dépenses réalisées pour les besoins de l’activité de location meublée sont déductibles. Parmi elles, les dépenses d’entretien, les petites réparations, les abonnements divers, les factures d’eau et d’électricité, les taxes, les intérêts d’emprunts, les frais de comptabilité, mais aussi ceux de déplacement, de gestion, de gardiennage, ou même encore les cadeaux de bienvenue pour les locataires saisonniers.

Et si le montant des charges à déduire excède celui des recettes de l’année, il se créé alors en faveur du loueur un déficit, qui devient reportable sur les bénéfices des 10 années qui suivent.

L’amortissement en location meublée

Aux charges déductibles s’ajoute l’amortissement, dont la vocation est de prendre en compte la perte de valeur du bien et de ses différents composants. Il permet aux loueurs de déduire, chaque année, un fragment de la valeur du bien (hors part terrain), des éventuels travaux (de construction, de reconstruction, ou d’amélioration), ainsi que du mobilier (neuf ou d’occasion).

À la différence des charges, l’amortissement ne peut pas créer de déficit, mais il n’en reste pas moins que toute somme n’ayant pas pu être déduite l’année où elle a été générée pourra être imputée sur les bénéfices des années suivantes, et sans limite de temps cette fois-ci.

Attention toutefois, si l’amortissement est un mécanisme particulièrement favorable, son fonctionnement rend l’intervention d’un spécialiste particulièrement recommandée afin d’éviter toute erreur sur le calcul de l’amortissement et se prémunir d’un éventuel contrôle fiscal pouvant déboucher sur un redressement.

Réduire ses impôts grâce aux frais d’acquisition

Dans le cadre du régime réel, les loueurs qui font correspondre leur date de début d’activité de location meublée à la date d’achat de leur bien peuvent choisir entre déduire leurs frais d’acquisition en tant que charges, ou les amortir.

Si ce choix doit être fait au regard de la situation personnelle du loueur, il n’en reste pas moins très avantageux, au vu du montant souvent élevé de ces frais. Mais il faudra tout de même se montrer vigilant car, une fois fait pour le premier investissement, la méthode choisie devra être la même pour les investissements futurs.

Peut-on changer de régime en cours d’activité ?

En principe, les loueurs choisissent leur régime fiscal au moment de leur enregistrement sur le site de l’INPI, mais une fois ce choix fait, rien de les empêche de changer en cours d’activité. Ainsi, il est totalement possible de choisir de passer du régime micro-BIC au régime réel d’imposition, et ce chaque année.

Il suffit alors d’envoyer un courrier de levée d’option par le biais de son espace personnel sur le site des impôts pour que le changement de régime devienne effectif. Attention cependant à réaliser cette opération dans les délais, car le changement doit avoir été réalisé avant la fin du mois de mai ou le début du mois de juin de l’année pour être effectif pour les revenus perçus cette même année, et qui ne seront imposés que l’année suivante.

Par exemple, un loueur qui avait jusqu’ici relevé du régime micro-BIC et souhaitant passer au régime réel pour l’imposition de ses revenus perçus en 2025, et qui seront imposés en 2026, devra lever l’option d’ici fin mai 2025.