Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Au regard des bouleversements induits par cette réforme, bon nombre de contribuables s’interrogent sur l’assujettissement ou non à l’IFI des immeubles donnés en location meublée.
Le blog du dirigeant vous propose de revenir en détail sur ce point.
RAPPEL : QU’EST-CE QU’UNE LOCATION MEUBLÉE ?
La location meublée concerne les immeubles qui comprennent tout le mobilier nécessaire à l’habitation.
Le logement meublé se définit comme un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Pour être qualifié comme tel, le logement doit comporter au minimum les éléments suivants :
- Literie comprenant couette ou couverture,
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher,
- Plaques de cuisson,
- Four ou four à micro-ondes,
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C,
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas,
- Ustensiles de cuisine,
- Table et sièges,
- Etagères de rangement,
- Luminaires,
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Le propriétaire doit veiller à ce que chaque élément soit présent pour se sécuriser contre une potentielle requalification du logement en location nue. A titre d’exemple, la location d’un logement qui ne comporte que des éléments accessoires (chaises, table, matelas) et ne dispose pas des éléments essentiels permettant au locataire de vivre normalement dès son entrée dans les lieux constitue selon la Cour de cassation une location nue (Arrêt du 09 février 2005 n° 198 FS-PB).
LA LOCATION MEUBLÉE EXERCÉE DIRECTEMENT PAR LE PROPRIÉTAIRE ET IFI
L’IFI épargne les immeubles loués meublés constituant des biens professionnels pour leur propriétaire.
Pour être exonéré d’IFI, la location meublée doit respecter les critères suivants :
- Les recettes générées par l’activité doivent représenter plus de 23 000 euros par an,
- Ces recettes doivent constituer plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.
Contrairement aux anciennes règles, il n’est plus nécessaire que le contribuable soit immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés.
Lorsque ces deux conditions sont respectées, l’immeuble donné en location meublée est considéré comme un bien professionnel et n’est donc plus à inclure dans la base imposable à l’impôt.
Bien que l’appréciation de ces deux conditions puisse paraitre simple en apparence, le contribuable se doit de faire preuve d’une grande prudence en ce qui concerne notamment les revenus à prendre en compte pour apprécier le seuil de 50 %.
Celui-ci peut, à cet égard, se référer à l’ancienne doctrine administrative portant sur l’impôt de solidarité sur la fortune en vue d’obtenir des précisions sur le sujet.
LA LOCATION MEUBLÉE EXERCÉE PAR L’INTERMÉDIAIRE D’UNE SOCIÉTÉ
Pour savoir s’il est possible ou non d’être exonéré d’IFI lorsque l’activité de location meublée est exercée par une société, il convient de se référer à l’article 965 2-a du CGI.
Celui-ci exclut de l’assiette de l’IFI les immeubles affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société qui les détient.
Se pose donc la question de savoir si la location meublée constitue ou non une activité commerciale pour l’IFI.
Dans la mesure où l’article 966 du CGI considère que l’activité de « gestion de son propre patrimoine immobilier » par une société ne constitue pas une activité commerciale, les immeubles affectées à la location meublée exercée par une société entrent donc en principe dans le champ de l’IFI.
L’immeuble d’habitation que le contribuable met à la disposition d’une société exerçant une activité de loueur en meublé peut tout de même être exonéré. Cette exonération ne concerne cependant que la participation détenue par le contribuable dans la société à la condition que celui-ci exerce son activité principale au sein de celle-ci.
CONCLUSION
Au regard de ce qui précède, trois situations doivent être distinguées au regard de l’IFI :
- 1ère situation : lorsque le contribuable exerce lui-même l’activité de loueur meublé mais ne respecte pas les deux critères (seuil de 23 000 euros et plus de la moitié des revenus), l’activité de location meublée est considérée comme non professionnelle et l’immeuble entre donc dans la base imposable à l’IFI,
- 2ème situation : lorsque le contribuable exerce lui-même l’activité de loueur meublé tout en respectant les deux critères précités, l’activité de location meublée est considérée comme professionnelle et l’immeuble est donc exonéré,
- 3ème situation : lorsqu’une société exerce l’activité de loueur en meublé, celle-ci entre en principe dans la base imposable à l’IFI.
Au regard de la complexité des règles précédemment décrites, le contribuable désireux d’optimiser et de sécuriser une telle activité à tout intérêt à prendre attache auprès d’un professionnel.
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