La SASU pour les marchands de biens

Par Marie Lusset, le 06/12/2022

Les marchands de bien se doivent de choisir un statut juridique pour encadrer leur activité. On constate qu’un certain nombre d’entre eux optent pour la SASU pour exercer leur activité de marchands de bien. 

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SASU marchand de bien

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Un marchand de biens est une personne qui achète des immeubles, des fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières (SCI) en vue de les revendre. Le statut de marchand de biens peut s’appliquer une personne physique comme une personne morale, c’est à dire une société.

Au delà de l’activité d’achat-revente du marchand de bien, il faut que cette activité soit animée par une intention spéculative. L’objectif doit être de réaliser des bénéfices sur le court terme. Ce critère de profit réalisé sur un court terme est indispensable à la qualification de marchand de bien par l’administration fiscale. A défaut de la qualification de marchand de bien par l’administration fiscale, les opérations se verront attribuer une nature civile.

Attention : un marchand de bien se distingue d’un agent immobilier. Le travail d’agent immobilier consiste à être un intermédiaire entres les acheteurs et les acquéreurs, sans passer par la propriété du bien. Le marchand de bien acquiert dans un premier temps le bien, avant de le revendre. De plus, si le métier d’agent immobilier est une profession réglementée et est conditionnée à la détention d’une carte T délivrée sous certaines conditions, l’activité de marchand de biens peut s’exercer sans carte T

Le marchand de bien exerce une activité commerciale.

Le marchand de biens est donc un commerçant et doit remplir les obligations d’un commerçant classique à savoir l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS), tenir une comptabilité, etc…

Au niveau fiscal, il est soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il est soumis à la TVA sur ses marges. L’assiette de la TVA repose sur la marge pour les immeubles de plus de cinq ans ou les terrains à bâtir si l’acquisition n’a pas l’objet d’une réduction de TVA (par exception de l’article 268 du code général des impôts).

Quel statut juridique pour être marchand de biens ?

La SCI pour être marchand de biens ?

Si à première vue, l’appellation de société civile immobilière semble correspondre à une activité immobilière, la SCI est une société civile. Elle ne peut donc convenir aux activités commerciales. Il est donc impossible d’opter pour la SCI pour devenir marchand de biens.

La micro-entreprise pour être marchand de biens ?

La micro-entreprise est en réalité une entreprise individuelle bénéficiant d’un régime micro-fiscal et micro-social, qui permet d’alléger les formalités à la fois de création et de gestion de cette entreprise. La contrepartie à ces allégement des formalités réside dans les seuils de chiffre d’affaire inhérent à la micro-entreprise, à savoir :

  • 176 200€ pour les activités de vente de marchandises
  • 76 200€ pour les activités de prestation de service.

Les seuils imposés risquent d’être rapidement insuffisants dans le cadre d’une activité de marchand de bien. De plus, la micro-entreprise ne protégeant pas le patrimoine personnel de l’entrepreneur,  opter pour ce statut n’est que peu recommandé.

De fait, les statuts les plus adaptés pour exercer l’activité de marchand de biens semblent être les sociétés commerciales, à savoir l’EURL ou la SASU, dans l’hypothèse où le marchand de biens souhaite se lancer seul, ou bien, la SARL ou la SAS dans l’hypothèse où plusieurs personnes souhaitent s’associer pour exercer cette activité.

Dans cet article nous détaillons les avantages et inconvénients de choisir le statut juridique de la SASU pour être marchand de biens.

Quels sont les avantages d’une SASU pour être marchand de bien ?

La SASU est une SAS à associé unique. Cette société présente plusieurs avantages pour une activité commerciale.

Tout d’abord, vous pouvez exercer seul en SASU. En effet, L’article L. 227-1 du Code de Commerce dispose que la SASU peut être « instituée par une ou plusieurs personnes qui ne supportent les pertes qu’à concurrence de leur apport ». Ainsi, cette société est avantageuse pour les entrepreneurs souhaitant se lancer seul dans une activité commerciale. La SASU est donc la version unipersonnelle de la SAS.

Le deuxième avantage de la SASU pour être marchand de bien se situe au niveau de la responsabilité de l’entrepreneur. Au sein d’une SASU, la responsabilité de l’entrepreneur est limitée au montant des apports de ce dernier dans la société. Cela signifie que les créanciers professionnels ne pourront aller se rembourser sur le patrimoine personnel du marchand de biens, ce qui garantit une certaine protection pour ce dernier.

Attention : cette protection du patrimoine personnel trouve ses limites en cas de faute de gestion de l’associé unique, ou si l’entrepreneur se porte caution des dettes de la société par exemple.

Le troisième avantage de la SASU consiste dans la souplesse conférée par ce statut. La SASU, en tant que version unipersonnelle de la SAS est une société dite contractuelle. Cela signifie que son fonctionnement est très peu encadré par la loi, mais définit dans les statuts par le créateur de la société. Le créateur de la SASU bénéficie donc d’une certaine liberté dans l’organisation et la gouvernance de sa société.

Enfin, au niveau social, le président de la SASU est assimilé-salarié, il est donc affilié au régime général de la sécurité sociale. Il cotise aux mêmes caisses que les salariés, exception faite d l’assurance chômage.

Niveau fiscalité, étant assimilé salarié, sa rémunération entre dans la catégorie des traitements et salaires.

La SASU est imposée à l’impôt sur les sociétés par principe mais l’option pour l’impôt sur le revenu (IR) est possible dans un délai de 5 ans suivant la date de sa création. De plus, vous devez exercer une activité commerciale, artisanale, agricole ou libérale, avoir un chiffre d’affaires (ou total de bilan) inférieur à 10 millions d’euros et avoir moins de 50 salariés.

Quels sont les inconvénients d’une SASU pour un marchand de bien ?

Bien que la SASU soit très attractive pour un marchand de biens, elle comporte également des inconvénients à connaitre.

La double imposition des bénéfices en SASU

En effet, vous risquez la double imposition des bénéfices. Quand la société est soumise à l’impôt sur les sociétés, celle-ci est imposée au taux fixe de 15% pour les bénéfices jusqu’à 38 120€ et au delà le bénéfice est imposé au taux normal de 25% (à compter du 1er janvier 2022).

Il s’agit de la première imposition.

Ensuite, au moment de verser des dividendes, l’associé unique sera imposé à la flat tax de 30% qui se divise ainsi : 17,2% de prélèvements sociaux et 12,8% d’impôt sur le revenu. Il peut également choisir le barème progressif de l’IR après abattement de 40%.

Pour savoir ce qu’il y a de plus optimal entre la flat tax et l’IR, il faut faire une simulation.

Les cotisations sociales en SASU pour les marchands de biens

Le second inconvénient concerne les cotisations sociales. Si vous décidez de ne pas vous rémunérer en tant que dirigeant, vous ne paierez pas de cotisations sociales. Mais si vous vous versez une rémunération, vous devrez en payer.

Le montant des cotisations sociales dépend de la rémunération.

Ainsi, selon le montant, il sera plus avantageux soit de se verser des dividendes, soit de se verser une rémunération et éviter trop d’imposition.

Créer une SASU pour être marchand de biens

Enfin, pour les entrepreneurs souhaitent exercer leur activité de marchands de biens par le biais de la SASU, il faut procéder aux formalités de constitution de cette forme juridique. Dans la mesure où elle implique la création d’une personne morale, la SASU nécessite l’accomplissement de diverses formalités.

La rédaction des statuts juridiques constitutifs

La SASU bénéficie d’une grande souplesse dans la rédaction de ses statuts. Il est alors conseillé de se faire accompagner pour la rédaction des statuts juridiques de ces derniers afin de s’assurer de leur conformité et qu’ils correspondent aux activités visées.

Déterminer l’objet social et la dénomination sociale de la SASU

  • Déterminer sa dénomination sociale ;
  • Déterminer son objet social et la durée de vie de la société

Le dépôt de capital pour créer une SASU pour un marchand de biens

Le capital social est composé des apports en numéraires et des apports en nature réalisés par l’entrepreneur lors de la constitution de la société. Il faudra alors bloquer le capital social temporairement le temps de rédiger le projet de statuts et de trouver un établissement pour déposer les fonds (une banque, la caisse des dépôts, un notaire).

Il faut ainsi déterminer le montant du capital social. Dans le cadre d’une SASU, le capital minimum est d’1€. Toutefois, pour exercer l’activité de marchand de biens, et dans l’hypothèse ou l’associé unique souhaite aller trouver des financements, auprès d’établissements bancaires ou d’investisseurs, il est préférable d’avoir un capital social conséquent afin que les tiers aient confiance en la société et prêtent des fonds pour le projet.

La publication de l’annonce légale pour la constitution de la SASU

La constitution d’une SASU est soumise à une publicité légale de constitution dans un support habilité à recevoir des annonces légales, c’est à dire un journal d’annonces légales. Il est possible de publier son annonce légale en ligne, pour économiser à la fois du temps et de l’argent. Publier son annonce légale en ligne permet en effet d’obtenir son attestation de parution (document obligatoire pour immatriculer son entreprise) rapidement, et de gagner jusqu’à 30% par rapport aux moyens de publication traditionnels.

Une fois ces différentes formalités accomplies il faut ensuite constituer le dossier d’immatriculation afin de la transmettre aux services du greffe pour qu’ils puissent procéder à l’immatriculation. Cette formalité a également un coût.

Avant d’opter pour la SASU pour un marchand de bien, il est donc nécessaire de prendre en considération les avantages et les inconvénients liés à ce statut.

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Marie Lusset

Marie Lusset est diplômée d’un master en droit des affaires internationales et d'un master en management et développement des entreprises. Elle accompagne les porteurs de projet à créer leur entreprise et développer leur activité.


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