La dissolution d'une SCI : comment procéder ?

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une Société Civile Immobilière (SCI)

est une forme juridique de société qui permet à plusieurs personnes de mettre en commun des biens immobiliers, dans le but de les louer ou de les revendre. C’est également une forme juridique utilisée pour remplacer le mécanisme de l’indivision.  La SCI est une société civile, et ne peut avoir d’activités commerciales.

La SCI est soumise au droit des sociétés et est soumise à des règles fiscales spécifiques.

Les membres d’une SCI sont des personnes physiques et les parts sociales ne peuvent pas être cotées en bourse. Les bénéfices ou les pertes de la SCI sont répartis entre les membres en fonction de leurs parts sociales.

Les causes de dissolution en SCI

Les causes de dissolution d’une société civile sont celles posées par le droit commun des sociétés. Elle n’est pas dissoute par le décès d’un associé mais continue avec ses héritiers ou légataires sauf à prévoir dans les statuts qu’ils devront être agréés par les associés (article 1869 du code civil).

Ainsi, les causes de dissolution peuvent être :

• L’arrivée du terme de la durée de la SCI
• Le vente du bien immobilier
• Une décision de justice décidant de la dissolution de la SCI.

La dissolution d’une SCI

Il existe deux types de dissolution pour une SCI :

• Une dissolution par TUP : transmission universelle du patrimoine : cette dissolution n’entraîne aucune liquidation.
• Une dissolution anticipée : celle-ci entraîne une liquidation.

La dissolution anticipée de la SSCI est décidée en assemblée générale. Il faudra alors nommer un liquidateur.

Pour dissoudre la SCI, il faut que les associés publient une annonce de dissolution dans un support habilité. Ce procès-verbal ne doit pas forcément être enregistré au service des impôts des entreprises dont dépend la société.

Ensuite, il faudra déposer un dossier de modification du registre du commerce et des sociétés doit être déposée au greffe du Tribunal de Commerce, CFE compétent ou guichet unique électronique.

Dans ce dossier, vous devrez joindre :

• Un formulaire M2 pour la SCI,  dûment complété et signé ;
• Un exemplaire du procès-verbal de l’assemblée générale ayant décidé la dissolution anticipée (avec l’éventuelle mention de l’enregistrement au SIE), certifié conforme par le représentant légal de la SCI ;
• Une attestation de parution de l’annonce légale de dissolution sur un support habilité ;
• Un règlement à l’ordre du greffe du Tribunal de commerce pour les frais de greffe.

La liquidation de la SCI

La liquidation d’une Société Civile Immobilière (SCI) est le processus par lequel les actifs de la société sont vendus et les dettes payées, afin de dissoudre la société. Cela peut être fait de manière volontaire, lorsque les associés décident de mettre fin à la société, ou de manière judiciaire, lorsque la société est en situation de cessation de paiements. Les associés doivent alors nommer un liquidateur qui sera chargé de gérer la vente des actifs et le paiement des dettes. Les fonds restants seront ensuite répartis entre les associés selon les termes de l’acte de constitution de la société. Il est important de noter qu’il y a des formalités administratives à respecter pour la liquidation de la SCI.

La liquidation amiable

La liquidation amiable est un type de liquidation dans laquelle les associés d’une société décident de mettre fin à cette dernière de manière volontaire, et de manière consensuelle. Cela signifie que tous les associés sont d’accord pour mettre fin à la société, et qu’ils ont convenu de la manière dont les actifs de la société seront vendus et les dettes remboursé

Pour mener à bien une liquidation amiable, les associés doivent nommer un liquidateur et rédiger un protocole de liquidation qui décrit les termes de la liquidation, y compris les modalités de vente des actifs, les conditions de remboursement des dettes, et la répartition des fonds restants entre les associés. Ce protocole doit être signé par tous les associés et doit être déposé auprès de l’administration fiscale et des impôts.

Il est important de noter que la liquidation amiable est souvent plus rapide et moins coûteuse qu’une liquidation judiciaire, car elle permet aux associés de prendre des décisions de manière autonome, plutôt que de dépendre d’un juge. Cependant, il est important que tous les associés soient d’accord sur les termes de la liquidation, pour éviter les conflits potentiels.

La liquidation judiciaire en SCI

La liquidation judiciaire est la procédure mise en place quand l’entraîne n’est plus en capacité de payer ses créances. Cette procédure est gérée par un juge et un liquidateur judiciaire nommé par le tribunal. Les actifs de l’entreprise sont vendus et les fonds sont distribués aux créanciers selon un ordre de priorité défini par la loi. Le but de la liquidation judiciaire est de récupérer autant d’argent que possible pour rembourser les créanciers et de mettre fin à l’entreprise en faillite.

La mission du liquidateur est donc la collecte des actifs de la société, le paiement des dettes, la distribution des actifs restants aux actionnaires, et la clôture de la société. Il doit également s’assurer que toutes les formalités légales et administratives liées à la liquidation sont respectées. Cela peut inclure la publication d’avis de liquidation dans les journaux, la déclaration de la cessation des activités auprès des autorités fiscales, et la remise des comptes annuels de la société.

Il doit ensuite constituer un dossier de radiation et le transmettre au greffe du Tribunal de Commerce dans un délai d’un mois à compter de la date de décision de liquidation.

Dans ce dossier, il devra remplir un formulaire M4 de déclaration de radiation d’une personne morale (Cerfa n°11685*02), un exemplaire du procès-verbal de décision des associés faisant état notamment de la clôture des opérations de liquidation, un exemplaire des comptes définitifs de liquidation certifié conformes par le liquidateur et une copie de l’attestation de parution dans un JAL.

Une fois le dossier validé par le greffe, la SCI se voit remettre un extrait Kbis de radiation qui témoigne de sa bonne radiation du registre du commerce et des sociétés. La SCI n’existe plus à compter de ce jour.

Le coût de la dissolution en SCI

Le coût de la dissolution d’une SCI varie. Il faut compter :

• L’enregistrement au SIE de la décision : il est gratuit depuis le 1er janvier 2020
• La publication de l’avis de dissolution
• Les frais de greffe
• Les honoraires du liquidateur
• La publication de l’avis de liquidation
• Les frais de greffe de liquidation.