La liquidation en SCI

Par Eloïse Vairon, le 03/04/2023

La liquidation en SCI, comme dans les autres formes juridiques de société, doit respecter une procédure précise. La procédure peut être différente en fonction de la nature de la liquidation notamment. Explications ! 

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liquidation SCI

Qu’est-ce que la liquidation d’une SCI ?

La liquidation d’une société est une procédure qui intervient lorsqu’une société cesse définitivement son activité. On assiste à la vente de l’actif disponible de la société pour régler le passif de la société. Ainsi, la liquidation d’une SCI est l’une des étapes pour fermer une SCI.

Par actif disponible d’une SCI, on fait référence aux biens, aux titres financiers, à tout ce qui peut être converti en argent immédiatement ou à très court terme.

Plusieurs raisons peuvent pousser les associés d’une SCI à la fermer et donc à la liquider :

  • La dissolution volontaire anticipée, statutaire ou judiciaire ;
  • Les statuts juridiques indiquent une durée de vie pour la SCI ;
  • L’objet social de la SCI a été réalisé ;
  • A la suite d’une liquidation judiciaire en cas de difficultés économiques avérées ;

La liquidation amiable versus liquidation judiciaire d’une SCI

Il est important de distinguer la liquidation amiable de la liquidation judiciaire d’une SCI.

La liquidation amiable d’une SCI

La liquidation amiable implique que les associés prennent eux-mêmes la décision de dissoudre la SCI. Cette décision est à prendre en assemblée générale extraordinaire.

En principe, les statuts juridiques régissent les modalités de vote pour la dissolution de la SCI. A défaut, le vote doit être pris à l’unanimité, chaque associé doit voter pour la dissolution donnant lieu à une liquidation.

En cas de vote positif, un liquidateur est nommé par les associés lors de l’assemblée. La nomination doit être unanime. Le liquidateur a pour mission de procéder à la dissolution et à la liquidation de la société.

La liquidation judiciaire d’une SCI

Contrairement à la liquidation à l’amiable, la procédure de liquidation judiciaire d’une SCI est indépendante de la volonté des associés. Elle est imposée par le juge lorsqu’une SCI est dans une situation irrémédiablement compromise. Cela signifie que la SCI est en état de cessation des paiements, elle ne peut plus régler les dettes avec l’actif dont elle dispose.

Ainsi, un juge désigne un liquidateur chargé de procéder à la liquidation des actifs de la SCI et au règlement des dettes. Les associés de la SCI sont dépossédés de leur pouvoir de gestion et de représentation de la société.

Cette procédure répond à des règles strictes. C’est, notamment, aux créanciers de déclarer leur(s) créance(s) auprès du liquidateur. Lorsque l’actif de la SCI est réalisé, les créanciers sont remboursés dans un ordre préétabli.

Comment procéder à la liquidation d’une SCI ?

La liquidation d’une société civile immobilière rime avec liquidation des biens de la SCI, clôture de la procédure et publication de l’annonce légale de liquidation !

Comment liquider les biens d’une SCI ?

Une fois la dissolution de la SCI actée, le liquidateur doit procéder à la liquidation des biens de la SCI. Cela permet de régler les dettes dues aux créanciers de la SCI. Le liquidateur doit rendre régulièrement des comptes de son activité ainsi que de la situation financière de la SCI aux associés.

Ainsi, les biens de la SCI sont pris en vente ou cédés. Il faut rembourser les créanciers. Certains sont privilégiés et seront remboursés en premier, selon un ordre préétabli. Le liquidateur apure donc le passif de la SCI.

Dans l’hypothèse où il reste de l’actif ou du passif, le liquidateur effectue une répartition entre les associés :

  • Le boni de liquidation : en présence d’actif encore disponible, les liquidités sont réparties entre les associés de la SCI à hauteur de leur participation au capital social de la SCI. Ce boni est à enregistrer aux services des impôts.
  • Le mali de liquidation : en présence de passif encore à régler, les dettes restantes sont à payer par les associés de la SCI.

Clôturer la liquidation d’une SCI

Pour clôturer la liquidation, le liquidateur convoque les associés en assemblée générale. Cette réunion permet de soumettre son rapport final et les documents comptables aux associés de la SCI.

Lors de cette assemblée, les associés approuvent les comptes et constatent la clôture de la liquidation. Cette étape met fin au mandat du liquidateur de la SCI. Il faut rédiger un procès-verbal de dissolution de la SCI (PV) actant la prise de décision lors de l’assemblée.

La publication de l’annonce légale

Il faut impérativement publier l’annonce légale de liquidation de la société. Cela permet d’acter la liquidation effective de la SCI et d’en informer les tiers. La publication intervient à la fin de la liquidation. Cela signifie que :

  • Pour le passif : les dettes ont été réglées ;
  • Pour l’actif : les biens de la SCI ont été vendus ;
  • Le boni de liquidation a été réparti entre les associés de la SCI.

Il faut donc publier une annonce légale de liquidation sur laquelle doivent figurer les mentions suivantes :

  • La dénomination sociale et la forme juridique : SCI ;
  • Le montant du capital social de la SCI ;
  • L’adresse du siège social de la SCI ;
  • Le numéro d’immatriculation au RCS
  • La date et l’organe ayant pris la décision de dissoudre la SCI ;
  • L’identité et l’adresse du liquidateur désigné ;
  • L’adresse du siège de la liquidation.

Cette annonce est à publier dans un journal d’annonce légale (JAL) habilité. Cette formalité a un coût qui s’élève à 108 €.

 La radiation de la SCI

La procédure de radiation de la SCI intervient donc après sa dissolution et sa liquidation. Il faut constituer un dossier de radiation à adresser aux services du registre du commerce et des sociétés (RCS).

Le dossier de radiation doit comporter les éléments suivants :

  • Le formulaire M4 dûment complété et signé ;
  • L’attestation de publication de l’annonce légale de liquidation de la SCI dans un JAL ;
  • La décision/l’acte de clôture des opérations de liquidation
  • Un exemplaire des comptes de clôture de la SCI.

Lorsque l’administration reçoit le dossier complet de radiation de la SCI, cette dernière est officiellement radiée du RCS. Un extrait Kbis est envoyé marquant la disparition définitive de la personne morale de la SCI.

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Eloïse Vairon

Diplômée d’un Master 1 Globalisation and Law à l’université de Maastricht, Eloïse se spécialise en droit des affaires et de la concurrence. Elle porte un intérêt certain pour la création d’entreprise.


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