Investissement immobilier : quel type de location choisir ?

I. Le statut juridique des locations de locaux à usage d’habitation

D’un point de vue juridique, il existe en effet une double distinction fondamentale à effectuer pour déterminer la catégorie exacte des gestions locatives afférentes à vos biens immobiliers.

La première distinction fondamentale en fiscalité, repose sur l’usage du bien, le bien est-il loué à usage d’habitation ou à usage professionnel.

La deuxième distinction repose quant à elle sur l’aménagement du bien loué, s’agit-il d’un bien loué nu ou d’un bien loué meublé, soit en matière professionnelle, équipé.

En ce qui concerne les locations à usage d’habitation, le terme de location meublée vise en réalité la location d’un immeuble à usage d’habitation munie de ce que la jurisprudence a qualifié de « mobilier essentiel » à l’habitation.

Les critères jurisprudentiels décrivant cette notion de « mobilier essentiel » ont été précisés par un décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981). Ce décret est venu dresser une liste minimale du mobilier indispensable à mettre à la disposition du locataire qui constituerait sa résidence principale au sein de votre local.

De manière exhaustive, l’article 2 dudit décret précise ainsi la nécessité pour qu’une location soit qualifiée de meublée, de :

• Literie comprenant couette ou couverture ;
• Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Table et sièges ;
• Etagères de rangement ;
• Luminaires ;
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Or, la distinction n’est pas à négliger. En effet, fiscalement, chaque type d’activité possède son propre régime. Ainsi, les revenus des locations de locaux nus seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers (RF) alors que ceux provenant des locations meublées le seront dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

La gestion fiscale de ces deux régimes est profondément différente. A titre d’exemple, l’abattement forfaitaire sur les loyers en cas d’exercice en micro-foncier est de 30% alors qu’en matière de BIC il est de 50%. De même, sur le plan des charges réelles, la taxation des revenus dans la catégorie des revenus fonciers exclut notamment toute possibilité de déduire les droits d’enregistrements payés par l’investisseur lors de l’acquisition.

De plus, au sein même de ces régimes, il existe des distinctions. C’est ainsi qu’on se doit de distinguer deux statuts juridiques en matière de location meublée :

• les locations de locaux meublés professionnels (LMP) ;
• les locations de locaux meublés non professionnels (LMNP).

En la matière, pour être considéré comme loueur en meublé professionnel, la location meublée devra procurer des recettes annuelles supérieures à 23.000€ ainsi que générer des revenus locatifs supérieurs aux revenus professionnels du bailleur.

Cette « sous-distinction » entrainera également des modifications notables pour le bailleur, notamment en matière de gestion des déficits. Les déficits provenant des locations meublées dont le bailleur aurait la qualification de professionnelle, pourront s’imputer sur l’ensemble des revenus. Alors qu’en matière de loueur meublé non professionnel, ils ne pourront l’être que sur les revenus issus de la catégorie des BIC.

Ainsi, si vous souhaitez choisir un statut juridique qui vous correspond, il vous faudra analyser les revenus que vous souhaitez tirer de votre activité locative en comparaison à vos autres revenus. De plus, il vous sera nécessaire d’envisager vos objectifs sur plusieurs années afin d’opter pour le régime fiscal le plus performant pour les réaliser. Vous entourer de professionnels compétents, expert-comptable ou fiscaliste, est donc important.

Si ces distinctions existent également pour ce qui est de l’usage professionnel, les conditions de distinctions sont profondément différentes.

II. Le statut juridique des locations de locaux à usage professionnel pour un investissement immobilier

En matière de location de locaux à usage professionnel, il est de nouveau nécessaire de distinguer deux régimes.

Le premier régime à considérer est celui des locations de locaux nus à usage professionnel.

Le second est celui du fameux régime des locations de locaux équipés.

Mais attention, si la distinction peut sembler similaire à celle des locaux à usage d’habitation, entre nu et meublé, il n’en est rien. Si la différence en termes de local d’habitation réside dans la location d’un mobilier essentiel à l’habitation, la location équipée désigne quant à elle une location munie du « mobilier et du matériel nécessaire à l’exploitation d’une activité professionnelle ». L’article 35-I-5° du CGI est explicite, il s’agit d’être certain que la location soit « munie du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation, que la location comprenne ou non tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d’industrie ».

Or, les juges du fonds sont très exigeants sur cette appréciation du « matériel nécessaire à l’exploitation de l’activité professionnelle ». On a pu retrouver cette rigueur dans de nombreuses affaires comme le démontre notamment un arrêt du 31 décembre 1990 rendu par la 2^ème chambre de la Cour d’appel administrative de Nantes (n°89-1267), pour le bail d’une boucherie qui ne comprenait que les éléments du matériel frigorifique, jugés insuffisants.

Une nouvelle fois la distinction est importante en matière fiscale car si les revenus des locations « non-équipées » sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, ceux des locations équipées relèveront de la catégorie des BIC.

En ce qui concerne les statuts juridiques, il existe également cette « sous-distinction » entre loueur professionnel et non-professionnel. Mais une nouvelle fois les conditions de distinction sont profondément différente de l’usage d’habitation. En effet, la catégorisation entre professionnel et non professionnel en matière de locaux équipés repose essentiellement sur la participation active de l’exploitant au sein de son activité.

En comparaison aux locations meublés, la location équipée permet notamment une plus grande durabilité des contrats, un accès aux avantages de la qualification de professionnelle parfois plus aisée et une gestion des déficits plus malléable.

Si le statut du loueur en meublé fait couler beaucoup d’encre, le choix plus discret de la location équipée pourrait donc s’avérer très judicieux pour vous et réaliser un investissement immobilier. Afin de réaliser un schéma fiscal performant pour réaliser vos objectifs, il est donc fortement conseillé de s’entourer de professionnels du secteur.

Article rédigé par Paul Faucomprez

Juriste fiscaliste