Crédit-bail immobilier : attention à la levée d’option !

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Il est possible, pour une société de personnes (société civile par exemple), d’être titulaire d’un crédit-bail immobilier et de donner l’immeuble en sous-location.

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Crédit-bail immobilier : attention à la levée d’option !

À cet égard, la levée d’option, permettant à la société de devenir propriétaire de l’immeuble, engendre des conséquences fiscales importantes en matière de plus-value lorsque la société comprend des associés personnes physiques.

Le blog du dirigeant vous propose de revenir en détail sur ces dernières.

1 – Levée d’option du crédit bail immobilier : la réalisation d’une plus-value supportée par l’associé

En principe, les associés personnes physiques qui perçoivent une quote-part des revenus générés par la sous-location de l’immeuble par la société civile immobilière (non propriétaire) sont fiscalisés dans le revenu catégoriel des bénéfices non commerciaux.

Crédit-bail immobilier : attention à la levée d’option !Lorsque la SCI opte pour devenir propriétaire de l’immeuble (levée d’option), un changement intervient relativement à la fiscalisation des associés personnes physiques, ces derniers étant désormais imposés dans le revenu catégoriel des revenus fonciers.

L’administration considère en effet que la SCI passe d’une activité de sous location à une activité de location directe et que ce changement engendre l’imposition d’une plus-value sur l’immeuble.

L’associé personne physique devient donc en principe redevable de la plus-value proportionnellement à sa quote-part dans le capital social de la société.

Il est donc imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux résultant de cette plus-value (article 93 quater IV du code général des impôts).

Cette fiscalisation de la plus-value peut-être particulièrement préjudiciable pour l’associé notamment lorsque ce dernier relève d’une tranche élevée d’imposition à l’impôt sur le revenu. Fort heureusement, un report d’imposition peut trouver à s’appliquer.

2 – Levée d’option du crédit bail immobilier : une possibilité de report d’imposition de la plus-value

Un report d’imposition de la plus-value est prévue pour les personnes imposées selon le revenu catégoriel des bénéfices non commerciaux résultant de la sous-location.

Attention :
Cette possibilité constitue seulement une option pour le contribuable. Dès lors, cette dernière doit être insérée dans l’acte authentique constatant le transfert de propriété de l’immeuble au profit de la SCI lors de la levée d’option.

Crédit-bail immobilier : attention à la levée d’option !Lorsque l’option a été exercée, la plus-value est calculée et déclaré au titre de l’année de sa réalisation cependant, son imposition intervient ultérieurement.

Les événements susceptibles de remettre en cause ce report d’imposition sont :

  • la cession ultérieure de l’immeuble ;
  • la cession des titres de la société ;
  • la dissolution de la société.

Remarque :

La transmission partielle des titres de l’associé engendre la remise en cause totale de la plus-value en report d’imposition.

Autrement dit, la vente de quelques titres suffit à faire tomber le report d’imposition dans sa totalité. Ce régime, de par sa rigidité, peut donc constituer un frein à la réalisation de ce type d’opération.

3 – Levée d’option du crédit bail immobilier et exercice d’une option pour l’impôt sur les sociétés

Crédit-bail immobilier : attention à la levée d’option !L’exercice d’une option préalable visant à soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés constitue une solution permettant d’éviter l’imposition de la plus-value résultant de la levée d’option du crédit-bail immobilier.

En effet, dans une telle hypothèse, la société perdra sa translucidité fiscale et aucune plus-value ne sera donc imposée entre les mains du bénéficiaire au moment de la levée d’option. Le contribuable se doit cependant de bien appréhender les différentes conséquences résultant de l’option pour l’impôt sur les sociétés.

Conclusion

Les associés se doivent de bien appréhender les conséquences fiscales découlant de la levée d’option d’un crédit-bail immobilier. Plus généralement, l’exercice d’une telle activité suppose de s’interroger en amont sur la fiscalité applicable à la société et à ses associés.

Face à la multitude de paramètres susceptibles d’entrer en jeu, les conseils d’un professionnel peuvent constituer une réelle occasion de sécuriser et d’optimiser le projet.

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