C’est cet acte de location qu’on nomme un bail commercial. Qu’est-ce que qu’un bail commercial ? Comment est fixé le montant du loyer ? Quels sont les délais à respecter pour ce genre de location ? Le blog du dirigeant fait le point. Vers une définition du bail commercial Le bail commercial est un contrat […]
Bail commercial : Quelles sont les obligations du bailleur ?
Le bail commercial est un contrat par lequel le propriétaire (bailleur) loue les locaux dont il est propriétaire à un commerçant, artisan ou industriel (locataire) pour que ce dernier y exerce une activité professionnelle.

Ce contrat génère des obligations réciproques pour chacune des parties.Voyons quelles sont les obligations du bailleur vis-à-vis de son locataire.
Une obligation d’information
La conclusion du bail commercial nécessite une multitude d’informations. L’étendue des informations a été renforcée par la loi Pinel. Le bailleur a l’obligation de fournir au locataire une information environnementale portant sur :
- Les risques naturels et technologiques
- La performance énergétique de l’immeuble
- Les sinistres antérieurs
- Les risques de pollution des sols
D’autres informations portent sur :
- Le dépistage de l’amiante
- L’état récapitulatif et prévisionnel des travaux concernant l’immeuble
- Les charges, taxes et impôts
Un état des lieux doit également être dressé de manière contradictoire.
Découvrez nos offres pour la domiciliation de votre entreprise
Une obligation de délivrance des locaux
Le bailleur doit permettre l’entrée en jouissance du locataire conformément à ce qui a été prévu dans le contrat. Cette obligation suppose que le bailleur délivre l’immeuble (remise des clefs…) ainsi que les accessoires qui ont été prévus dans le contrat.
Une obligation de garantie à l’égard du locataire
Le bail commercial suppose, comme indiqué ci-dessus, que le locataire puisse exercer son activité professionnelle dans le local. Deux garanties vont permettre d’assurer la sécurité du locataire sur ce point.
La garantie des vices cachés
Cette garantie est prévue à l’article 1721 du Code civil. Le bailleur doit ainsi garantir la survenance d’un vice caché qui viendrait gêner le locataire postérieurement à la conclusion du contrat.
La garantie d’éviction
La garantie d’éviction vise à protéger le locataire contre la perte de sa jouissance des locaux ou encore de son droit au bail. Deux types de garanties d’éviction sont visées :
- La garantie d’éviction du fait du propriétaire lui-même : cette garantie vise à protéger le locataire contre le propriétaire du local qui, du fait de son comportement, viendrait mettre en péril la possibilité pour le locataire d’exercer son activité professionnelle (par exemple, en modifiant les lieux de manière à rendre le local impropre à sa destination).
- La garantie d’éviction du fait d’un tiers : cette dernière vise à protéger le locataire contre les moyens juridiques que pourrait exercer un tiers qui viendraient remettre en cause sa jouissance des locaux (par exemple, un tiers revendique le droit au bail).
Une obligation d’entretien et de réparation
Cette obligation vise, là encore, à permettre au locataire d’exercer son activité professionnelle telle que convenu dans le bail. De manière générale, l’obligation du bailleur porte sur les « gros travaux » (par exemple, les murs des locaux).
Une obligation de respecter le droit de préemption
Le bailleur à l’obligation de respecter le droit de préemption du locataire en cas de cession des locaux. Pour que cette obligation trouve à s’appliquer, le bail commercial doit avoir été conclu postérieurement au 1er décembre 2014. Le locataire dispose d’un droit de préemption si le propriétaire désire vendre les locaux. Le locataire est donc prioritaire pour l’achat du local.Le propriétaire doit ainsi lui notifier son intention de vendre, le prix, les conditions envisagées… Le locataire titulaire du bail commercial, dispose d’un mois pour se prononcer. Des exceptions au droit de préemption du locataire sont néanmoins prévues (par exemple, en cas d’une seule cession de plusieurs locaux compris dans un ensemble commercial).
Conclusion
La liberté contractuelle permet aux parties de modifier certaines obligations (entretien, travaux…). Les parties se doivent de bien analyser le contrat pour déterminer les obligations respectives de chacun. Le recours à un professionnel peut être opportun pour bien sécuriser sa situation juridique.
- CHAMUSCA23 mai 2019, 14:30Cela fait 10 ans que je suis dans un local commercial, suite à un avenant au bail je n’ai jamais eu de diagnostics de la part du bailleur qui est une SCIP. Le loyer est à presque 4000 € par mois dans une petite ville du 78 et je ne peux plus régler ce loyer. Je suis une EI et je viens de subir une perte de 8644 au BIC. Est-ce que le bail est conforme à la loi ? Que puis-je faire pour renégocier ce loyer ? Merci
- Laurent Dufour27 mai 2019, 09:09Bonjour, Nous ne pouvons vous donner un point de vu sans avoir eu connaissance du bail. Il faudrait vous rapprocher d'un conseil juridique qui étudiera votre dossier et vous conseillera sur la marche à suivre. Cordialement, L’équipe créer son entreprise LBdD