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Modification d’activité et bail commercial : la déspécialisation
Le bail commercial est, en général, conclu pour une durée relativement longue.Durant cette période, il est possible que l’entreprise connaisse des bouleversements conduisant à un changement total ou partiel de son activité.

Cette déspécialisation engendre des conséquences importantes au regard du bail commercial.Le blog du dirigeant vous propose de revenir en détail sur ce point.
L’entreprise change partiellement d’activité : l’hypothèse d’une déspécialisation restreinte

La modification partielle de l’activité constitue un droit pour l’entreprise locataire des lieux.Il est ainsi possible d’adjoindre à l’activité initiale prévue par le bail des activités connexes ou complémentaires sans que le propriétaire des lieux ne puisse en principe s’y opposer.Le locataire désireux de procéder à une déspécialisation restreinte doit informer le propriétaire. Cette information se réalise généralement par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception.Une fois informé de ce projet, le propriétaire du local dispose d’un délai de deux mois pour contester le caractère connexe ou complémentaire de la nouvelle activité. Cette contestation doit intervenir devant le tribunal de grande instance (et non devant le tribunal de commerce).
De manière générale, l’activité est connexe et complémentaire lorsqu’elle présente un lien étroit avec l’activité prévue par le bail et qu’elle permet de l’améliorer. Le dirigeant se doit donc de bien analyser l’activité nouvelle pour pouvoir la qualifier.
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L’entrperise change totalement d’activité : l’hypothèse d’une déspécialisation plénière
Contrairement à l’hypothèse précédente, la déspécialisation plénière suppose l’exercice d’une activité totalement différente de l’activité initiale. Un tel changement d’activité n’est pas de droit pour l’entreprise locataire.Conformément aux dispositions de l’article L 145-48 du code de commerce, la déspécialisation plénière suppose :
- D’être motivée par la conjoncture économique et les nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution ;
- Que les activités soient compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier.

La déspécialisation doit être demandée au propriétaire et notifiée aux créanciers disposant d’un privilège sur le fonds de commerce.Le propriétaire dispose d’un délai de 3 mois pour accepter ou refuser cette déspécialisation. En cas de refus du propriétaire, le locataire dispose de trois possibilités :
- il abandonne son projet de déspécialisation plénière ;
- il décide de modifier son projet et d’adjoindre à l’activité initiale des activités connexes ou complémentaires (déspécialisation restreinte) ;
- il saisit le tribunal de grande instance pour contester le refus du propriétaire d’autoriser la déspécialisation plénière.
Le tribunal de grande instance peut autoriser la déspécialisation plénière lorsque le propriétaire des locaux ne justifie d’aucun motif pour la refuser.En pratique, le bailleur doit justifier son refus par un motif grave et légitime (risques de dégradation de l’immeuble par exemple) ou encore par son droit de reprise sur l’immeuble.
Conclusion
Avant d’envisager un changement d’activité, le locataire doit s’interroger sur la procédure à suivre ainsi que sur les conséquences de ce changement sur le montant du loyer. Cette étude peut se réaliser avec l’aide d’un professionnel en vue de sécuriser et d’optimiser le projet.