La SARL immobilière : définition, fonctionnement et fiscalité

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Définition de la SARL immobilière 

Parler de SARL immobilière revient en réalité à mélanger le statut juridique de la société créée avec sa finalité. La SARL immobilière n’est pas une forme juridique à proprement parler. C’est une SARL “classique” ayant pour objet social la gestion d’un patrimoine immobilier.

Étant une société commerciale, la SARL immobilière se distingue de la création d’une SCI qui elle est une société civile. La SARL immobilière a pour objet social l’acquisition, la gestion et l’exploitation de biens immobiliers. 

Si la SCI est la forme juridique la plus “connue” pour la gestion d’un patrimoine immobilier, la SCI étant une société civile, elle ne peut réaliser des activités commerciales. En fonction de la raison pour laquelle la société est créée, la société civile immobilière peut vite trouver ses limites, surtout si la société est crée à des fins commerciales. Elle est le plus souvent utilisée pour mettre fin à une indivision, et gérer un patrimoine immobilier entre plusieurs personnes.

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Quelques éléments sur la SARL classique 

Définition  

La SARL est une société à responsabilité limitée constituée au minimum de deux associés. Toutefois, il est possible de constituer une SARL avec un unique associé. Dans cette hypothèse, il s’agira d’une SARL unipersonnelle. 

Puisqu’il s’agit d’une société à responsabilité limitée, la responsabilité des associés qui la constituent est limitée au montant de leurs apports. Cela signifie que les créanciers professionnels ne pourront se rembourser sur les biens personnels des associés. 

Toutes les activités peuvent être exercées en SARL, à condition d’être licites. Cependant, certaines exceptions peuvent être prévues par la loi, c’est notamment le cas des activités d’épargne, d’assurance ou de capitalisation.

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Quels sont les avantages de la SARL ?

La SARL est une forme juridique présentant divers avantages.  La SARL a comme particularité d’être fortement encadrée par le Code de Commerce, dans ses modalités de fonctionnement et de constitution.

La SARL voit par exemple, les conditions d’entrée de nouveaux associés et de ventes des parts sociales encadrées et souvent soumis à l’approbation des associés constituant la société. Si cela est sécurisant pour les associés ayant constitué la société, cela peut également freiner l’entrée d’éventuels nouveaux associés, notamment les investisseurs potentiels.

Si un des associés est dirigeant de la SARL, le statut social de ce dernier varie en fonction de sa position en tant qu’associé. En tant qu’associé majoritaire, le gérant de la SARL sera travailleur non salarié. Le gérant minoritaire de la SARL sera lui considéré comme assimilé salarié.

S’agissant de la fiscalité, en matière d’imposition des bénéfices, les associés de la SARL peuvent opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) ou pour l’imposition directe des bénéfices à leur nom, c’est à dire à l’impôt sur le revenu, pour une certaine durée. Pour qu’une SARL soit imposée de manière illimitée à l’impôt sur le revenu, il faut que cette dernière soit constituée par des associés membre de la même famille. On parle alors de SARL de famille.

Les droits détenus par les associés d’une SARL immobilière 

La SARL immobilière a pour objet l’acquisition, la gestion et l’exploitation de biens immobiliers. En outre, elle effectue des opérations immobilières. Les apports en nature et les apports en numéraire constituent le capital social de la SARL immobilière. En contrepartie de ces apports, les associés recevront des parts sociales. Celles-ci vont leur permettre d’acquérir des droits tels que la possibilité de percevoir des dividendes ou encore un droit de vote. 

Au sein d’une SARL immobilière, les associés disposent d’un droit indirect sur les biens immobiliers. En effet, la SARL immobilière détient l’immeuble ou les immeubles tandis que les associés qui la composent détiennent les parts sociales de la SARL. Par conséquent, ce sera le gérant qui va administrer les biens immobiliers de la SARL. Les associés auront un droit de regard sur la gestion, et un pouvoir sur ces biens par le biais des assemblés générales ordinaires ou extraordinaires. Le fait que la gestion du patrimoine immobilier passe par un gérant permet de simplifier la gestion de ce dernier, et de prendre des décisions rapidement.

Pourquoi passer par une SARL immobilière ?

Passer par le biais d’une SARL permet de faciliter la gestion du bien immobilier : en effet, si le bien n’est pas détenu par une société, il est alors considéré comme étant en indivision et l’accord de tous les indivisaires est indispensable pour toute prise de décision. La pertinence de la société est d’autant plus grande, plus le patrimoine immobilier est conséquent.

La SARL immobilière peut également être utilisée pour faire de l’achat-revente de biens immobiliers. Passer par une société permet de mettre en commun les ressources des différents associés et d’acquérir le bien au nom de la personne morale.

Lorsque tous les associés souhaitant créer la SARL sont de la même famille, la SARL créée peut alors être une SARL de famille. Cela apporte un certain intérêt dans la mesure où la SARL de famille, contrairement à la SARL classique peut être soumise à l’impôt sur le revenu pour une durée illimitée. Cela permet d’éviter la double imposition inhérente à la SARL soumise à l’impôt sur les sociétés au sein de laquelle, les bénéfices sont d’abord imposés au titre de l’impôt sur les sociétés, puis les dividendes des associés imposées à l’impôt sur le revenu.

Quel (s) intérêts de créer une SARL immobilière ? 

Une SARL immobilière peut procéder à l’achat d’une structure immobilière (bureaux, locaux commerciaux..) pour exercer ses activités. La location de ces biens immobiliers à une entreprise ou à un particulier permettra de tirer des revenus. 

Également, l’investissement direct à partir d’une SARL immobilière présente certains avantages. En effet, l’acquisition du bien immobilier sera amortie à hauteur de 70 à 90%. La dotation aux amortissements sera soustraite au bénéfice de votre SARL. En ce sens, si votre entreprise génère des revenus positifs, votre imposition pourra diminuer. 

Ainsi, la SARL immobilière est un outil de gestion très sûr pour louer un immeuble, le transmettre à un membre de sa famille ou encore pour jouir des fruits d’une location immobilière. 

Comparaison avec la SCI

En comparaison de la SCI, société civile souvent utilisée pour la gestion de biens immobiliers, la responsabilité des associés en SARL est limitée aux montants de leurs apports, ce qui n’est pas le cas au sein de la SCI. Néanmoins, comme évoqué précédemment, et dans l’hypothèse où un emprunt bancaire est nécessaire pour acquérir le bien souhaité, les établissements bancaires demandent la grande majorité du temps des garanties personnelles, atténuant de fait le principe de responsabilité limitée.

La SCI possède des obligations comptables allégées : elle doit seulement tenir une comptabilité dite basique. La SARL, en tant que société commerciale est soumise à des contraintes plus importantes en termes de comptabilité (comptabilité d’engagement), qui nécessite, dans l’immense majorité des cas, voire dans la totalité des cas, de faire appel à un expert-comptable. De plus, la SARL devra faire enregistrer ses comptes annuels auprès du greffe du tribunal de commerce. Dans votre choix entre la constitution d’une SCI ou d’une SARL immobilière il est donc important de prendre ce critère en considération.

La SARL implique également des frais de fonctionnement plus importants que la SCI du fait de la nature commerciale de la société. Il faut donc évaluer en fonction des frais de fonctionnement de la SARL et des investissements qui seront réalisés par le biais de la société, si les frais de fonctionnement ne sont pas trop importants par rapport aux investissements.

Quelle fiscalité s’applique à la SARL immobilière ? 

La SARL immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés présente certains avantages communs avec la SARL familiale immobilière. En ce sens, l’investissement dans des projets immobiliers est permis par une mise en commun des ressources par le biais des apports des associés. 

Fiscalement, la société à responsabilité limitée est soumise à l’IS. Toutefois, elle bénéficie d’une option à l’impôt sur les revenus (IR) pendant 5 ans. Cette option va permettra à la SARL immobilière de bénéficier des mêmes avantages qu’une SARL familiale immobilière sur une durée limitée.

La SARL familiale immobilière est régie par l’article 239 du Code général des impôts. 

Toutefois, il convient de préciser que les sociétés immobilières soumises à l’IS impliquent un double niveau d’imposition. Le double régime d’imposition présente une problématique. Les loyers et plus-values vont être perçus par la SARL immobilière et à l’issue de la détermination du résultat fiscal, la SARL va payer l’impôt sur les sociétés. Également, la SARL immobilière verse des dividendes à ses associés. Ceux-ci vont être soumis au taux forfaitaire de 30%. 

De ce fait, les revenus générés par la location des biens immobiliers sont imposés deux fois : 

• imposés par l’impôt sur les sociétés 
• imposés par l’impôt sur les revenus 

Il peut donc être préférable d’opter pour la création d’une société transparente fiscalement (exemple : la SCI à l’impôt sur les revenus (IR)) ou opter pour une SARL de famille lorsque les associés bénéficient de la qualité requise.