LMNP ou LMP : quelles différences ?

Chacun présente des spécificités en termes de conditions d’accès, de fiscalité et de gestion des déficits. Comprendre ces différences est essentiel pour optimiser son investissement immobilier.

Les conditions d’accès aux statuts

Le statut LMNP s’adresse aux particuliers exerçant la location meublée de manière occasionnelle. Pour en bénéficier, deux critères doivent être remplis :

• Les recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 €.
• Ces recettes doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

À l’inverse, le statut LMP concerne ceux pour qui la location meublée constitue une activité principale. Les conditions d’éligibilité sont :

• Des recettes locatives annuelles supérieures à 23 000 €.
• Ces recettes doivent excéder les autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Ainsi, le dépassement des seuils du LMNP entraîne automatiquement le passage au statut LMP.  Vous trouverez de plus amples informations sur lmnp-gouv.org

Différence entre LMP et LMNP : les régimes fiscaux

Les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux s’appliquent :

• Micro-BIC  : Pour des recettes annuelles inférieures à 77 700 €, avec un abattement forfaitaire de 50 %.
• Régime réel  : Permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien, souvent plus avantageux lorsque les charges dépassent 50 % des recettes.

En LMP, les déficits peuvent être imputés sur le revenu global sans limitation de montant, offrant une optimisation fiscale significative. En LMNP, les déficits ne s’imputent que sur les revenus de même nature, avec un report possible sur dix ans.

Le régime des plus-values et des amortissements  

Lors de la vente d’un bien, le régime d’imposition des plus-values diffère :

• LMNP  : Imposition selon le régime des plus-values des particuliers, avec exonération totale après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• LMP  : Régime des plus-values professionnelles, avec exonération totale après 5 ans d’activité si les recettes sont inférieures à 90 000 €, et partielle jusqu’à 126 000 €.

Concernant l’amortissement, les deux statuts permettent, sous le régime réel, d’amortir le bien et le mobilier, réduisant ainsi le bénéfice imposable.

Quels sont les critères pour choisir entre LMNP et LMP ?

Le choix entre le statut LMNP et LMP dépend essentiellement de vos objectifs d’investissement, de vos revenus et de votre stratégie fiscale. Si vous êtes un investisseur débutant ou si vos revenus locatifs restent modestes, le statut LMNP est souvent plus simple à gérer. Il permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse avec le régime Micro-BIC ou le régime réel simplifié, tout en offrant une flexibilité administrative. De plus, il reste accessible à ceux qui souhaitent compléter leurs revenus sans en faire une activité principale.

En revanche, si vous envisagez de développer une activité locative conséquente, le statut LMP peut être plus avantageux. Bien qu’il implique des contraintes plus lourdes, comme le paiement de cotisations sociales et une imposition sur les plus-values professionnelles, il offre des possibilités de défiscalisation importantes. Les déficits peuvent notamment être imputés sur votre revenu global, réduisant ainsi votre fiscalité. Ce statut peut également être stratégique pour ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine tout en optimisant leur transmission, grâce à l’exonération de l’IFI sous certaines conditions.

Enfin, le passage de LMNP à LMP est automatique en cas de dépassement des seuils. Il est donc essentiel de suivre régulièrement vos revenus locatifs pour anticiper tout changement de statut et ajuster votre stratégie.