Lorsque l’on parle d’une activité de location de biens immobiliers, cela peut correspondre à deux activités différentes : la location peut être la location d’un immeuble vide ce qui est appelé la location nue, ou la location peut être la location d’un immeuble déjà meublé.
Le Blog du Dirigeant vous en dit plus sur les modalités de la location meublée !
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Le fait que le bien soit une location meublée ou une location nue va engendrer de multiples conséquences, notamment au niveau fiscal, car ces deux types de locations bénéficient de régimes fiscaux distinct, et une imposition distincte de la location meublée ou nue.
Définition d’une location meublée
La location meublée doit répondre à une définition précise, concernant la liste des meubles pouvant lui faire attribuer cette qualité. La loi Alur a précisé qu’un logement meublé était un logement, qui soit « décent, et qui soit équipé d’un mobilier en nombre et qualité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante».
Les meubles nécessaires pour pouvoir être considérés comme de la location meublée sont :
- Literie avec couette et couverture
- Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées en tant que chambre à coucher
- Plaques de cuisson
- Four ou micro-ondes
- Réfrigérateur, et congélateur, où dans le cas ou il n’y a pas de congélateur, le réfrigérateur doit disposer d’un compartiment à -6C°.
- Vaisselles nécessaires à un repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et siège
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
L’autorisation administrative nécessaire dans certaines conditions pour la location meublée
Le fait de passer son logement en location meublée peut nécessiter une autorisation administrative spécifique. Dans l’hypothèse où la location meublée devient la résidence principale du locataire, aucune autorisation administrative n’est à demander pour le passage d’une location nue à une location meublée.
NB : une résidence principale est une résidence occupée 8 mois par an par le locataire, sauf obligation professionnelle, raison de santé, ou cas de force majeure.
Lorsque le logement correspond à la définition selon laquelle une location meublée destinée à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et dont l’activité est très proche de l’activité d’hôtellerie ou parahôtellerie, la création nécessite une autorisation administrative.
L’autorisation administrative consiste dans une demande d’autorisation de changement d’usage. Cette autorisation est obligatoire dans les villes comportant plus de 200 000 habitants, mais également dans les villes de plus de 50 000 habitants, lorsque le marché de l’immobilier est manifestement tendu, mais également Paris, ou les communes de la petite couronne.
Le bail meublé
Le bail meublé doit être conclu pour une durée d’au moins un an, sauf lorsque la location meublée est consentie à un étudiant, hypothèse dans laquelle elle peut être de 9 mois, correspondant à une année universitaire.
Le bail meublé voit son dépôt de garantie limité à deux mois de loyer.
La location nue
La location nue est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers
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La location meublée
La location meublée quant à elle est imposable à l’impôt sur le revenu, mais dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Il faut ensuite refaire la distinction selon que l’activité de location est exercée à titre professionnel ou non professionnel.
La location meublée non professionnelle
Ce statut s’applique lorsque le loueur ne remplit pas les conditions pour être professionnel.
La condition de loueur non professionnel s’applique lorsque une des deux conditions suivantes n’est pas remplie :
- Percevoir plus de 23 000 euros de recette au titre de la location
- Percevoir des recettes issues de la locations supérieures aux autres revenus perçus.
Lorsque 70 000 euros maximum sont percus au titre d’une location meublée, le régime s’appliquant est celui du micro BIC.
Le régime micro BIC permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 50% pour les revenus issus de la location meublée. L’impôt est alors calculé sur la moitié restante au taux marginal d’imposition.
Le montant du revenu brut perçu au titre des loyers est directement porté sur la déclaration des revenus n°2042C pro. L’administration fiscale appliquera ensuite un abattement de 50% quand elle calculera votre impôt.
Dans le cas où ce régime de micro BIC n’est pas avantageux, il est possible d’opter pour le régime réel, qui permet alors de déduire le montant réel des charges. Cette option une fois choisie, est irrévocable pendant 2 ans, et se renouvelle de manière automatique.
En cas d’option pour le régime réel, il est possible de déduire les charges incombant à l’activité de la location meublé : les charges de co-propriété non récupérables, les dépenses de réparation et d’entretien, les primes d’assurances, les intérêts d’emprunts, les frais de gestion, la taxe foncière…
NB : les travaux déductibles sont les travaux qui permettent de maintenir ou remettre un bien en bon étant pour un usage normal conforme à sa destination, sans pour autant en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.
La location meublée professionnelle
Le statut de location meublée professionnelle s’applique à condition de remplir deux conditions cumulatives :
- Il faut percevoir plus de 23 000 euros de recettes annuelles
- L’activité de loueur doit représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal (traitement et salaires, pensions et rentes viagères, BIC autre que ceux tirés de la location meublée BNC)
Dans l’hypothèse où vous remplissez les conditions exigées pour bénéficier de ce statut, trois avantages en résultent :
- Il est possible d’imputer les déficits fonciers constatés sur l’ensemble des revenus personnels
- Lors de la revente du bien, vous bénéficiez d’une exonération de taxation de la plus value sous certaines conditions ( loueur meublé professionnel depuis au moins 5 ans, et que les recettes tirées de la location au cours des deux années précédentes n’excèdent pas 90 000 hors TVA).
- Les biens ne font pas partie de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière, s’agissant de biens professionnels.
Le statut de loueur meublé professionnel peut être complexe, il est conseillé de faire appel à un spécialiste en fiscalité en cas de recours à ce statut afin d’étudier les conséquences de son application.
Un avocat fiscaliste peut vous renseigner sur les modalités, conséquences et avantages de la location meublée professionnelle. Le Blog du Dirigeant vous propose de vous mettre en relation avec un avocat fiscaliste, rapidement et simplement, pour une somme forfaitaire d’une trentaine d’euros. N’hésitez pas à vous faire accompagner !
Il est donc possible de se voir appliquer trois régimes d’imposition en cas de location meublées :
- Le régime de la micro entreprise, micro BIC : ce régime s’applique de plein droit en cas de loyers bruts annuels inférieurs à 70 000 euros.
- Le régime réel : il permet de déduire l’ensemble des charges et frais. Il peut être intéressant de choisir ce statut si vous prévoyez des travaux importants dans les biens. De plus, dans l’hypothèse où vos charges sont supérieures à vos revenus, le déficit en résultant est imputable sur les loyers pendant 10 ans.
- Le régime de l’impôt sur les sociétés, lorsque l’activité est exercée par une société.
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Par Marie Lusset, le 13/09/2021