Faut-il fiscaliser sa SCI à l'IS ou à l'IR ?

L’un des avantages de la SCI réside dans la possibilité de choisir le régime d’imposition qui leurs permettra d’optimiser la fiscalité en fonction de leurs besoins. Cependant, cette décision a des impacts considérables sur l’imposition des revenus de location et les plus-values réalisées par la SCI en cas de vente d’un immeuble.

Une SCI à l’IR ou l’IS ? Pourquoi choisir l’IR ?

Par principe, la SCI relève de l’Impôt sur le Revenu (IR) dite de transparence. Dans cette hypothèse, le bénéfice ou le déficit est fiscalement traité au niveau de chaque associé en fonction de sa quote-part dans la société. La société ne possédant pas la personnalité fiscale, elle ne sera pas directement imposée. Ce sont les associés qui déclarent eux-mêmes dans la feuille d’imposition les bénéfices de la société au titre des revenus foncières.

Les avantages d’une SCI relevant de l’IR

Une meilleure gestion des déficits

La SCI relevant de l’Impôt sur le Revenu constitue un formidable outil d’optimisation fiscale pour les associés d’une SCI déficitaire. En effet, chaque associé de la SCI va pouvoir répartir une quote-part de déficit sur le montant de l’IR dû par son foyer fiscal.

La gestion fiscale des bénéfices de la SCI

La SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu offre la possibilité de choisir l’imposition des revenus de la SCI selon les modalités du régime réel ou du régime micro-foncier.

• Le régime réel : ce régime soumet le résultat de l’entreprise à l’Impôt sur le Revenu, dans la catégorie des revenus fonciers, une fois les frais réels déduits.

Exemples de frais déductibles

 : les frais d’assurance, certains travaux, les impôts fonciers, les frais de gérance…

• Le régime micro-foncier : lorsque les revenus sont inférieurs à 15 000 euros, ce régime permet de déduire forfaitairement 30% de frais pour déterminer la base imposable.

Une comptabilité allégée

La comptabilité de la SCI demeure extrêmement légère, un simple relevé des recettes et des dépenses suffit.

Le régime de plus-value immobilières des particuliers

Les inconvénients d’une SCI relevant de l’IR

Une imposition conséquente en cas de bénéfices importants

L’imposition sur le revenu peut constituer un désavantage en cas de bénéfices importants. En effet, les bénéfices de la SCI subiront une imposition à la tranche marginale de 45% pour les revenus supérieurs à 151 956 euros.

L’impossibilité de déduire certains frais

Certains frais ne seront pas déductibles. Il s’agira, par exemple, des frais de notaire et droits d’enregistrement ou encore des frais de négociation.

Une SCI à l’IR ou l’IS ? Pourquoi choisir l’IS ?

Dans cette hypothèse, la SCI possède la personnalité fiscale. Son résultat est donc directement imposé à l’IS au taux de 33,33%. La SCI pourra choisir ou non de reverser les bénéfices à ses associés qui seront, à leur tour, imposés.

Les avantages d’une SCI soumise à l’IS

L’amortissement fiscal du bien

La SCI soumise à l’IS permet d’amortir l’immeuble. Cela permettra de générer une charge correspondant à la dépréciation de l’immeuble dans le temps.

La déduction de certains frais

La SCI soumise à l’IS permet de déduire certains frais qui ne le sont pas dans le cadre d’une société relevant de l’IR. Ce sera, par exemple, le cas des droits d’enregistrement qui auront été exposés lors de l’acquisition. Cette déduction peut être particulièrement intéressante lorsque le prix d’acquisition est élevé.

Les inconvénients d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés

Une imposition conséquente

L’imposition du résultat suit une double logique.

Premièrement, la société est elle-même imposée à l’IS, au taux de 33,33%. Une fois cette imposition, les sommes restantes pourront être :

• distribuées sous forme de dividendes aux associés,
• mises en réserve,
• affectées en report à nouveau.

Deuxièmement, les sommes distribuées (à titre de dividendes ou de rémunération) seront à nouveau imposées à l’IR après abattement de 40%.  Cette imposition se fera, cette fois, au niveau du foyer fiscal de l’associé.

L’associé doit bien avoir conscience qu’il n’est pas certain de percevoir des dividendes alors même que l’entreprise réalise des bénéfices. La décision de ne pas distribuer de dividendes peut avoir pour conséquence de priver l’associé de revenus.

Lorsque ces revenus sont indispensables, l’associé doit donc préférer l’IR qui lui assure une plus grande sécurité au niveau du versement (sauf à disposer de la majorité du capital).

Il convient de ne pas oublier que la cession d’un immeuble par une société soumise à l’IS est très lourdement taxée. Il faudra supporter une imposition plus forte si vous réalisez une plus-value immobilière au moment de la revente du bien. Ce sera effectivement la différence entre le prix de vente et le prix d’achat auquel on aura retiré les amortissements réalisés, qui sera imposée comme plus-value.

Les plus-values professionnelles ne bénéficient d’aucun abattement. Elles viennent s’ajouter aux résultats de la SCI, et sont donc imposables.

Il est donc particulièrement intéressant d’opter pour l’impôt sur les sociétés si vous envisagez uniquement de constituer un patrimoine immobilier et que la revente du bien n’est pas à l’ordre du jour.

Une gestion lourde

La SCI devra tenir une comptabilité rigoureuse comprenant notamment :

• un bilan
• un compte de résultat
• des récapitulatifs (amortissements, immobilisations…)

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Conclusion

La SCI relevant de l’IR reste l’apanage des projets relativement modestes, ce qui représente la grande majorité de ce type de structure. La SCI soumise à l’IS demeure néanmoins intéressante pour les projets de grande envergure en raison de l’application d’une fiscalité d’entreprise.

Chaque projet étant différent, le créateur doit minutieusement se pencher sur toutes ces incidences, au besoin avec l’aide d’un professionnel (expert-comptable, avocat, fiscaliste..), en vue de tirer un profit maximal dans le choix de sa fiscalité.

Voici donc un guide pour choisir entre une SCI à l’IS ou à l’IR !