SCI ou EURL : comment choisir ?

Par Sophie Boen, le 07/09/2022

La SCI ou l’EURL sont des formes juridiques qui permettent de gérer le patrimoine. Le choix entre les deux formes se base sur le nombre d’associés, le type d’activité exercé mais aussi la fiscalité.

SCI ou EURL

Le choix entre la SCI et l’EURL doit être fait selon plusieurs critères. Retrouvez ici tous les détails sur les avantages et les inconvénients de la SCI ou de l’EURL !

SCI ou EURL : qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI est une société civile immobilière. Elle permet de créer, d’acquérir ou de gérer des biens immobiliers. En pratique, elle permet de mettre en location ou de construire et revendre des biens immobiliers. Cette forme de société demande au minimum deux associés. Par conséquent, les parts sociales sont distribuées selon l’apport de chaque associé.

Plusieurs types de SCI existent :

  • La SCI familiale qui permet aux associés qui ont un lien familial de gérer le patrimoine immobilier ;
  • La SCI location qui permet de mettre en location des biens immobiliers, les biens sont ici la propriété de la SCI ;
  • La SCI d’attribution, elle permet aux associés de jouir du bien immobilier en proportion de leurs parts dans le capital ;
  • La SCI de construction-vente qui permet d’acheter un terrain afin d’y construire un bien immobilier qui sera ensuite remis en vente. Elle est à but commercial et non civil. ;
  • La SCI de gestion qui permet d’acheter et de gérer un bien sur le long terme.

SCI ou EURL : qu’est-ce qu’une EURL ?

EURL signifie entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée. Comme son nom l’indique, elle permet à l’associé unique d’exercer seul. La gestion peut être confiée à un tiers. C’est l’associé unique qui va prendre toutes les décisions qui sont normalement de la compétence de l’assemblée générale. L’EURL limite la responsabilité de l’associé unique, en effet, il est tenu seulement à la hauteur de son apport.

SCI ou EURL : les avantages

Les avantages de la SCI

La SCI connait quant à elle des avantages accordés par sa forme. Ainsi, elle connait une fiscalité avantageuse également puisqu’elle permet aux associés de choisir entre l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. De plus, elle facilite la transmission et la gestion des biens immobiliers. Tout comme l’EURL, la législation de la SCI n’est pas conséquente. Pour finir, la responsabilité des associés est limitée à leurs parts au capital social.

Les avantages de l’EURL

L’EURL connait des avantages. En effet, elle donne ainsi la possibilité à une personne qui souhaite exercer seule de le faire. De plus elle connait un formalisme léger du fait de l’absence d’assemblée générale. La responsabilité de l’associé unique est limitée à son apport, en effet, l’EURL distingue le patrimoine professionnel de l’EURL et le patrimoine de l’associé unique.

Son régime fiscal est avantageux puisqu’il permet d’être soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés en cas d’option.

SCI ou EURL : les inconvénients

Les inconvénients de la SCI

La SCI connait également quelques inconvénients. En effet, les démarches liées à la création sont très complexes, des obligations incombent aux associés tel que l’obligation d’avoir un expert-comptable lorsque la société est assujettie à l’impôt sur les sociétés. De plus, la SCI demande de tenir une comptabilité.
Ce type de société connait un formalisme juridique lourd, l’assemblée générale doit être convoquée chaque année et les comptes doivent être votés.

De plus, sa création engendre d’importants frais supplémentaires, par exemple, les conseils des professionnels sont onéreux pour administrer la société.

Les inconvénients de l’EURL

L’EURL a des inconvénients. En effet, elle connait également une gestion administrative plutôt lourde. En effet, un secrétariat doit être mis en place. De plus, l’associé unique ne peut avoir un statut de salarié. Par conséquent, il ne peut connaître la même protection sociale que les assimilés salariés. Pour finir, l’associé unique a une interdiction d’avoir un compte courant d’associé débiteur.

SCI ou EURL : les différences

L’activité

En SCI, seules sont autorisées les activités civiles immobilières. Seule la SCI de construction-vente peut avoir une activité commerciale. En EURL, les activités commerciales sont permises.

Le nombre d’associés

L’EURL exige que le nombre d’associés soit d’un seul, en effet, il doit être associé unique. Pour la SCI, il faut deux associés qui sont infiniment responsables des dettes de la société. La responsabilité est proportionnelle à la participation au capital de chaque associé.

La fiscalité

En EURL, il faut choisir entre l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés, le choix se fait librement selon la volonté de l’associé unique.

La SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, une option existe pour être assujettie à l’impôt sur les sociétés.

Le régime social

En EURL, il est possible que l’associé unique soit aussi le gérant rémunéré. Dans ce cas, il est alors soumis au régime des travailleurs non-salariés de la sécurité sociale des indépendants. Si l’associé gérant ne se verse pas de salaire alors il n’a aucune protection.

En SCI, en l’absence de lien de subordination, le gérant non associé est ainsi soumis au régime des travailleurs non-salariés. Si le lien de subordination existe alors, le gérant non associé est soumis au statut d’assimilé salarié.

Pour aller plus loin : 

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Sophie Boen

Diplômée d’un Master 2 en Droit de l’Entreprise de l’Université d’Artois, Sophie se spécialise en gestion des risques professionnels et en droit de la concurrence. Elle porte un intérêt certain pour la création d’entreprise.


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