Qu’est-ce qu’une SCPI et comment ça fonctionne ?

Par Laurent Dufour, le 31/03/2022

L’acronyme SCPI désigne Société Civile de Placement Immobilier. Il s’agit d’un type de placement immobilier encore appelé pierre papier qui procure un certain nombre d’avantages particuliers aux investisseurs.

les SCPI

Une des caractéristiques de ce type de placement immobilier est que les investissements sont effectués à travers une société de gestion. Cet article donne des détails sur les SCPI et sur leur principe de fonctionnement.

Quel est le principe de fonctionnement du système des SCPI ?

En clair, l’investissement en SCPI est une solution d’investissement immobilier qui soulage l’investisseur de nombreuses contraintes liées à son secteur d’investissement. Bien que la location de biens immobiliers puisse paraître simple et rentable au premier abord, ce n’est pas toujours le cas.

Il existe en réalité un certain nombre de charges financières qui peuvent rapidement faire baisser la rentabilité espérée. Il existe également des contraintes relativement pénibles comme la gestion des locataires.

La pierre papier est donc le placement qui exempte l’investisseur immobilier de ces charges et contraintes. Ici, l’investisseur ne possède pas des biens immobiliers à proprement parler. Il investit en réalité dans des parts, d’où l’appellation pierre papier.

En réalité, avec ce système, il revient à une société de gestion de se charger de la constitution et de la gestion du parc immobilier de son client. Alors, grâce à la souscription dans des parts, un investisseur peut devenir associé et, au prorata de son investissement, toucher des revenus.

Consultez cette page pour plus d’informations sur le fonctionnement de la pierre papier.

Quels sont les différents types de Sociétés Civiles de Placement Immobilier ?

Il existe plusieurs types de pierre papier. Selon les buts poursuivis par l’investisseur, il est possible d’en dénombrer trois.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier de rendement

Il est question ici, comme l’indique leur nom, de produits dont le but est la rentabilité. Pour ce type de pierre papier, une distribution régulière des revenus est effectuée, généralement de façon trimestrielle.

Il s’agit du type de placement le plus adopté parmi les placements financiers pierre papier. Sa marge au sein du marché est évaluée à près de 90% de la capitalisation totale. Plusieurs catégories de ce type de placement sont disponibles, à savoir :

  • Les SCPI diversifiées : les investissements sont répartis dans des commerces, des bureaux, des entrepôts dans le but d’offrir des performances régulières ;
  • Les SCPI de commerce : les investissements sont faits dans des murs de magasins en tenant compte de leurs emplacements ;
  • Les SCPI de bureau : les bâtiments visés ici sont ceux des grands quartiers d’affaires ;
  • Les SCPI spécialisées : elles se focalisent uniquement sur un secteur d’activité en particulier, comme la santé ou le sport.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier de plus-values

L’objectif derrière ce type de classement n’est pas l’acquisition de revenus réguliers. Ce que souhaite l’investisseur ici, c’est d’être en mesure de tirer profit d’une forte progression du capital immobilier.

Il lui sera en réalité possible de faire des gains si ses parts à la date de leur revente ont plus de valeur qu’à la date de leurs souscriptions. Les biens immobiliers acquis dans le cadre de ce type de pierre papier sont par conséquent choisis en tenant compte de leur potentiel de revalorisation.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier fiscales

Grâce à ce type de pierre papier, il est possible de bénéficier des avantages fiscaux dont profitent les investisseurs en direct. Les biens immobiliers ciblés ici sont généralement des biens résidentiels.

La particularité de ces produits est qu’ils nécessitent une projection sur le long terme. Il est possible de compter jusqu’à 15 années d’engagement. Plusieurs types de Sociétés Civiles de Placement Immobilier fiscales sont disponibles :

  • Les SCPI de déficit foncier : des biens à rénover sont acquis et le coût des rénovations est déduit des loyers perçus ;
  • Les SCPI Malraux : les investissements sont faits dans des biens classés pour bénéficier d’une réduction d’impôt de 22% ou de 30% ;
  • Les SCPI Pinel : l’investisseur qui opte pour ces produits peut profiter d’une réduction d’impôt pouvant atteindre les 21% sur 12 ans.

Pour en apprendre davantage sur ce type de pierre papier, cliquez ici.

Quels sont les avantages d’un investissement en Société Civile de Placement Immobilier ?

Les avantages à opter pour un investissement en pierre papier sont plutôt nombreux. Pour commencer, l’investisseur bénéficie d’une diversification de son patrimoine.

Selon la politique d’investissement de la Société Civile de Placement Immobilier, il est possible qu’un investissement couvre des biens de natures variées et répartis dans différentes zones géographiques. Il y a donc une mutualisation des risques locatifs.

Bien que cela dépende du type de pierre papier choisi, un autre avantage de ce placement immobilier est la possibilité de percevoir des rendements réguliers.

Par ailleurs, un investissement en SCPI ne nécessite pas la mobilisation de fortes sommes d’argent, contrairement aux cas d’acquisition de biens immobiliers en direct.

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Laurent Dufour

Fondateur du site Le Blog du Dirigeant. Diplômé d’un master en management (droit, finance, marketing et gestion) et ancien cadre dirigeant, Laurent Dufour conseille et accompagne les créateurs et les dirigeants pour créer, développer et gérer leur entreprise depuis 2010.


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