Comment évaluer la valeur de son fonds de commerce ?

Vous souhaitez vendre un fonds de commerce ou à l’inverse en acquérir un ? Alors, vous ne passerez pas à côté de la question du prix. Combien vaut un fonds de commerce ? Quelles sont les méthodes d’évaluation d’un fonds ? Quels sont les éléments à prendre en compte lors des négociations ? Les secteurs d’activité ont-ils un impact sur la valorisation d’un fonds de commerce ?

Cet article vous livre toutes les réponses, avec en exclusivité quelques conseils délivrés par Me Baptiste Robelin, avocat spécialisé dans les domaines des baux commerciaux et cession de fonds de commerce.

Quelles sont les différentes méthodes d’évaluation de la valeur d’un fonds de commerce ?

Plusieurs méthodes existent pour évaluer l’objet de la vente. Concrètement comment valoriser ce que le cédant est prêt à vendre et l’acquéreur à acheter ?

C’est d’ailleurs l’un des premiers enjeux de négociation de vente ou d’achat d’un fonds de commerce : comment estimer le prix de vente ?

Il existe quatre méthodes de valorisation de fonds de commerce :

• la méthode par correction de l’actif net ;
• la méthode par comparaison ;
• la méthode des barèmes : utilisée par l’administration fiscale ;
• la méthode de la “rentabilité”, basée sur l’Excédent Brut d’Exploitation (EBE) et utilisée par les banques.

La méthode par correction de l’actif net consiste à prendre en compte l’ensemble des actifs du commerce, à les réévaluer en fonction de la valeur du marché et d’en soustraire les dettes, c’est-à-dire l’ensemble du passif exigible.

La méthode par comparaison consiste tout simplement à comparer la valeur du fonds de commerce à mettre en vente avec un fonds dans le même secteur d’activité et présent dans une zone géographique équivalente.

Mais les deux méthodes les plus connues et les plus utilisées sont celles des barèmes et de l’EBE.

La méthode des barèmes

La méthode dite des “barèmes” est retenue par l’administration fiscale. Elle consiste à prendre le chiffre d’affaires HT réalisé par le fonds et à y appliquer un coefficient multiplicateur communiqué chaque année en fonction des secteurs d’activités. Le barème le plus connu est communiqué chaque année par le Mémento pratique Évaluation des Éditions Francis Lefebvre.

Toutefois, “cette méthode n’est pas toujours la plus pertinente. Certains éléments d’exploitation comme le loyer peuvent avoir un impact sur la rentabilité d’un fonds ce qui influe sur le prix final de cession”, explique Me Baptiste Robelin qui recommande davantage la méthode de la rentabilité.

La méthode dite “de la rentabilité”

Cette méthode est davantage utilisée par les banques. Elle permet de déterminer la capacité réelle de remboursement de l’emprunteur de son prêt bancaire.

En effet, cette méthode se base sur l’Excédent Brut d’Exploitation (EBE), c’est-à-dire sur le chiffre d’affaires du fonds de commerce auquel sont soustraits les achats, les charges externes ou encore les frais du personnel. Cela consiste à appliquer un coefficient à la moyenne de l’EBE.

En pratique, il est courant de retenir l’équivalent de 3 fois l’EBE pour obtenir la valorisation d’un fonds, à quelques exceptions près en fonction du secteur d’activité que nous abordons plus bas dans cet article.

Cette méthode a le mérite de se baser sur la rentabilité réelle du fonds de commerce.

Quels sont les éléments de pondération à prendre en compte lors de la négociation ?

La méthode de valorisation du fonds ne suffit pas à elle seule à évaluer le prix final de cession. De nombreux critères sont à prendre en compte dans les négociations.

Le prix final va notamment de dépendre :

• de l’emplacement géographique du fonds ;
• du contenu du contrat de bail commercial : obligation des parties, sa durée, son renouvellement… ;
• de l’état du local commercial, les perspectives d’aménagement possibles, les éventuels travaux à prévoir ;
• de la présence ou non de salariés ;
• de la clientèle :
• de la possibilité d’étendre ou modifier son activité sans accord du bailleur (grâce notamment à la procédure de déspécialisation du bail) ;
• de la conjoncture économique ;
• etc.

D’autres éléments vont devoir faire l’objet de négociation et vont influer sur le prix final. C’est le cas de la reprise ou non du matériel et des stocks. Cette question doit se poser avant chaque cession de fonds de commerce. Comment l’inventaire va-t-il être réalisé ? Comment calculer la valeur des marchandises mouvantes ou périssables ? etc.

En outre, l’acte de cession de fonds de commerce va comporter un certain nombre de clauses, certaines en faveur du cédant et d’autres en faveur du cessionnaire (acquéreur du fonds). Il est alors important de ne pas négliger les négociations afin que les intérêts des deux parties soient au mieux représentés.

Parmi les clauses à négocier, nous pouvons citer la clause de rétablissement, la clause de chiffre d’affaires, la clause d’earn-out  ou encore les clauses résolutoires et suspensives (pour aller plus loin, consultez l’article sur les étapes de cession de fonds de commerce).

La reprise des contrats devra également être anticipée par l’acquéreur.

En effet, certains contrats comme le contrat de bail, le contrat d’assurance chômage ou les contrats de travail suivent la cession du fonds. “Si le fonds emploi des salariés, l’acquéreur devra anticiper cette masse salariale qui représente un coût”, précise Me Baptiste Robelin.

A l’inverse, d’autres contrats ne suivent pas la cession du fonds mais auraient tout intérêt à être négociés dans l’intérêt de l’acquéreur. C’est le cas par exemple d’un contrat de franchise afin que l’acquéreur intègre le réseau avec l’accord du franchiseur, de contrats de distribution préalablement bien négociés avec des fournisseurs, etc.

Mais l’évaluation du prix final dépend aussi surtout du secteur d’activité exercé par le fonds de commerce en vente.

L’évaluation diffère-t-elle en fonction des secteurs d’activités ?

Certaines activités ont un impact sur le prix final du fonds de commerce. En fonction de l’expertise nécessaire à l’exploitation de l’activité, du lieu d’exploitation, du niveau de demande vis-à-vis de l’offre, etc.

Par exemple, si l’on reprend l’exemple de la méthode de l’EBE pour la valorisation du fonds. En moyenne, comme nous l’avons dit précédemment, il est d’usage d’évaluer le fonds de commerce à hauteur de 3 fois son EBE.

Or, pour des fonds tels que les bureaux de tabac, il est d’usage d’appliquer 5 fois l’EBE pour obtenir sa valorisation. La raison principale à cela repose sur le fait que l’exploitation d’un bureau de tabac ne demande pas d’expertise particulière (la demande de reprise est donc plus large et plus forte au regard de l’offre).

La valorisation d’une pharmacie est également bien au-delà et peut être évaluée en pratique à hauteur de 6 ou 7 fois l’EBE du fonds en fonction du lieu d’exploitation. Cette évaluation s’explique aussi par le fait que la création d’une officine de pharmacie dépend de critères encadrés par la loi.

“En effet, la loi autorise la création d’une officine en fonction de critères liés à la densité de population, à la localisation ou encore à l’accessibilité du local. L’autorisation est délivrée par l’Agence Régionale de Santé (ARS) après avis de l’Ordre National des Pharmaciens et des syndicats”, explique Me Baptiste Robelin.

D’autres activités comme les restaurants, les brasseries ou les bars verront la valorisation du fonds dépendre de critères comme la détention ou non d’une licence IV autorisant la vente d’alcool sur place. “Un fonds avec une licence IV se négocie généralement 30% plus cher qu’un même établissement sans licence IV”, précise Me Baptiste Robelin.

La valorisation du prix de ce type d’exploitation dépendra aussi beaucoup du secteur géographique (zone touristique, zone balnéaire…), ou encore de la présence ou non d’une extraction, élément obligatoire pour intégrer une cuisine impliquant la cuisson d’aliments.

L’installation d’une extraction doit être autorisée dans le bail. Si le fonds n’en dispose pas initialement, l’évaluation de son prix de cession en sera impactée.

Enfin, l’exploitation de laverie verra également son prix de cession impacté selon qu’il s’agisse d’une laverie automatique ou d’une laverie classique. Cette dernière employant des salariés, l’évaluation du prix sera impactée par la masse salariale à prendre compte.

En outre, les laveries automatiques offrent une certaine autonomie dans leur exploitation et nécessitent peu d’expertise ce qui impactera à la hausse la valorisation de leur prix.

Pourquoi est il important de se faire accompagner par des professionnels pour évaluer la valeur du fonds de commerce ?

L’évaluation du prix de cession d’un fonds de commerce dépend donc de nombreux critères.

Il est primordial de bien prendre en compte tous les éléments de négociation. Cette étape est cruciale dans la cession d’un fonds de commerce.

En outre, il est important de choisir la bonne méthode de valorisation. Ces étapes peuvent toutes s’avérer complexes.

“Ceci d’autant plus que cela se joue dans un contexte de négociation pouvant s’avérer pénible pour le cédant. Un commerçant qui a travaillé des années à développer son activité peut se retrouver en difficulté au moment d’évaluer le montant du travail d’une vie. Il y a un élément psychologique non négligeable. 

Pour l’acquéreur, c’est le stress de se lancer dans une nouvelle aventure et de faire aussi bien voire mieux que l’activité précédente” précise Me Baptiste Robelin.

Il est important de se faire accompagner par un avocat spécialisé dans les domaines des baux commerciaux et cessions de fonds de commerce, au stade des négociations jusqu’à la rédaction finale de l’acte de cession.