Apports en nature : attention au risque de surévaluation

L’histoire de Franck M, marchand de biens parisien, illustre un risque trop souvent négligé par les entrepreneurs et leurs conseils.

Une valorisation au plus haut

En 2020, les taux étaient au plancher, l’immobilier au zénith. Franck, marchand de biens, apporte à sa holding les parts d’une SAS détenant un local commercial acquis en 2019. La valorisation repose sur la méthode par capitalisation des revenus : avec un loyer annuel de 60 000 euros et un taux de rendement attendu de 6 %, le local vaut un million d’euros. L’opération, validée par un commissaire aux apports, permet à Franck de bénéficier du report d’imposition prévu à l’article 150-0 B ter du CGI. À l’époque, tout semble parfaitement calibré.

Le choc de 2023

La hausse fulgurante des taux directeurs rebat toutes les cartes. Les investisseurs exigent désormais 10 % de rendement pour cette classe d’actifs. Le même local, toujours loué 60 000 euros par an, ne vaut plus que 600 000 euros : une dépréciation de 40 % sans que l’actif physique n’ait changé d’un iota. Quand Franck revend le local avec une plus-value réelle par rapport à son prix d’achat de 2019 sa holding enregistre pourtant une moins-value sur les titres de participation, inscrits à leur valeur d’apport de 2020. Résultat : des capitaux propres négatifs qui bloquent toute distribution de dividendes. Or Franck comptait sur ces dividendes pour financer des projets personnels sur lesquels il était engagé.

Le piège fiscal

Pour redresser ses fonds propres, Franck envisage une réduction de capital. Mais le report d’imposition complique l’équation. Une réduction par annulation des titres reçus lors de l’apport mettrait fin au report et déclencherait une taxation immédiate de la plus-value, calculée sur une valeur qui n’existe plus. C’est la double peine. La solution ? Une réduction par diminution de la valeur nominale des titres, qui ne touche pas au nombre de titres détenus. Cette technique permet de préserver le report d’imposition tout en assainissant le bilan de la holding.

Les leçons à retenir

Cette mésaventure révèle trois impératifs. D’abord, intégrer la volatilité des paramètres de marché dans toute valorisation immobilière : un taux de capitalisation qui passe de 6 % à 10 % fait chuter la valeur de 40 %. Ensuite, anticiper les interactions entre valorisation et dispositifs fiscaux comme le 150-0 B ter. Enfin, s’entourer des bons conseils dès l’origine. Des plateformes comme Mozar.io permettent aux entrepreneurs de solliciter un commissaire aux apports indépendant qui alertera sur ces risques et documentera les analyses de sensibilité dans son rapport.

Car en matière d’apport en nature, ce n’est pas la valeur d’aujourd’hui qui compte, mais la robustesse de l’opération face aux aléas de demain.