Déclarer vos revenus de location meublée au régime réel : le guide complet

Comment fonctionne ce régime fiscal ? Quels sont ses avantages, et comment faire pour faire des économies d’impôts ? Suivez le guide ! 

Choisissez le meilleur régime fiscal : 

En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), vos revenus ne relèvent pas des revenus fonciers, mais des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes sont possibles : 

• Micro-BIC : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % si vous louez un meublé de tourisme non classé). En revanche, aucune charge réelle n’est déductible. Les obligations comptables sont allégées puisque vous devez seulement tenir un livre des recettes et un livre des dépenses.  

Régime réel : Vous déduisez un grand nombre de charges pour leur valeur réelle et vous amortissez le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement votre bénéfice imposable. Il s’agit de l’option fiscale la plus intéressante dans la plupart des cas. 

Le régime réel est obligatoire : 

• Si vos recettes locatives dépassent 77 700 € par an (ou 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé). 
• Ou sur option reconduite tacitement tous les ans, afin de bénéficier de la déductibilité des charges et du mécanisme de l’amortissement et d’optimiser votre fiscalité. 

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Déclarez votre activité et obtenez votre numéro SIRET

Dès le début d’activité, il vous faut déclarer votre activité de location meublée et obtenir un numéro SIRET obligatoire. 

Que vous souhaitiez exercer l’activité de loueur en meublé en nom propre ou en indivision, vous devez vous immatriculer en ligne sur le site de l’INPI. 

Vous recevrez quelques semaines plus tard un numéro SIRET, indispensable pour la suite, notamment pour déclarer vos revenus issus de la location meublée au régime réel. 

Respectez les obligations comptables du régime réel

Le régime réel impose de tenir une comptabilité rigoureuse afin de profiter de tous ses avantages. Voici les règles à respecter pour votre comptabilité de loueur en meublé : 

• Conservez toutes les pièces justificatives : factures, relevés, baux, documents administratifs etc. ; 
• Comptabilisez l’ensemble des recettes et des charges locatives ; 
• Établissez une liasse fiscale (formulaires n°2031 et 2033) : Celle-ci se compose d’un bilan comptable, d’un compte de résultat, du fichier des écritures comptables, et d’un tableau des immobilisations et des amortissements. 

L’amortissement est l’arme fiscale numéro 1 en location meublée : la somme des amortissements sera déduite de votre résultat fiscal chaque année, ce qui permettra de diminuer votre base imposable. 

Attention, le calcul des amortissements est long et complexe : en effet, les durées d’amortissement varient en fonction des composants. Notez que faire des erreurs de calcul vous expose à un risque de redressement fiscal ! 

En pratique, il est donc fortement conseillé de passer par un comptable immobilier comme JD2M, si vous souhaitez bénéficier pleinement des avantages de l’amortissement sans faire d’erreurs et sans perdre de temps ! 

Déclarez le résultat de votre activité : 

Une fois le résultat de votre activité de loueur en meublé déterminé dans la liasse fiscale, vous devez le reporter dans le formulaire 2042 C PRO, qui doit être renvoyé à l’administration fiscale en même temps que votre déclaration de revenus personnelle. 

Votre montant imposable est alors soumis à votre taux marginal d’imposition, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux.  

Notez qu’au cours des premières années, les charges déductibles dépassent fréquemment les loyers perçus. Cela permet de dégager un déficit, ce qui entraîne généralement une absence d’imposition sur les revenus issus de la location meublée pendant plusieurs années. Le déficit est reportable pendant une période de 10 ans. Attention, cet avantage n’est valable que si vous avez opté pour le régime réel.    

Comprenez les avantages du régime réel : 

Le régime réel peut sembler plus complexe, mais il offre des avantages fiscaux considérables : 

Amortissements : 

Vous pourrez amortir : 

• Le bien immobilier (hors terrain) 
• Le mobilier 
• Les travaux 
• Les frais de notaire (qui peuvent être soit amortis, soit déduits en charge). 

Ce mécanisme vous permet très souvent de payer 0 € d’impôt pendant plusieurs années sur les revenus issus de l’activité de location meublée. 

Déduction des charges réelles : 

Vous déduisez toutes les charges engagées : intérêts d’emprunt, coûts de gestion, assurance, taxe foncière, factures d’entretien et de réparations, frais d’énergie, frais comptables etc. 

Si vous êtes déjà LMNP au micro-BIC et que vous voulez profiter des avantages du régime réel, il n’est pas trop tard ! Vous pouvez envoyer un courrier de levée d’option aux impôts avant la date de déclaration des revenus de location meublée. Pour déclarer vos revenus de 2025 au régime réel, il faudra donc envoyer la levée d’option avant mai/juin 2025. 

Une meilleure rentabilité : 

Grâce au mécanisme fiscal de l’amortissement du régime réel, vous réduisez fortement, voire annulez votre imposition, ce qui rend la location meublée non professionnelle particulièrement rentable en comparaison avec la location vide par exemple.  
Bien sûr, pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif, il faudra soigneusement sélectionner le bien : pensez à choisir la meilleure localisation, évaluez précisément le montant des travaux à effectuer et équipez bien votre logement pour louer plus cher ! 

A retenir : le régime réel, une stratégie gagnante ! 

Opter pour le régime réel en location meublée, c’est faire le choix de l’optimisation fiscale.  Pour en bénéficier pleinement et éviter les erreurs déclaratives, vous avez intérêt à vous faire accompagner par un spécialiste de la comptabilité des loueurs en meublé. Retenez que grâce au régime réel, vous pouvez complètement effacer votre imposition pendant des années tout en construisant un patrimoine rentable !