Location vide vs location meublée : quel investissement choisir ?

Chaque option présente des avantages et des inconvénients qu’il convient d’évaluer en fonction de votre profil d’investisseur et de vos objectifs. Décryptage.

La location vide : un engagement sur le long terme

L’argument le plus cité par les investisseurs en location vide (aussi appelée location nue) est la recherche de stabilité. Elle offre plusieurs avantages :

• Un bail plus long : Le bail d’une location vide est d’une durée de 3 an renouvelable au minimum (contre 1 an pour une location meublée), ce qui garantit une certaine sécurité locative.
• Des locataires plus stables : les locataires d’une location vide restent généralement plus longtemps dans le logement, limitant ainsi la rotation et les périodes de vacance locative.
• Moins de gestion et d’entretien : le propriétaire n’a pas besoin de fournir ni de renouveler les meubles, ce qui diminue les frais d’entretien.

Cependant, la location vide comporte aussi des inconvénients : les loyers sont moins élevés et la fiscalité est moins avantageuse que celle de la location meublée. La conséquence ? Une rentabilité souvent insuffisante si vous espérez tirer des revenus intéressants de votre activité locative.

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La location meublée : flexibilité et rentabilité

Opter pour la location meublée lors d’un investissement locatif est souvent plus intéressant en termes de rentabilité.

Avantages de la location meublée :

• Un loyer plus élevé : Une location meublée permet de fixer un loyer supérieur de 20 % en moyenne par rapport à une location vide.

• Un régime fiscal avantageux : Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’une fiscalité plus souple avec des déductions fiscales intéressantes, surtout si vous optez pour le régime réel. La déclaration de revenus est plus complexe dans ce cas : faites-vous aider par un comptable spécialiste de la location meublée pour profiter des avantages fiscaux existants et éviter les erreurs déclaratives.
• Une demande locative forte dans certaines zones : Les étudiants, jeunes actifs et salariés en mobilité privilégient souvent les locations meublées pour leur flexibilité. Soyez vigilant sur la localisation du bien immobilier, vous ne rencontrerez aucune difficulté à trouver des locataires ! Vous pourrez également varier les baux de location (bail mobilité, étudiant, saisonnier, résidence principale…) et le profil de locataire en fonction de vos besoins et contraintes de propriétaire.
• Des baux de location plus flexibles : En location meublée de longue durée, les baux sont de 1 an, ou 9 mois en location étudiante. Cette durée plus courte vous permet de récupérer votre logement plus rapidement et plus régulièrement qu’en location vide.

Notez que le dépôt de garantie est de 2 mois hors charges contre 1 mois en location vide, ce qui offre une sécurité supplémentaire au propriétaire-bailleur en cas de dégradation du logement.

Inconvénients de la location meublée :

Pour la location meublée, on peut noter les inconvénients suivants :

• Des changements plus fréquents de locataires : La durée du bail de location meublée est généralement d’une durée d’un an (ou neuf mois pour les étudiants), ce qui entraîne une plus grande rotation. Si vous manquez de temps, faites gérer votre logement par un gestionnaire compétent et spécialisé en location meublée, qui saura trouver les meilleurs locataires et optimiser la location de votre bien immobilier.
• Un entretien plus important : Le propriétaire-bailleur doit fournir un logement entièrement équipé et s’assurer du bon état des meubles entre deux locataires. Veillez à soigner l’état des lieux (accompagné d’un inventaire) lors de l’entrée et de la sortie du logement meublé et notez précisément les éventuelles dégradations !

Comparaison fiscale entre location vide et location meublée

La fiscalité est un critère déterminant dans le choix entre location vide et meublée. Voici les principales différences que vous devez prendre en compte avant de vous décider :

Régime fiscal de la location vide :

Les revenus issus d’une location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes existent :

• Le régime micro-foncier : si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 €, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué. Cela simplifie la déclaration de revenus aux impôts, mais ne vous permettra pas de déduire les charges pour leur valeur réelle.
• Le régime réel : il permet de déduire la plupart des charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, etc.), mais impose une déclaration de revenus plus complexe. Les charges déductibles sont toutefois moins nombreuses qu’en location meublée. Par ailleurs, notez que l’amortissement du bien n’est pas permis en location vide; Vous ne pourrez ni amortir le bien immobilier et les éventuels travaux de construction, ni le mobilier et les équipements.

Régime fiscal de la location meublée :

Les revenus d’une location meublée relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec deux régimes possibles :

• Le régime micro-BIC : Applicable si les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 €, il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % dans la plupart des cas. Attention, l’abattement forfaitaire du micro-BIC des meublés de tourisme non classés a été fortement réduit par une récente loi de régulation : il est passé de 50 % à 30 %, avec un plafond de revenus réduit à 15 000 € au lieu de 77 700 €. Si vous êtes dans cette situation, le passage au régime réel s’avèrera plus judicieux sur le plan fiscal, voire obligatoire si vous dépassez le plafond de revenus.
• Le régime réel : Il offre la possibilité de déduire l’ensemble des charges locatives ainsi que l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui peut réduire fortement l’imposition de votre activité de location meublée.

Quel est le meilleur régime fiscal ?

• Si vous souhaitez une gestion simplifiée et que vous pouvez vous contenter d’un revenu locatif modeste, le micro-foncier pour une location vide ou le micro-BIC pour une location meublée peuvent être de bonnes options.
• Si vous voulez maximiser la rentabilité et réduire votre impôt, le régime réel en meublé (grâce à l’amortissement) est souvent plus avantageux.

Comment faire le meilleur choix entre location vide et meublée ?

Le choix entre location vide et location meublée dépend avant tout de votre stratégie d’investissement :

• Vous privilégiez la simplicité ? Optez pour la location vide.
• Vous recherchez une rentabilité plus élevée et une flexibilité accrue ? La location meublée peut être plus adaptée, notamment dans les grandes villes ou les zones étudiantes.

Enfin, il est indispensable d’étudier la demande locative locale, le cadre fiscal et votre capacité et volonté à gérer les contraintes associées à chaque type de location. Prenez le temps de bien analyser ces éléments afin d’optimiser votre investissement et de sécuriser vos revenus locatifs sur le long terme !