Comment optimiser la valorisation de son patrimoine immobilier d’entreprise ?

Dans un marché moins liquide et plus exigeant, céder ses actifs n’est plus toujours la meilleure option. Rénovation énergétique, changement d’usage, location partielle… de nouvelles stratégies émergent pour tirer pleinement parti de ces biens, souvent sous-exploités. Décryptage. 

Le patrimoine immobilier d’entreprise, un levier stratégique encore trop ignoré

C’est un actif qui dort souvent dans les bilans comptables. Bureaux, entrepôts, locaux commerciaux, bâtiments tertiaires : le patrimoine immobilier d’une entreprise représente un levier de valorisation considérable. Pourtant, il reste parfois négligé au profit d’une vision à court terme centrée sur la rentabilité opérationnelle.

“Aujourd’hui, beaucoup de dirigeants ne réalisent pas que leur immobilier professionnel est une richesse à activer stratégiquement, pas seulement à céder en cas de difficulté”, explique A. Berges, directeur adjoint chez SGL, une agence immobilière spécialisée dans le secteur partout en France.

Vendre ? Pas forcément la seule option

Longtemps, la réponse semblait évidente : en cas de besoin de liquidités ou de changement d’activité, on revend le bien. Mais la volatilité des marchés et des acheteurs de plus en plus exigeants, vendre n’est plus toujours l’option la plus judicieuse à court terme. “Avant de vendre, il faut se poser une question simple : est-ce que je ne peux pas faire mieux avec cet actif ?” explique A. Berges. “On voit de plus en plus de clients qui choisissent de transformer leurs locaux ou de les louer partiellement plutôt que de les céder précipitamment “.

Rénovation, location, transformation : quelles pistes privilégier ? 

Rénovation énergétique et mise aux normes

Avec les obligations croissantes liées à la réglementation environnementale, notamment les décrets tertiaires et les exigences de performance énergétique, de nombreux bâtiments d’entreprise sont devenus obsolètes… ou en passe de le devenir. Un risque, mais aussi une opportunité. 

Depuis la publication du décret tertiaire n° 2019-771, les bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m² sont tenus de réduire progressivement leur consommation d’énergie finale :

• -40 % d’ici 2030,
• -50 % d’ici 2040,
• -60 % d’ici 2050 (par rapport à une année de référence entre 2010 et 2019).

Ce dispositif, encadré par le Dispositif Éco Énergie Tertiaire (DEET), s’inscrit dans la continuité de la loi ELAN (2018) et repose sur un pilotage conjoint de l’ADEME, de l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) et du Ministère de la Transition écologique (source : OID). Il concerne un parc tertiaire qui représente 17 % de la consommation énergétique finale en France.

“Rénover un bâtiment pour le rendre conforme aux normes environnementales, c’est aussi le rendre plus attractif pour des locataires ou investisseurs” souligne le directeur adjoint de SGL. De nombreuses agences accompagnent ainsi leurs clients dans l’estimation des travaux de rénovation, le chiffrage des gains potentiels, et la recherche de subventions ou de financements.

Changement d’usage : transformer pour valoriser

Le changement d’usage constitue une solution pertinente pour redonner de la valeur à un bien immobilier sous-exploité. Transformer un entrepôt en espace de coworking, ou réaménager un ancien siège social en logements ou en locaux mixtes (bureaux et commerces), permet d’adapter le bâti aux nouveaux besoins du marché. Si ces projets sont techniquement et juridiquement complexes, ils deviennent aujourd’hui plus accessibles avec l’accompagnement de professionnels et d’agences spécialisées. 

À noter : lorsqu’il s’agit de transformer des locaux en logements, une autorisation préalable de la mairie est obligatoire, conformément au Code de la construction et de l’habitation.

Location partielle : générer des revenus tout en gardant la main

En France, près de 2 millions de m² de bureaux sont aujourd’hui vacants, dont 1,2 million rien qu’en Île-de-France, d’après les chiffres du Consortium des Bureaux en France (CBF). Face à cette réalité, la location partielle apparaît comme une solution simple et efficace. Louer un étage inoccupé, une aile inutilisée ou même quelques bureaux permet de générer des revenus, d’optimiser l’usage des espaces et de garder la main sur son patrimoine, sans passer par la case vente. “Louer permet de créer des revenus récurrents, d’optimiser le taux d’occupation, et parfois même de créer des synergies entre locataire et propriétaire” indique à ce propos Mr Berges.

L’importance d’une expertise immobilière pluridisciplinaire

Évaluer le potentiel de valorisation d’un bien immobilier d’entreprise ne s’improvise pas. Cela suppose une analyse technique, financière et juridique. Cette démarche commence toujours par une estimation précise du bien, complétée par une étude de faisabilité des scénarios alternatifs (location, rénovation, division, changement d’usage…).

Quelques conseils pratiques pour les dirigeants

1. Faire un audit complet : état du bâti, conformité réglementaire, potentiel de division ou de changement d’usage doivent être analysés pour en dégager la valeur réelle.
2. Analyser la demande locale : identifier les besoins réels dans la zone (bureaux, commerces, entrepôts) pour adapter son positionnement.
3. Comparer plusieurs scénarios : vente, rénovation, location partielle ou transformation. Chacune de ces options a des impacts différents, à évaluer en termes de rentabilité et de fiscalité.
4. S’entourer de professionnels : architectes, urbanistes, fiscalistes, agences spécialisées… La valorisation d’un bien professionnel est un projet à 360°.

En 2025, le patrimoine immobilier d’entreprise ne doit plus être perçu comme un simple poste passif du bilan. C’est un outil stratégique, une réserve de valeur, voire un accélérateur de croissance s’il est bien exploité.Vendre ne doit être qu’une des options sur la table. Face aux enjeux économiques, écologiques et sociétaux, il existe d’autres manières plus créatives et rentables de valoriser ses actifs. Et les agences spécialisées, avec leur approche multi-expertises, sont des alliés précieux pour faire émerger les meilleures solutions.